新形勢下中國房地產開發的10大理念

經過20多年的開發實踐，我國房地產業的開發理念和規劃設計水平越來越得到提升，土地供應也日益規范、公開。地產商僅憑地段、設計等方面的優勢很難脫穎而出，開發效率被放置重要位置，包括建筑施工周期、資金運轉周期等。今后，開發企業的實力會繼續體現在效率和品質上，在如此態勢之下，與時俱進的中國房地產業不斷涌現新思維、新理念。

一、“節能省地”理念

綠色建筑的涵義包括3個方面：第一是為人們提供健康、舒適、安全的生活、工作空間；第二是在建筑物的全生命周期中，即從建筑材料生產、建筑規劃、設計、施工，到使用、維護，直至拆除回用的全過程，均實現高效利用能源、土地、水、材料等資源；第三是最低限度影響環境。中國綠色建筑的核心是節能、節材、節水、節地、保護環境，共“四節一環保”。而近年來陸續出現的生態住宅、健康住宅、低能耗建筑、資源循環型建筑等，都是圍繞“四節一環保”提出的。

二、“親情和諧”理念

親情和諧住宅小區，是一種以增進親情、追求和諧為目標，同時精神文明倡導與設施條件保證相結合的和諧新區。它的內涵包括有利于維系與增進家庭親情、鄰里親情和社區親情（即住宅小區物業管理的親情服務）等3方面。其戶型大致可分3類：首先是近居型，在住宅小區內專門建設老年住宅樓，與子女就近居住（適合中小戶型住宅）；其次是鄰居型，在一棟或一層住宅樓內專門設立老年戶型，與子女相鄰居住（適合中小戶型住宅）；最后是合居型，即在一套住宅里專門設立老年居室（適合大戶型住宅）。從設施條件上看，不僅要充分規劃、設計好鄰里交往場所，特別是院落的戶外休憩設施，還要為老年人住的房屋從結構到裝修均提供專業化的“適老設施”。

三、“創意地產”理念

創意兩字要貫穿產業鏈的各個環節，從理念、策劃、規劃、設計、建造，直至營銷和物業管理，均應該講究創意思維與布局，從而形成整個產業鏈的創意組合，以提升品牌效應和無形資產。

理念創新。從品牌的定位、設計，到品牌戰略的實施、反饋，各個環節能否創新，最根本要看企業文化中是否有“創新”理念。如有有因循守舊，抱殘守缺的固執舊念，必將不會有行業的創新之舉。

策劃創新。除建筑結構、造型外，還包括功能創新。例如把舊廠房、舊倉庫改造成畫廊、藝術中心、設計公司和酒吧用房，這就是典型的功能創新。比如以“運動就在家門口”為打造標語的住宅小區，則是人居環境功能多元化的成功創新。

營銷創新。要辯證看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要賣力推銷”的觀念。隨著“以產品為中心”逐漸向“以消費者為中心”轉變，房地產商應進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段并用。

服務創新。房地產的產品正日趨同質化，更多開發商把目光轉向在售前、售中、售后的各個階段提高服務質量，從而增加關于產品附加值部分的創新。

管理創新。例如建立職業經理人制度、導入質量認證制度、形成完備的人才使用機制、拓寬融資渠道等。

物業管理體制的創新。物業公司大而全、小而全，既加大了開支，又浪費人力。其實，完全可以探索“管理層與勞務層分開”的辦法。即成立若干個清潔、綠化、修繕、保安等專業化勞務公司，同時為一個或幾個物業公司提供服務。而小區物業公司則作為最高管理層，主要負責大方向的協調、調度和監督。

四、“科技地產”理念

以高舒適度、低能耗、恒濕恒溫技術作為核心的科技主題地產，可謂一種嶄新的地產運作模式。它不僅科技含量高，與政策契合度高，且前景一片光明。未來打造科技地產，一方面我們對于大眾化、普及型住宅，不能強制都采用高科技，但需要盡量提高科技含量，特別對于太陽能利用在內的普及型、低成本、高效率的實用技術和新科技成果的應用，倡導通過“低投入、高產出”方式來實現建筑節能和居住環境改善的目標；另一方面，我們應當開發出可以代表中國住宅水平的高新住宅科技，并在條件允許的前提下予以推廣、應用。

五、“開放式社區”理念

今后的房地產業要大力提倡“融入城市”的開放式小區理念，以促進住宅小區與城市之間的和諧。

城市道路和小區路網有機銜接。城市規劃道路穿越小區，提高了小區的“整體均好性”，讓城市路網更加通達順暢。

會館、商服、醫療、幼托、學校等公共設施的共享。小區可充分利用周邊已有公共設施，同時小區的公共設施也適當面向社會開放。

小區景觀與城市共享，把靚麗的小區景觀貢獻給城市。親水樓盤要做到海濱、江濱、湖濱地帶與市民共享，不要演變成“封閉樓盤”和“封閉小區”。

劃小管理單位。拆掉圍墻、開放小區之后，小區管理上應劃小管理單位，幾棟樓形成圍合，或者每棟樓單獨管理。管理人員和居民之間彼此熟識，并配備電子安保監控設備，比筑起圍墻更加安全。

六、“精細化設計”理念

想要實現“中小套型”和“中低價位”的雙重目標，就要推行精細化設計之路。

精耕細作。精細化設計要求“螺螄殼里做道場”，合理利用每一寸空間，最大程度上化解面積緊湊與功能齊全的矛盾，力求做到戶型面積雖小卻功能齊全。

精雕細刻。精細化設計要求充分體現個性化，也就是精心考慮各類生活細節。例如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行為特點，要通過細節設計來達到滿意。尤其針對較為緊湊的中小戶型，在細節上的把握要更貼心。

精打細算。必須做好個性化定位、定性分析，并通過計算機模擬實現定量化。整個過程，從風環境到能耗、采光、照明、噪音、消防等各方面進行模擬。例如做節能設計時，進行精細化計算，對不同朝向、不同樓層、不同部位采取差異節能方案，從而降低造價。

精挑細選。建筑材料和住宅設施要秉承實用、經濟、美觀原則，仔細選用。例如中小套型住宅設計，應選用輕薄、小巧的建材；在夏熱冬冷地區，可適當采用外遮陽棚的節能措施。

精裝細修。住宅產品精裝修，被視作提升產品精細化設計的主要手段。它既能確保精細化設計創意不受影響，又能避免毛坯房在2次裝修時所造成的部分額外浪費。

七、“住宅產業化”理念

住宅產業化，也可稱為住宅工業化，想要推進住宅產業化進程，必須逐漸實現以下4個方面的戰略轉變。

1.理念上從“粗放型生產方式”向“集約型生產方式”轉變。

2.實踐上從住宅生產“工地化”向“工廠化”轉變。

3.體制上從“分散”向“整合”轉變。要把分散在各部門與住宅產業化相關的企業，如開發商、建筑商，以及其上游的供應商和下游的服務商等，都通過有效的組織形式（集團、聯合體等）整合起來，形成緊密相連的產業鏈，塑造協同作戰優勢和品牌整合優勢。

4.政策上從“單項”向“配套”轉變。要利用稅收、價格、信貸等經濟杠桿，鼓勵技術創新和體制創新，促進產業結構、企業結構和產品結構的合理調整。

八、“品牌”理念

在中國房地產業界，做品牌早已成為時尚。品牌是用來識別一個或一群賣主商品或勞務的名稱、術語、符號、圖案等。房地產品牌通常是企業的名稱，即企業品牌。優秀品牌都具有超常公信力、認知度和市場競爭力。在品牌建設中，要以質量為本，誠信為魂。品牌戰略必須通過不斷提高商品或勞務的品質，從而增加市場份額，把企業做強做優，并且將產業鏈各環節的品牌大聯合，以贏得更多市場份額。

九、“經營方式轉型”理念

從土地運作向資本運作轉型。土地和資本是房地產企業進行項目開發最為關鍵的兩類資源。開發用地實行“招拍掛”后，獲取土地的過程相對公開。可以說資金是第一位資源，對任何一家開發企業來說，成功的資本運作可謂立足房地產市場的先決條件，最佳辦法唯有通過上市來增資擴股。

從二級開發向一級開發轉型。現在，土地一級開發幾乎全部由政府主導的土地儲備中心操作。隨著需求增長，今后土地一級開發的工作也將走向市場，一些具備資金實力和開發經驗的開發企業，將從商品房的開發商轉型為專業的土地一級開發商。

由單純開發住宅向住、商、工多元開發轉型。由于住宅開發商疲于拿地，而且住宅用地成本日益增高，其開發回報率日趨下降。但是，商業地產能通過商鋪或寫字樓的租金收益維持企業運轉，而且回報頗豐。目前，諸多知名開發商漸次涉足商業地產和工業地產領域，但首先必須明白商業地產與住宅地產完全不同，傳統的住宅開發商進入商業地產會有一定轉型風險，不可能全都成功。

由單純開發變為租、售并舉。隨著宏觀調控的深入，一些開發商從單純住宅開發轉型為產品多元化、租售并舉的綜合性房地產運營。

融資渠道從單一向多元化轉變。開發商的融資問題是企業生存和發展的首要問題，由單純依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資，是未來發展的必經之路。

產品型號和品種的轉變。由開發大戶型住宅向開發90平方米以下中小戶型住宅轉變。一般說來，開發商把短期經濟效益放在首位，綠色建筑、節能住宅和生態住宅的標簽在樓盤促銷時對消費者極具誘惑力。但當獲取標簽的建造成本過高時，開發商會出現弄虛作假的“綠色認證”。因此，在大力推行綠色建筑評估的同時，要加強對評估過程和評估結果的監督，這是當下的一大課題。

十、“跨地域開發”理念

中國房地產市場已呈現全國化趨勢，有實力的房地產企業正從區域操作向跨地區發展轉型，越來越多的品牌大企業運用全國化戰略，整個中國一盤棋的開發大時代到來。由于一線城市的樓市競爭嚴酷，二、三線城市的樓市剛全面興起，所以某些開發商巧妙使用“讓開大道，占領兩廂”的策略，從飽和的一線城市向前景光明的二、三線城市轉移。微觀來看，強勢房地產企業大多會突破地域界限進行擴張，從區域性品牌逐漸邁向全國性品牌；宏觀來看，開發商的跨地區發展很有助于中國樓市的整體提升，可以縮小地區之間的差距。