大盤商業(yè)地產(chǎn)的溢價(jià)模式

由于政府的大力推動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)日益凸顯繁榮。畢竟資本逐利之下在商言商，開發(fā)的根本目的就是“產(chǎn)生溢價(jià)”。商業(yè)地塊扯筋動(dòng)骨，少數(shù)以大盤方式呈現(xiàn)，即便中小地塊，也往往商住兼有。如果商業(yè)、物業(yè)先期入市，可以迅速催熟地塊，并帶來最大的開發(fā)溢價(jià)，當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)同樣巨大。從“知無不言，拋磚引玉”的角度說，大盤若以商業(yè)先入市，要想取得成功，必須具備3個(gè)基本前提。

主動(dòng)選址潛力地段，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)自造商圈。在這方面，武漢光谷世界城項(xiàng)目就是一個(gè)經(jīng)典案列。2008年開業(yè)前，地塊周邊遍布低矮的民房，不遠(yuǎn)處就是零星稻田，可謂一派田園風(fēng)光。如今，光谷區(qū)域圈已集中48所高校，在校師生逾120萬人；還有近2000家高新科研單位，80余萬名辦公人員；另有50多家世界五百強(qiáng)企業(yè)，并保持了每年30%的人口遞增，發(fā)展?jié)摿κ恪６遥?008年之前的一段時(shí)間，正是住宅地產(chǎn)盛極必衰，轉(zhuǎn)身投資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)圈地630畝，分5期開發(fā)，可以說占據(jù)了天時(shí)和地利。

先占市場(chǎng)后盈利，首期需確保造活。商業(yè)地產(chǎn)要想造活，必先造勢(shì)，如果大盤的1期不能成勢(shì)，后期則會(huì)舉步維艱。我們同樣拿光谷步行街為例，其1期總體規(guī)劃為現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū)，定位為開放式購物娛樂中心。該項(xiàng)目在開街營(yíng)業(yè)之初，就引進(jìn)家樂福、大洋百貨、中影天河和工貿(mào)家電4大主力店面，因一系列規(guī)模及造勢(shì)非凡，主力店的號(hào)召力極其強(qiáng)大，迅速擴(kuò)充輻射范圍，并在幾年內(nèi)崛起，成為武漢乃至華中地區(qū)的購物中心、時(shí)尚中心、節(jié)慶中心和娛樂中心，目前是武漢市乃至華中地區(qū)人氣最旺和最繁華的商業(yè)領(lǐng)域，日均客流量達(dá)15萬人次，周末客流量近30萬人次，節(jié)假日高峰客流達(dá)100萬人次，成為商業(yè)地產(chǎn)成功典范中不可或缺的案例。

租售并舉，提高培育期成活率。大盤商業(yè)項(xiàng)目首期造活的最大壓力是資金回流，在目前融資環(huán)境下，租售并舉成為不二選擇。眾多商業(yè)地產(chǎn)從營(yíng)業(yè)之初，就開始通過賣塔樓、散鋪，以及返租統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，解決現(xiàn)金流和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造活的雙重難題。光谷步行街的1期商業(yè)面積達(dá)22萬平方米，其中包括6萬平方米的公寓、16萬平方米的商業(yè)區(qū)。除公寓部分被銷售外，業(yè)主把1樓的大部分鋪面進(jìn)行銷售返租。尤其是在2006年，1樓的最高售價(jià)是每平方米3萬元人民幣，每家商鋪的面積大約在18～40平方米，業(yè)主嚴(yán)格控制總價(jià)，并且統(tǒng)一返租5年，最后的回報(bào)率為稅前7%。

說到底，住宅地產(chǎn)開發(fā)是“竭澤而漁”的一錘子買賣，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可謂“放水養(yǎng)魚”般細(xì)水長(zhǎng)流。特別大盤商業(yè)地產(chǎn)，更需要催熟和首期實(shí)現(xiàn)整體溢價(jià)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念、專業(yè)能力和高效團(tuán)隊(duì)配置，都與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)截然不同。而且，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫危機(jī)的背景之下，不可繼續(xù)采取逃避式的“鴕鳥戰(zhàn)略”，對(duì)經(jīng)營(yíng)造活和首期擔(dān)當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)責(zé)任視而不見，而應(yīng)全面吸取、借鑒優(yōu)秀同行的做法，從企業(yè)融資能力、發(fā)展戰(zhàn)略，以及核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面綜合考慮，探索出適合自身企業(yè)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)溢價(jià)模式。