全球商業(yè)地產(chǎn)困局

美國的房價(jià)從2006年開始走下坡路，主要是受到次貸危機(jī)和銀行經(jīng)濟(jì)狀況滑坡的影響。近年來，其夏威夷州由于自然氣候環(huán)境優(yōu)越，被越來越多的外國人包括中國人青睞，紛紛前來航海、度假，導(dǎo)致高端房屋市場的需求非常強(qiáng)勁。2012年，德勤公司關(guān)于地產(chǎn)趨勢的報(bào)告指出，外資進(jìn)入將成為2012年美國商業(yè)地產(chǎn)上升的主要推動力。采訪所知，來自中東、日本、中國的國際投資者中，有超過60%的人群準(zhǔn)備好進(jìn)入美國商業(yè)地產(chǎn)。

夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，從美國的商場、酒店、工業(yè)用地、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來看，美國的房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個(gè)房地產(chǎn)市場即將復(fù)蘇。在夏威夷，公寓平均售價(jià)為30～60萬美元，獨(dú)棟房子價(jià)格為50～60萬美元，折合人民幣為300多萬元人民幣，比廣州的中高檔房子都便宜。但是，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國投資者在美國購房的成本較高。美國州和州之間房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會超過房價(jià)的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.3%，差距約10倍。不僅這方面的差距大，張勝日進(jìn)一步舉例說：“美國的房價(jià)也與中國不同，美國不按照每平方米單價(jià)計(jì)算，而是根據(jù)房子的整體狀況進(jìn)行評估，最后給出一個(gè)售價(jià)。同一個(gè)區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計(jì)、方位等因素不同，每平方米的價(jià)格可能相差10%～20%。”此外，買房還要考慮其他后續(xù)支出，如果購買高檔公寓，就需要支付公寓管理費(fèi)，以夏威夷為例，一般高檔公寓的每月管理費(fèi)為600～2000美元。

英國強(qiáng)勁回暖

2013年英國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭并不明顯，但樓市出現(xiàn)回暖跡象。原因：一是英政府對房地產(chǎn)業(yè)的刺激政策；二是大量避險(xiǎn)資金抄底樓市。之前由于歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)的持續(xù)，寫字樓、商鋪和倉庫租賃需求不斷下降，導(dǎo)致英國商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率在2012年1月跌至超過兩年半以來的最低水平。根據(jù)投資物業(yè)數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，包括租賃收入在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)總回報(bào)率在2012年1月為0.4%，低于2011年12月的0.5%，創(chuàng)下2009年6月以來的最低水平。

事實(shí)上，英國政府此番刺激樓市動作很大。不久前，英國財(cái)政大臣奧思本在公布財(cái)政預(yù)算時(shí)，宣布了一項(xiàng)名為“助買”的新計(jì)劃，旨在支持希望購房但無法承擔(dān)房貸首付的人。此外，大量避險(xiǎn)資金進(jìn)入英國抄底樓市，推動英國樓市重拾升勢。近年來，美、歐、日等相繼推出量化寬松政策，令世界市場流動性泛濫，機(jī)構(gòu)和個(gè)人急于為其資產(chǎn)尋求避險(xiǎn)之地。與其他歐洲國家相比，英國雖是歐盟成員國，但由于沒有加入歐元區(qū)，在一定程度上避免了歐債危機(jī)的沖擊。同時(shí)，由于英國是世界金融中心之一，倫敦成為歐盟及其他國家有錢人的“避險(xiǎn)天堂”，而投資房地產(chǎn)自然是他們最愿選擇的方式。以英國倫敦為例，2013年第1季度倫敦中心地帶的商業(yè)地產(chǎn)銷售額為27.5億英鎊，其中71%來自于國際買家做出的貢獻(xiàn)。

日本仍陷低迷

日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所，近日與香港新灃集團(tuán)正式合作，發(fā)展經(jīng)營位于中國沈陽的旗艦店——高級名牌特價(jià)購物中心尚柏奧萊。這是三菱地所首次在海外拓展業(yè)務(wù)，此舉足見三菱地所對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的重視與信心。自從次貸危機(jī)爆發(fā)后，歐美房地產(chǎn)基金撤離日本市場，對日本房市造成較大打擊。房地產(chǎn)市場的需求低迷，令日本商業(yè)用地價(jià)格由升轉(zhuǎn)降。據(jù)日本國土交通省公布的日本全國地價(jià)調(diào)查結(jié)果，2008年上半年日本全國商業(yè)用地平均價(jià)格同比下降0.8%，這是自2007年同期商業(yè)用地價(jià)格時(shí)隔16年首次出現(xiàn)上升后，再次轉(zhuǎn)為下跌。

當(dāng)前，日本三菱地所與香港新灃集團(tuán)的具體合作形式，以三菱地所向新灃支付7961.94萬元人民幣換取其37.5%的股權(quán)，而新灃集團(tuán)則持有余62.5%的股權(quán)。另外，新灃集團(tuán)持有尚柏奧萊80%的權(quán)益，三菱地所則持有尚柏奧萊100%間接權(quán)益，這既是跨國商業(yè)地產(chǎn)合作的最新典范，又是日本商業(yè)綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目脫離沼澤的第一步。