城市綜合體“圍城”之“困”

商業地產顧名思義，專為商業用途服務的地產，區別于住宅房地產、工業地產等，指零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。商業地產不是一個新生名詞，中國經濟的空前繁榮部分得益于中國地產的黃金10年，其中商業地產的推波助瀾功不可沒。近來，隨著住宅限購令在全國范圍的蔓延，市場對投資性需求產生了明顯的擠出效應，部分資金已陸續抽離住宅市場，流入商業地產領域，致使短期內非住宅產品銷售量出現明顯增長，商業地產幾乎在一夜之間遍地“開花”。

商業地產的快速繁榮給地方經濟注入活力，但也隱藏很多負面影響。首先，瘋狂擴張。它的快速擴容和發展白熱化，引起了中國銀監會的注意，銀監會發布通告要求各銀監部門和金融機構警覺由此引發的風險。隨后，國內的主要一線城市和省會限購城市大都提高了商業地產的銀行信貸利率，在原有利率基礎上增加了20%～30%。其次，飽和之憂。最新統計數據顯示，2013年上半年全國百城商辦用地共推出1911宗，比去年增加近一半。10月份開始，在全國20個主要城市約有150個新購物中心將陸續開業，平均面積超過8萬平方米，各地商業地產飽和程度叫人咋舌。通常，國際規定的發達國家商業面積警戒線為人均1.2平方米，香港現在是3平方米，上海為2.9平方米，中國許多二三線城市居然人均超過了2平方米。如此盲目復制和模仿商業地產項目，令商業地產市場面臨巨大的過剩危機，其整體規劃的安全性也大打折扣，瘋狂的商業地產未來不再是創富“天使”。最后，盈利難題。在不顧市場飽和大肆上馬商業地產項目的同時，開發商并沒有找到適合商業地產的盈利模式。尤其在網購時代，商業購物中心越來越受到網絡虛擬店鋪的打擊。據國內商業地產專家所言，購物中心已呈現明顯的3個1/2現象，即大型購物中心有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。換句話說，中國大型購物中心的成功率僅為1/8。

萬達以142億美元的凈資產問鼎“中國商業地產大佬”的桂冠，締造了商業地產的成功勵志篇。但是，它的奇跡屬于唯一，相對其他開發商而言，縱是抱著追逐巨額利潤的美夢，也要銘記：商業地產有風險，入市須謹慎！

——本刊編輯部