住房制度的再次變革

金克鎮(zhèn)

摘 要：住房投資主要基于對未來房價上漲的預(yù)期。“十八億畝紅線”強(qiáng)化了人們對未來住宅用地越加稀缺的判斷，強(qiáng)烈的趨利性以及預(yù)期的穩(wěn)定性共同促發(fā)了房地產(chǎn)投資投機(jī)熱情。地方政府對土地出讓金的饑渴，銀行對住房抵押貸款的逐利，相關(guān)部門對住宅交易環(huán)節(jié)管制的過于寬松，進(jìn)一步刺激并強(qiáng)化了投機(jī)交易行為。雖然國家出臺了一系列的調(diào)控措施，針對投機(jī)行為起到一定的抑制作用，但是只要投機(jī)的價值基礎(chǔ)存在，那么逐利的資本仍然會卷土重來，以各種形式滲入到房地產(chǎn)投機(jī)交易中，引發(fā)住宅市場的紊亂。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)期限；耐用消費(fèi)品；變革

中圖分類號：F294 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）08-0080-02

據(jù)2013年社會藍(lán)皮書資料顯示，最近每年因各種社會矛盾而發(fā)生的群體性事件多達(dá)數(shù)萬起甚至十余萬起，征地拆遷引發(fā)的群體性事件占一半左右。同時，地王在多個地區(qū)頻頻涌現(xiàn)，炒房團(tuán)、房蟲也經(jīng)常見諸報端。住房的居住和投資雙重屬性，使得房價不斷高漲，而住房高空置率必將引發(fā)社會仇富心理，危及社會的安全穩(wěn)定。

住房成為投資品，源源不斷地吸引各路資金流入，與其本身的基礎(chǔ)價值以及增值預(yù)期密不可分。住房作為居住的載體，同衣食一樣，是生活必需品。但是，在我國當(dāng)前國情和特殊政策條件下，住房除了最基本的居住作用外，又兼具眾多其他功能。當(dāng)前我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，戶籍紅利分配嚴(yán)重不均，人的逐利流動性驅(qū)使著人們從相對貧窮落后的地區(qū)涌向經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)、社會福利保障更好的地區(qū)。而在現(xiàn)有國家政策下，住房與戶口掛鉤，戶口又作為教育、婚姻、計生、醫(yī)療、養(yǎng)老等公民權(quán)益和社會保障的基本前提，住房的價值就不僅僅是滿足于居住耐用消費(fèi)品，還是一張載滿眾多隱形福利的通行證。因此，地區(qū)間的福利差距是促使人口流動的重要源動力，進(jìn)而推動部分地區(qū)的住房潛在需求。但是，潛在需求群體往往只是住房消費(fèi)的“最終接棒者”，是房價的接受者，房價的引導(dǎo)者和制定者卻是高收入群體。根據(jù)收入來源可將高收入者分為獲得利潤型收入的實業(yè)階層，獲得資源型收入的資源階層，獲得非法型收入的貪腐階層，還有作為少數(shù)憑借工資型收入躋身高收入群體的工資新貴。這四類群體在社會財富的初次分配和再分配過程中，瓜分巨額財富，手中持有大量的可用于投資住宅的自由資金。該群體從供需兩方面影響房價：首先，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣化表現(xiàn)出的需求更有現(xiàn)實意義。與主觀意愿要求住有所居的中低收入群體相比，高收入群體具有強(qiáng)大的購買力，而且價格需求彈性較小，對于他們而言，并非住房是不可或缺的生活必需品，而是當(dāng)把住房作為投資品時，購入價格的高低并不是最主要的考慮因素，更為重要的是，房價始終保持一定的增長速度和幅度，通過跨期持有，轉(zhuǎn)手賣出仍然可以獲得可觀的利差。龐大的資金在杠桿化的放大效應(yīng)下，形成巨大規(guī)模的市場需求，對推高房價起到不可忽視的作用。從供應(yīng)的角度來看，將以非市場化等形式獲得的住宅大量囤積，不僅直接影響住宅市場的供應(yīng)量，而且削弱了新增住宅的增量效應(yīng)。在確定的區(qū)域內(nèi)，鑒于房屋的非移動性，住宅數(shù)量是一定的，特別是區(qū)位優(yōu)勢明顯，配套資源豐富的地區(qū)，更是一房難求。高需求低供應(yīng)，直接推動房價上行。即使周邊地區(qū)有新房源出現(xiàn)，由于在定價方面也會類比既有房價，從而隱形拉高更多新增住宅價格，削弱由于增量住房減小供需缺口推動房價下行的影響。

房價的節(jié)節(jié)攀升，與其耐用消費(fèi)品的屬性相違背。隨著使用年限的增加，房屋的居住性能逐漸下降，其價值和價格也理應(yīng)隨之降低。然而現(xiàn)實情形下，二手房的價格不僅堅挺，而且一路上揚(yáng)，甚至出現(xiàn)與新房價格倒掛的奇怪現(xiàn)象。因此，單從居住角度無法合理解釋房價攀升的根由，也就更無從解釋住房投資的根基，僅僅憑借故意渲染和誘導(dǎo)炒作房價騰高，不會形成穩(wěn)定的預(yù)期。住宅是房地綜合體，當(dāng)住房的價值隨著時間的延續(xù)減弱時，其所依附的土地卻隨著不斷膨脹的貨幣化宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因區(qū)位優(yōu)勢和稀缺性而不斷升值。投資房產(chǎn)更確切的是投資地產(chǎn)，“十八億畝紅線”更加強(qiáng)化了人們對未來住宅用地越加稀缺的判斷。2006年“十一五”綱要明確提出，“18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線”。為保住紅線，國家采取了行政分配土地的方式，每年六百多萬畝，分到各個省，省會如法炮制分到各個地級市。如此帶來的影響是，土地稀缺，政府壟斷。在后續(xù)的土地市場上，寡頭壟斷，千家爭購，地王紀(jì)錄被頻頻刷新，最終土地成本都將體現(xiàn)在房價中。然而，土地的稀缺和升值并不能作為個人投資增值的充分理由。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，我國現(xiàn)行的居住用地使用權(quán)最高出讓年限為七十年。購房者只是獲得土地的使用權(quán)，而非所有權(quán)。盡管新施行的《物權(quán)法》第149條進(jìn)一步規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動續(xù)期。但是《物權(quán)法》關(guān)于“自動續(xù)期”的規(guī)定僅僅是籠統(tǒng)而原則的，并無明確的規(guī)定和說明。由此，住房投資者對承載住宅的土地預(yù)期是一廂情愿的看法，土地并不真正為個人所有。忽視或淡化土地的國有（或集體）屬性，模糊住房與土地之間的產(chǎn)權(quán)（或使用）期限，導(dǎo)致房屋變相綁架土地，形成華而不實的投資價值根基。然而，在宏觀流動性充足、地方政府“財政饑渴”、銀行逐利、房地產(chǎn)商炒作、組織和散戶的推波助瀾等多個環(huán)節(jié)的強(qiáng)化和放大作用下，這種模糊不清的懸而未決的根基卻大大推動了房價的上漲。

針對房價的高漲，國家出臺了一系列的調(diào)控政策，自2010年年初，限購、限價等多種調(diào)控政策輪番推出，房地產(chǎn)市場取得了一些成效，但調(diào)控效果與民眾預(yù)期目標(biāo)仍有距離。一線城市的住房銷量有所下降，房價漲幅有所下降，但全國房價上漲趨勢并未改變。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全國的住房平均價格（全國住房銷售總額除以住房銷售總面積）從2010年底的4 724元上漲到5 188元，漲幅近10%，經(jīng)過短暫的低迷，2012年全年，中國商品房全國均價依然上漲了8.10%。進(jìn)入2013年，樓市回暖進(jìn)一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量價齊升。其中，剛性需求在受壓制后有反彈，但是，只要投機(jī)的價值基礎(chǔ)存在，那么逐利的資本仍然會卷土重來，以各種形式滲入到房地產(chǎn)交易中，引發(fā)住宅市場的紊亂。因此，必須采取標(biāo)本兼治的措施，從更大的格局來破解當(dāng)前的房價難題。

正本清源，匹配房產(chǎn)和地產(chǎn)期限。住宅和土地的使用期限錯配，致使房屋變相綁架土地，進(jìn)而房產(chǎn)和地產(chǎn)的整體定價失去確定的價值基礎(chǔ)。這便是投機(jī)的籌碼所在。若要徹底解決房價問題，必須從匹配住宅和土地的使用期限入手。基于我國的社會制度現(xiàn)實，土地不可能完全私有化，也就決定了土地只能是有限期的轉(zhuǎn)讓，可改變的就只有房產(chǎn)的期限。住房作為耐用消費(fèi)品，其本身具有一定的設(shè)計使用年限，既然作為商品，應(yīng)該與其他商品一樣，有一個保質(zhì)期限，最優(yōu)選擇是使土地與住宅的可用期限一致。無論是處于安全角度，還是時代潮流的變化，建筑的新舊更替是必要的。借助立法的形式，確保土地出讓期間使用人的合法權(quán)益，保護(hù)地上建筑持有人的財產(chǎn)權(quán)；當(dāng)期限屆滿時，政府將土地連同地上建筑強(qiáng)制收回，根據(jù)情況選擇拆除或整體續(xù)租。由此，房地產(chǎn)無論用于居住還是投資，都建立了可財務(wù)折現(xiàn)的基礎(chǔ)，房價也就具備了制定依據(jù)，從根源上抑制房價的非理性膨脹。

因地制宜，滿足居住和投資需求。住房剛需和投資保值在當(dāng)前的市場框架下都是合法并合理的，關(guān)鍵在于認(rèn)識住房投資的方式。當(dāng)房地整體可使用期限一致時，則商品房與其他商品一樣，只具備一定期限的使用價值，不同之處在于，當(dāng)使用期屆滿時，某些小件商品由于殘值較小或減為零，且危害范圍有限，所以處置權(quán)變得相對無關(guān)緊要。然而對于大件商品，以機(jī)動車為例，將于2013年5月1日開始施行的最新《機(jī)動車強(qiáng)制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》提出，為保障道路交通安全、鼓勵技術(shù)進(jìn)步等目的，對達(dá)到報廢標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)動車實施強(qiáng)制報廢，并對各種車型設(shè)定了對應(yīng)的使用年限。住房作為耐用消費(fèi)品，與機(jī)動車具有類似的屬性。因此，可以根據(jù)不同的住宅類型和不同的區(qū)位因素，為房屋設(shè)定不同的年限。比如，市區(qū)范圍內(nèi)由于引領(lǐng)社會潮流，更新速度較快，可實行短租制。為保證市場化運(yùn)行，建筑整體可由開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)設(shè)立公司運(yùn)作管理。政府只負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)行，分期收房產(chǎn)稅。住戶可以根據(jù)個人偏好或家庭情況自愿選擇居住的社區(qū)。從租戶的角度，較短的租期不僅可以避免因居住而一次性支出較大，而且具備靈活的選擇性，可以根據(jù)出行便利性或家庭財務(wù)狀況選取合理的居住地。對于投資者而言，可以通過購買基金或入股的方式投資于房地產(chǎn)物業(yè)獲得理性收入，以避免盲目不確定性的炒作。由于租期較短，政府因公共利益需要更新城市建設(shè)時，征地及補(bǔ)償形式大大簡化。因為土地及地上建筑只是于特定空間特定時間內(nèi)的存在，所以補(bǔ)償價值容易確定，而且，談判只限于政府與管理公司之間，與跟單個住戶協(xié)商相比，過程更為快捷。

著眼于長期，合理規(guī)劃用地是關(guān)鍵。十八億畝紅線源于保障國家糧食安全。現(xiàn)代的農(nóng)業(yè)技術(shù)及工業(yè)水平日新月異，而十八億畝紅線是基于粗放式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的考量，伴隨著集體化經(jīng)營、精細(xì)化管理，這個數(shù)字可以改變。因建筑技術(shù)不斷升級，土地不僅可以得到全季度利用，而且在空間方面也具有突破的潛力。人的居住由二維平面拓展到三維空間，糧食的種植也可以增添新的維度，建筑農(nóng)業(yè)可為稀缺的土地釋放更多空間，土地的利用和分配也就有了回旋的余地，進(jìn)而穩(wěn)定市場對土地的預(yù)期，避免土地壟斷與炒作。住房才能回歸正常耐用消費(fèi)品，這才是解決房價過高和民生安居的應(yīng)有之道。

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