城市綜合體直面3大挑戰(zhàn)

商業(yè)地產(chǎn)投資風險大、投資回報周期長，對開發(fā)商運營管理的能力要求相對比較高。中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長肖曉儉先生表示，結(jié)合當前的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將面臨房產(chǎn)宏觀調(diào)控、電子商務發(fā)展、金融需求3大方面的挑戰(zhàn)。

2011年以來，在“十二五”發(fā)展規(guī)劃的引導、城市化發(fā)展的推動、擴大內(nèi)需戰(zhàn)略的帶動，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響之下，商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模和市場需求進一步擴大，實現(xiàn)了較快發(fā)展。但是，商業(yè)地產(chǎn)投資風險大、投資回報周期長，對開發(fā)商運營管理的能力要求也相對較高。第一，房產(chǎn)宏觀調(diào)控帶來的挑戰(zhàn)。眾所周知，今年以來受到限購、限貸等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)整體的投資規(guī)模下降，房屋銷售量下降，房價也出現(xiàn)了回落。相對而言，商業(yè)地產(chǎn)由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，也吸引了部分的資金流向商業(yè)地產(chǎn)。不少開發(fā)企業(yè)也調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，投資商業(yè)地產(chǎn)項目，但是隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的不斷增加，招商難、運營難也開始成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所面臨的重要問題，特別是不少開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在項目定位、規(guī)劃設計，以及建造等方面不能滿足商業(yè)需求，同時也有盲目投資和重復建設的現(xiàn)象存在，導致社會資源的浪費。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)在短時間內(nèi)發(fā)展過快、投資過熱，也引起了相關監(jiān)管部門的關注，并開始加強對商業(yè)地產(chǎn)風險的防范，這也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了不確定的因素。從目前看，房地產(chǎn)調(diào)控將是一種常態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)在這種形勢下如何有序的發(fā)展，如何應對各種不確定性是值得我們深思的重要問題。第二，電子商務發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)。目前，隨著電子商務在社會經(jīng)濟中的不斷擴展，商業(yè)地產(chǎn)也開始面臨電子商務的影響。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，已經(jīng)有大量的商業(yè)交易遷移到了網(wǎng)上，網(wǎng)絡購物比例越來越大，不少傳統(tǒng)的商店已經(jīng)開始充當展示和體驗場所。此時，商業(yè)地產(chǎn)怎樣與傳統(tǒng)商業(yè)的商家達到共贏，這是在電子商務沖擊下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的一項新挑戰(zhàn)。另外，今年以來越來越多的開發(fā)商開始在網(wǎng)上賣房，試圖尋找一條新的房地產(chǎn)營銷渠道。雖然當下的交易仍為線上確定、線下簽約，但此舉不失為一種新的嘗試與創(chuàng)新。現(xiàn)在的商業(yè)模式包括大型購物中心和城市綜合體等等，都是在原來的商業(yè)模式上顛覆和發(fā)展而來，今天互聯(lián)網(wǎng)和電子商務已經(jīng)普及并走入千家萬戶的生活，今后商業(yè)地產(chǎn)和電子商務如何結(jié)合，是大型商業(yè)購物中心實現(xiàn)贏利與招徠消費者的殺手锏！第三，金融需求帶來的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要巨大的資金投入，購物中心、特色商業(yè)區(qū)、綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，都需要大量資金支撐。任何一個開發(fā)商如果要介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，除了取決于技術能力、管理經(jīng)驗、品牌信譽之外，還取決于籌措資金和運用資金的能力。隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴大，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求的提高，商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求還將進一步加大。因此，面對當前信貸收緊、市場融資渠道狹隘、房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍趨緊的情況之下，商業(yè)地產(chǎn)同樣需要新的金融工具的支持，融資模式也急需創(chuàng)新。

總之，面對復雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，當前我國各個行業(yè)、各個領域都在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、更新發(fā)展觀念、推動改革創(chuàng)新，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要逐步實現(xiàn)運營的轉(zhuǎn)變、開發(fā)、有效互通和銜接。要堅持遠期回報策略，改變商業(yè)地產(chǎn)暴利的誤區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)必須要完善以上管理運營體系，才能在各種不確定環(huán)境中尋找機遇、創(chuàng)造機遇、抓住機遇，迎接更大的挑戰(zhàn)。

由此，這里也牽扯到商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的4大挑戰(zhàn)。當前，中國商業(yè)地產(chǎn)建設正在如火如荼的進行，幾乎每個三線以上的城市都正在進入與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱戀期。但是，建設容易運營難。首先，受人才因素制約。雖然國內(nèi)對于商業(yè)管理人才的需求較大，但合適人選十分缺少，現(xiàn)有具備商業(yè)經(jīng)驗的大多是做百貨出身，但百貨和購物中心是兩種不同的模式。做百貨的人管理購物中心，在經(jīng)營體制上就存在差異；有些人有購物中心管理經(jīng)驗，但只參加過某個單一項目，形成非黑即白的絕對思維，缺乏靈活應變能力。即便聘請有豐富經(jīng)驗的外籍人士，也存在著較大的不確定性。因為國內(nèi)消費習慣與國外存在顯著不同，例如常見的促銷活動就很不相同，國內(nèi)多以表演性質(zhì)或者宣傳活動來吸引人氣，而國外則通過帶有“教育益智”意味的游戲來促銷，這是文化傳統(tǒng)本質(zhì)的區(qū)別。其次，前期工作遺留問題。中國商業(yè)地產(chǎn)不同階段的操作尚未達到專業(yè)化水準，因此易造成管理公司在接手項目時存在大量難以處理的遺留問題。譬如對于已銷售掉產(chǎn)權(quán)或者是售后包租項目，再具水準的管理公司都難以實現(xiàn)成功管理。就售后包租項目而言，很多開發(fā)商決策者制定租金水平是參照包租返款推演而來，并未考慮到市場的可接受程度（項目當初為了銷售回款，往往會對投資者承諾較高的返款比例，而就此推算出的租金亦會遠高于正常水平）。這會對招商形成較大的阻礙，而即使有商家可以接受此租金入駐，也多是沒有經(jīng)驗、首次投資經(jīng)營的商戶，他們在選擇貨品、資金實力、對商業(yè)培養(yǎng)期的耐心程度等方面十分欠缺，毫無經(jīng)驗的新經(jīng)營者會對項目的順利運營造成極大的不穩(wěn)定隱患。此外，前期產(chǎn)品設計上的制約也是阻礙后期管理正常展開的重要因素。很多項目在產(chǎn)品設計方面存在著諸多問題，比如層高不夠、柱距過小、動線雜亂、配套條件不足等，都會造成未來的業(yè)態(tài)調(diào)整困難。再次，受業(yè)主心態(tài)影響。很多沒有商業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商對自己項目的預期過高，尤其在土地成本越來越高的趨勢下更是如此，覺得自己的項目非常完美出色，但實際上卻難以如愿，造成落差巨大。目前，有大量首次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的公司，其對于項目運營規(guī)律亦沒有合理預期，認為開業(yè)后就可以坐收租金，沒有意愿再去繼續(xù)投入支持運營。而實際上，商業(yè)項目開業(yè)可能僅表示在成功的道路上走出了40%，后續(xù)還需要很大的努力，虧損幾年才進入盈利是很正常的事情。最后，外包合作有困難。從未來趨勢分析，專業(yè)且獨立的商業(yè)管理公司出現(xiàn)將是必然，但問題是獨立商業(yè)管理公司的運營模式未成熟，同時大部分業(yè)主方對外包公司的期望較高，很多作為甲方的業(yè)主對待管理合作伙伴不是積極配合心態(tài)，而是將管理作為一項命題來考驗乙方，并要求給出完美答案，這就會造成雙方的管理合作難以成功。