“租購?fù)瑱?quán)”持續(xù)加碼下對學(xué)區(qū)房市場的思考

張嘉恬

一、引言

“租購?fù)瑱?quán)”，顧名思義，即租房與買房居民享有同等待遇，而該政策的關(guān)鍵就在于賦予租房者與購房者的子女平等的受教育權(quán)。家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣谄鹋芫€上，不惜花費重金，甚至托人找關(guān)系，只為在屬于名校的學(xué)區(qū)買房子，于是，作為住房和教育聯(lián)合的產(chǎn)物，學(xué)區(qū)房房價一直高速增長。在2018年的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出在2019年的住房租賃工作要求中，除了傳統(tǒng)地產(chǎn)方面的有關(guān)要求和任務(wù)外，住房租賃市場也受到重點關(guān)注，“租購?fù)瑱?quán)”持續(xù)加碼，這更加引發(fā)了人們的思考：該政策是否會全面普及？學(xué)區(qū)房是否會暫停漲價？還有買學(xué)區(qū)房的必要嗎？學(xué)區(qū)房毫無疑問成為房地產(chǎn)市場中受政策影響最大的“第一對象”。

二、“租購?fù)瑱?quán)”的特點

（一）租房同權(quán)。在討論“租購?fù)瑱?quán)”之前，首先要了解租賃權(quán)和購買權(quán)的區(qū)別。除了產(chǎn)權(quán)以外，購房者還可以獲得租房者無法獲得的受教育、醫(yī)療等權(quán)利，特別是一些稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源，它們變成了學(xué)區(qū)房的催化劑，促使學(xué)區(qū)房房價暴漲，天價學(xué)區(qū)房由此產(chǎn)生。

有些人可能會把“租購?fù)瑱?quán)”視為規(guī)避“居住證積分制度”的法寶，他們認(rèn)為只要在一線城市租一套房子，就可以享受該城市的戶籍福利，如果租的房子在重點學(xué)校旁邊，自己的孩子也就能讀重點學(xué)校。真的這么簡單嗎？

這種想法是錯誤的。的確，“租購?fù)瑱?quán)”能讓租房者與購房者享有同樣的權(quán)益，可前提是以租房者本身的權(quán)利為基礎(chǔ)。雖然條例中沒有明確說明“符合條件的承租人”的“符合條件”是什么條件，但可以肯定的是“租購?fù)瑱?quán)”是有門檻的，潛臺詞就是“同權(quán)”并非是人人都可以享受。“租購?fù)瑱?quán)”針對的是旨在解決大量底層租客子女的受教育問題，并保障租客可以在城市結(jié)婚生子，在不買房的情況下，孩子也能正常上學(xué)。不過能上什么條件的學(xué)校？能不能上名校？這些并不是政府所關(guān)注的。

2017年2月底，國家教育部發(fā)布的《教育部辦公廳關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》中明確提出：“對于報名人數(shù)超過招生人數(shù)的民辦學(xué)校，在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)學(xué)校采取電腦隨機派位方式招生，不得采用統(tǒng)一筆試或者任何變相形式的統(tǒng)一知識性考試方式選拔生源。”這一政策表明，現(xiàn)在重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房已經(jīng)開始通過搖號來招生，但是在實際實施過程中，為了安撫原有學(xué)區(qū)房的業(yè)主，搖號上肯定會傾向于有戶籍和房產(chǎn)證的業(yè)主子女，因此，即便“租購?fù)瑱?quán)”給予租房者參與搖號的資格，他們的孩子也很難上重點學(xué)校。由此可見，“租購?fù)瑱?quán)”本質(zhì)上是否真正同權(quán)，關(guān)鍵在于“符合條件”具體到底是哪些條件。

（二）政策實施是有選擇的。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，為什么選擇它們呢？這些城市實際上是人口凈流入的城市，同時，它們租賃市場需求較高、房價上漲壓力較大，具有代表性。

但北京和上海作為人口凈流入和房價壓力最大的城市，為什么不在選擇之中？專家分析可能有兩個原因：首先，北京和上海在人口管理方面存在一定差異，這兩個城市希望后續(xù)將部分人口導(dǎo)出，也就是說，周邊城市的各種租房購房政策將持續(xù)發(fā)生變化，進(jìn)而令人口外流；二是由于北京和上海城市規(guī)模較大，發(fā)展租賃市場有很多新動作，類似自持型租賃公寓，只不過沒有明確的政策發(fā)文而已。也有行業(yè)人士認(rèn)為，北京和上海導(dǎo)向性太強，所以讓廣州深圳先做試點。從市場心態(tài)方面看，北京和上海跟進(jìn)也有很大壓力，就以學(xué)區(qū)房這一問題為例，假如現(xiàn)在租房的房客的孩子也能輕松入學(xué)，那些原本花高價購置學(xué)區(qū)房的家長心里一定會很不舒服，甚至?xí)l(fā)大規(guī)模爭論。正是因為優(yōu)質(zhì)的教育資源匱乏，與當(dāng)今社會需求不匹配，才要加上戶口、時間、住房等各種指標(biāo)來進(jìn)行篩選，如果把這些指標(biāo)刪除，又要用哪些新的指標(biāo)去取代它們？效果會更好嗎？或者繼續(xù)采取搖號的方式來決定？毫無疑問，又將引起新的社會爭議。再者，從歷史的角度來看，大家一直認(rèn)為一定區(qū)域內(nèi)，公共資源就是為該區(qū)域內(nèi)戶籍人口或房屋所有者所獨有的，占有和獨享的意識強烈，所以要扭轉(zhuǎn)這種思維，讓“租購?fù)瑱?quán)”被社會廣泛接受是很不容易的。

三、學(xué)區(qū)房市場的反應(yīng)

學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，也是教育資源壟斷導(dǎo)致的結(jié)果，教育機會與戶籍、住房產(chǎn)權(quán)掛鉤關(guān)系持續(xù)松動，導(dǎo)致租購?fù)瑱?quán)政策的影響主要集中在學(xué)區(qū)房。

以北京為例，2017年9月，北京某學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介表示，與新政前相比，附近住房包括學(xué)區(qū)房平均每平方米降價一到兩萬元，也就是說，在租購?fù)瑱?quán)政策剛一提出，就有房產(chǎn)商做出了降價的反應(yīng)，但這只是一開始大家還不了解政策實施情況下表現(xiàn)出的暫時現(xiàn)象，大部分城市對房價并沒做出較大改變，總的來說，學(xué)區(qū)房的房價還是處于穩(wěn)定狀態(tài)，但學(xué)區(qū)房的房租就不同了。

2018年春節(jié)后，北京、深圳、廣州等城市住房租金均有較大幅度的上漲，由于租房的權(quán)益提升，學(xué)區(qū)出租房的價值也相應(yīng)提升了，但對于那些沒有實施租購?fù)瑱?quán)政策的城市，市民對學(xué)區(qū)房的需求沒有明顯變化，同樣，租賃市場的價格也沒有明顯變化，市民只是表現(xiàn)出“問的多，看的多，租的少，買的也少”的狀態(tài)，究其原因還是因為“租購?fù)瑱?quán)”的具體細(xì)則還未發(fā)布，未來將如何實施尚不清楚，政府和市場仍處于探索階段，普通群眾也只是作為“觀眾”，關(guān)注政策接下來的發(fā)展。

四、租購?fù)瑱?quán)背景下學(xué)區(qū)房市場的未來預(yù)期

學(xué)區(qū)房房價會不會跌？房租會不會漲？是目前大家最關(guān)注的問題，而“租購?fù)瑱?quán)”政策的持續(xù)加碼，會不會讓“同權(quán)”變?yōu)榻^對同權(quán)，對此起很大的決定作用。

如果是絕對的同權(quán)，也就是租房者的子女和購房者的子女享有絕對平等的入學(xué)權(quán)，那么通過租房就能獲得原本通過購房才能獲得的入學(xué)資格，使原來附加在購房款上的學(xué)區(qū)房的價值被租金分?jǐn)偅瑩Q句話說，學(xué)區(qū)房的房租將大幅上漲，學(xué)區(qū)房的房價會相應(yīng)減少，但是總價值不會降低，學(xué)區(qū)房依然還是家長們眼中的“至寶”，從長期來看，如果有商人通過閑置資金購買學(xué)區(qū)房，再將其用于出租，獲得的房租收益將大幅增加，那么學(xué)區(qū)房的租賃市場將會不斷壯大，如果不加限制，學(xué)區(qū)房的租金就會“瘋漲”，到某一程度后，又會反作用于房價，呈現(xiàn)惡循環(huán)。因此，只要劃分學(xué)區(qū)的規(guī)則不變，不論租購是否絕對同權(quán)，學(xué)區(qū)房價格都不會下降。

如果是相對的同權(quán)，也就是租房者的子女和購房者的子女不享有絕對平等的入學(xué)權(quán)，這樣的情況，也就是目前廣州、深圳等城市具體實施政策時的實際情況。在這些城市，優(yōu)質(zhì)的公立學(xué)校都是按照檔次排位招生的。第一檔：人戶合一，即既有戶籍也有房產(chǎn)；第二檔：人戶不合一，即戶籍或房產(chǎn)，兩個之中有一個；第三檔：有租賃關(guān)系或居住證。將來政府會根據(jù)什么具體的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行租購?fù)瑱?quán)，還是一個未知的不確定事項，但如果仍是傾向于后者——相對同權(quán)，就不會有實質(zhì)性的改變，如果是前者，那么對于優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，除了會促使租金上漲，不會讓房價有任何下降的趨勢，甚至還會有惡性循環(huán)的風(fēng)險。

五、教育資源對學(xué)區(qū)房價格的影響

為什么學(xué)區(qū)房價格不會降？與一般商品房不同，學(xué)區(qū)房作為住房和教育相結(jié)合的產(chǎn)物，它的價格不僅受到住房政策的影響，而且還受教育資源的影響。

教育資源影響學(xué)區(qū)房價格的根本原因是它的公共產(chǎn)品屬性，公共產(chǎn)品只有實現(xiàn)普遍均等化時，市場才能走向健康發(fā)展的軌道。與其他公共產(chǎn)品相比，一、二線城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本上已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化，并沒有太大的差距；醫(yī)療資源高度市場化，在全城全國范圍內(nèi)都能共享；治安和消防工作必然確保均等化……只有教育資源方面，既不均等，又難以自由化，無法做到共享，市場力量就算再強大，它也只能按照學(xué)區(qū)劃定的界限畸形生長。

教育的發(fā)展，趕不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，學(xué)區(qū)房就是教育和住房偏差不斷疊加和放大的產(chǎn)物。學(xué)區(qū)劃分制度是中小學(xué)教育所特有的，這種制度將原本就稀缺的教育資源人為限制在了學(xué)區(qū)內(nèi)，因此，沒有東西可以來分?jǐn)倢W(xué)區(qū)房的價值，房價也就不得不在學(xué)區(qū)內(nèi)畸形攀升。所以，決定學(xué)區(qū)房價格是漲是跌的根本因素是教育制度，如果無法平衡教育資源的分配，供求關(guān)系就沒有從本質(zhì)上得到改變，無論是出售學(xué)區(qū)房，還是出租學(xué)區(qū)房，它都是稀缺昂貴的商品，價格自然不會下降。

六、租購?fù)瑱?quán)的意義

（一）促進(jìn)社會公平。相對于購房入學(xué)，租購?fù)瑱?quán)保障了大中型城市的流入人口，特別是從農(nóng)村來城市的打工群眾作為房屋承租人的權(quán)利，使他們有地方住，并以租房為中心，形成相對穩(wěn)定的生活關(guān)系，打工群眾的子女“無學(xué)可上”的社會現(xiàn)象得到改善，“留守兒童”的社會現(xiàn)象也會減少。

（二）改變學(xué)區(qū)房市場格局。雖然實施租購?fù)瑱?quán)政策不是顛覆性的改革，但卻是“愚公移山”式持續(xù)改革的重要一環(huán)，可以大大降低住房市場的扭曲程度，進(jìn)而改變學(xué)區(qū)房市場格局，“小、破、舊”等居住環(huán)境極差的學(xué)區(qū)房很可能大幅貶值，部分被惡炒的熱門學(xué)區(qū)房也會面臨重新洗牌。

（三）刺激租房市場發(fā)展。“租購?fù)瑱?quán)”，這無疑是發(fā)射給租房市場的一個信號，令更多的社會資本流向住房租賃領(lǐng)域，增加租房供給，緩解住房壓力，從而穩(wěn)定房價，同時，如果政策全面普及，還能提高大中型城市特別是三四線城市的人口吸收能力，推動城市消費和經(jīng)濟增長，增加城市人口紅利，也有利于國家的經(jīng)濟發(fā)展。

七、結(jié)語

由于社會分化的客觀性，租購?fù)瑱?quán)政策不會消除學(xué)區(qū)房，但能在一定程度上緩解學(xué)區(qū)房價格扭曲，至于從根本上解決這一問題，必須回歸義務(wù)教育的公共產(chǎn)品屬性，盡快實現(xiàn)教育機會的均等化，打破以教育資源為首的公共服務(wù)資源不平衡，同時政府要警惕“同權(quán)”概念下租金上漲，對學(xué)區(qū)房的租金給予一定限制，以避免惡性循環(huán)。