法眼看裝修：如何繞開房屋裝修陷阱

【案例1】更換材質導致費用增減。業主不同意行嗎？

2011年，洪先生與一家家裝公司簽訂裝修施工合同，約定由該公司為洪先生的房屋進行裝修，總價為6.3萬元。合同還約定如變更施工內容、變更材料，這部分工程款應當按實結算。合同簽訂后，裝修公司進行了施工，洪先生也于當年6月底人住。

2012年8月，該公司提起訴訟，要求洪先生支付拖欠的裝修款11500元。

公司認為，在實際施工中部分內容做了相應變更，洪先生也確認了增加項目。增加項目價款是9000余元，減少項目是4500余元。另外洪先生曾要求更換鈦合金移門，要另付差價432元。廚房吊頂板更換板材等，洪先生已付工程款6萬元，尚余3000元未付。所以，洪先生應當支付拖欠的裝修款總共為11500元。

洪先生則辯稱，當時口頭談的總價是6萬元全包，也就是預算單上的那些內容，實際施工沒有增加項目。自己現在已支付了6萬元，不欠裝修公司錢款。

法院經審理查明，洪先生分別在兩份項目變更表E簽字確認，增加的工程款是9000余元，而預算表中減少項目的總價款4900余元，應從中抵扣。

法院認為，合同約定工程總價6.3萬元，如有變更，此部分據實結算，并在預算表中明確約定各項目名稱及價款。洪先生辯稱雙方口頭約定6萬元全包，并無證據證明。洪先生已支付6萬元，合同內尚有3000元未付。對增加項目，洪先生確認為9000余元；預算表中減少項目的總價款4900余元，應從中抵扣。更換鈦合金移門、廚房吊頂、人造石等，因公司未能證明洪先生對此確認，也未能證明存在差價，故洪先生可以不必支付這部分款項。廚房花磚和墻紙定金，并非預算表中的內容，但洪先生曾簽字確認過，故此部分錢款應支付給甲公司。綜上，洪先生尚欠付7900余元。一審法院判決洪先生支付甲公司7900余元，二審維持原判。

【點評】遭遇變更須仔細核對

隨著公民法律意識的提升，在裝修前會簽訂書面的合同。但實際施工過程中，隨著業主需求的變化，往往會對施工材質和施工的內容進行變更。

根據我國合同法的規定，當事人協商一致可以變更合同。當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。所以，在變更施工材質和內容時，裝修公司應提供書面的變更簽證單，由業主對施工材質的價格、數量、內容進行確認。經過確認的變更內容，業主要支付相應的款項，如沒有經過業主同意，則業主可以拒絕支付相應的款項。據此法院認定雙方就上述施工內容的變化協商一致，最終判決洪先生還要支付裝修公司7900余元。

【提示】

在裝修過程中，業主應審核變更簽證單，對變更的內容進行仔細核對，以減少糾紛的發生。

【案例2】公司無姿質導致裝修推倒垂來。損失如何分擔？

王先生將自己購買的辦公用房委托某公司進行裝修施工。雙方簽訂了施工合同，并在施工說明中載明了工程的消防規范要求。完工后，王先生于2009年1月入住。2010年6月，公安局消防部門以裝修不符合消防安全為由責令立即改正。王先生不得不將辦公室一層頂部及二層部分地面拆除，重新進行符合消防要求的油漆噴刷并裝修。2011年，王某以“支付消防整改引起的二次裝修損失費6萬余元、賠償二次裝修期間辦公室租金損失7.5萬元”的請求將這家公司告上了法院。

公司則認為，裝修合同中約定鋼結構僅作防銹處理，沒有要求做防火處理，預、決算中也未包含防火處理費用，造成目前結果的責任在于王先生沒有及時對工程進行檢測。因此，不同意賠償任何款項。

法院經審理查明，2008年3月，王先生與該公司簽訂《建設工程施工合同》。隨后，雙方又簽訂《施工說明（一）》，其中載明：本建筑裝飾工程所使用的材料應按設計要求進行防火防腐和防蟲處理。施工中，該公司根據王先生要求進行了部分消防設施的施工。工程完工后，王先生于2009年1月入住，并將房屋出租。2010年6月，消防部門以搭建臨時建筑物不符合消防安全要求、鋼結構未經防火處理為由，責令王先生立即改正。王先生與租客達成協議由王先生收回房屋，進行消防整改及二次裝修，王先生不得收取該期間的租金等。

法院認為，王先生與裝修公司的裝修合同，因裝修公司未取得消防設施工程專業承包資質，該建設工程施工合同依法應確認無效。公司作為施工方，理應知曉相關消防安全要求并在實際施工中對鋼結構進行防火處理。因此，公司應對上述損失承擔責任。而王先生作為發包方對于該公司是否取得相應施工資質，未盡到審核義務，也應承擔一定責任。

經專業公司審計，王先生裝修損失費金額為3.2萬余元，公司應承擔80%，即2.6萬元。對于租金損失，審價機構認定重新裝修的工期為1個月，故法院認定由公司承擔租金損失為月租金25000元的80%即2萬元。據此，法院終審判決公司賠償王先生二次裝修的損失2.6萬元；賠償王先生租金損失2萬元。

【點評】裝修公司有無資質應注意審核

目前，隨著投資理財意識的增強，購買商鋪以及辦公用房的人日益增多。但辦公用房和商鋪相對于居住用房，對裝修有更高的消防和環保要求。如果未達到國家的相關法規規定，可能導致原有的裝修不符合國家標準而不得不推翻重新裝修；也可能導致無法辦理營業執照、不能開業經營的狀況。

根據法律規定，承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的應認定無效。在本案中，王先生聘請的裝修公司因為未取得消防設施工程專業承包資質，該裝修合同應確認無效。王先生作為發包方對于該公司是否取得相應施工資質，未盡到審核義務，也應承擔一定責任。所以，法院根據工程實際情況酌情確定由公司承擔80%的損失、王先生自行承擔20%的損失。

【提示】

在簽訂裝修合同前，需要審核裝修公司的資質，以減少不必要的麻煩。

【案例3】老房翻新新舊疊加，責任如何厘清？

曹女士購買了一套帶裝修的二手房，因為原先的裝修比較陳舊，曹女士想重新裝修，出于經濟實惠的考慮，曹女士決定對原有的裝修部分拆除重裝。

于是，曹女士選定了一家裝修公司，雙方簽訂裝潢合同約定由該公司施工。施工結束并入住3個月后，曹女士發現房屋客廳及內陽臺墻面開裂等問題，裝修公司多次修理也未能解決問題，曹女士向法院提起訴訟，要求公司賠償修復費用，并賠償因修復導致的搬家費、誤工費及修復期間在外租房的房租損失。

公司認為，在施工過程中發現房屋因年代久遠，內墻粉層本身水泥含量較低，必須鏟除老粉層，重新做粉層，否則會出現開裂起殼現象，裝修公司向曹女士提出過這個問題，但曹女士為了省錢拒絕接受該建議。公司告知曹女士必須辦理驗收結算手續后才能視為交房，但曹女士拒不進行驗收，還于2008年6月當晚以裝修已竣工為由從施工人員處收回該房鑰匙，強行要求施工人員撤離房屋。根據有關規定，工程未辦理驗收，曹女士提前使用或擅自人住，由此造成無法驗收或損失應由曹女士負責。據此，公司不同意曹女士的訴訟請求。

法院經審理查明，施工過程中，房屋原有木地板、木格柵、門窗均未做拆換。木地板由曹女士另行聘請人員進行打磨，后由裝修公司人員負責油漆。木格柵、門窗也由裝修公司重新進行了油漆。2008年6月，裝修公司完成房屋裝修施工。之后，曹女士一家人住，但是未辦理竣工驗收手續。

法院委托某房屋質量監測站對房屋裝修質量進行了鑒定。經現場勘查后認定：墻面、頂板粉刷起殼等主要由于原基層處理未能滿足相關要求引起；鋼窗框油漆脫落、銹蝕主要由原窗框銹蝕、未能按照相關技術要求清除導致；木地板色差主要為原表面磨光處理不平整、木材原存在色差，裝修公司上漆之時操作不規范是導致木地板色差問題的小部分原因，大部分原因還是在于地板本身質量問題和打磨工序的問題。經鑒定，修復工程款金額為2萬余元。

法院認為，當事人應當按照約定履行自己的義務。裝修公司負有按照合同約定標準進行施工的義務。現根據質量鑒定報告，除木地板外，經鑒定均系公司施工不規范導致，故曹女士的入住不能成為未經驗收的合法免責事由。鑒于房屋修復項目較多、影響較大，曹女士提出需在修復期間在外租房居住的主張較為合理，可以支持。曹女士遷出在外居住也確實會產生租金、搬場費用及誤工費用。法院據此判決裝修公司賠償曹女士修復費用2萬余元；房租損失、搬場損失及誤工損失共計5200元。

【點評】二手房裝修宜書面固定項目

二手房裝修中產生的糾紛一直是審判中的難點問題。實踐中，對于質量問題是由于施工不規范導致，還是房屋原先的裝修未充分鏟除而引起，容易產生分歧。在發生糾紛后，對于導致質量問題的原因需要通過司法鑒定的方式予以確定。根據法律規定，誰主張誰舉證。所以認為存在裝修質量問題的一方需要向法院申請司法鑒定并預繳鑒定的費用。本案中的鑒定就是由洪女士向法院申請并預繳了相應的費用。但實踐中，由于鑒定時間較長、費用偏高，許多業主出于經濟的考慮放棄鑒定。

【提示】

為了避免可能產生的糾紛，建議業主和裝修公司在二手房裝修前對房屋原先的裝修項目，例如木地板、墻體、木門油漆等是否要拆除，以書面的形式加以固定，避免糾紛的發生。對房屋原先材質導致的質量問題，應由業主自行承擔，而對于施工導致的質量問題，則應由裝修公司承擔。