2003—2012年武漢市房地產泡沬研究

喻華琳

（武漢理工大學華夏學院經濟與管理系，武漢430223）

武漢市，簡稱漢，湖北省省會，因武昌、漢口、漢陽三地合稱而得名，是一座現代化濱江國際性港口城市。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內陸最大的水陸空交通樞紐，中國的經濟地理中心，國家重要的科技、信息、產業、通信中心，內陸地區的金融、商業、貿易、物流、文化中心，被譽為世界開啟中國內陸市場的“金鑰匙”，經濟發展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉北、吸引四面、輻射八方的區位優勢。

武漢市最近幾年房地產市場發展很迅速，房地產在全市的經濟中的地位也越來越重要。雖然房地產市場的蓬勃發展是從1998年開始的，但直到2003年之后才進入一個快速發展的時期。

1 評價指標

由表1可知2003至2012年這10年間的武漢市房地產竣工面積、房地產成交面積和房地產交易平均價格的基本概況，從中可以了解這10年間武漢市房地產市場的供給、需求和價格的變化。

根據武漢市房地產市場的實際情況，分析導致武漢市房地產市場形成泡沫的影響因素，并從市場供給、市場需求和成交價格三個方面選取了以下指標來評價武漢市2003—2012年房地產泡沫狀況［1］。

表1 2003—2012武漢市房地產市場概況

1.1 從市場供給角度選取指標評價武漢市房地產泡沬狀況

1.1.1 房地產投資增長率與GDP増長率的同步率

房地產投資增長率與GDP增長率的同步率，是把一個城市房地產投資增長的比率與這個城市GDP增長的比率進行比較，反映城市經濟對城市房地產市場的承受能力和消費者潛在的購買力。研究表明，當房地產投資增長率與GDP增長率的同步率在2－3之間時，房地產市場存在輕度泡沫，大于3時房地產市場存在嚴重泡沬［2－3］。

由表2可知，2003、2004年武漢市同步率分別為2.5、2.1，2005年為1.9接近2，存在輕微的房地產泡沫，之后逐年下降表明泡沫程度減小，但到2009和2011年又均超過了2，武漢市房地產市場輕微泡沫重現。

表2 2003—2012武漢市房地產投資增長率與GDP增長率的同步率

1.1.2 武漢市房地產市場房屋空置率

房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，研究表明，房屋空置率在5%－10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%－20%之間為輕微泡沫區間，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為嚴重泡沫區間［4］。

從表3中看出武漢市1年期、2年期、3年期以上的住宅次新房空置率均超過20%，3年期的住宅次新房空置率也接近20%，說明武漢市房地產市場已經存在泡沫，市場供給失去平衡，存在嚴重的投機行為。

表3 武漢市住宅次新房空置率調查統計表

1.1.3 武漢市房地產市場土地價格增長率

土地價格增長率主要反映地價水平的變化程度，通過本年度土地價格和上年度末土地價格水平的比較計算得到。此項指標對于房地產市場泡沫情況的指示作用非常明顯。研究表明，土地價格增長率處于8%－12%房地產市場存在輕微泡沫，超過12%房地產市場的泡沫就比較嚴重了。

從表4中看出，2003—2012年10年間，2008、2009年土地價格增長率低于8%，2012年處于8%－12%間，2004、2005、2010、2011年均超過12%，2007年更是高達65%，由此可見，武漢市房地產市場泡沫嚴重。

表4 2003—2012年武漢市房地產市場土地價格增長率

1.2 從需求角度選取指標評價武漢市房地產泡沬狀況

1.2.1 房地產銷售額増長率與社會消費品零售總額增長率的同步率

房地產銷售額是房地產市場需求的最直接體現，此項指標是比較房地產銷售額的增長率與社會消費品零售總額的增長率，看其增長速度是否同步。根據李木祥（2007）的研究，我國房地產銷售額的增長率與社會消費品總零售額的增長率同步率小于2時，房地產供求平衡；同步率在2－3之間時，房地場市場存在輕微泡沫；同步率超過3時就存在比較嚴重的泡沫了［5］。

從表5中看出，武漢市房地產銷售額與社會消費品銷售額的同步率2004—2007年均超過2，2003、2009年高達到3.7和4.1，說明武漢市房地產市場長期存在泡沫，只是在2008年金融危機時和2010年后國家加大調控力度才使同步率在2以下。

表5 2003—2012年武漢市房地產銷售額增長率與社會消費品銷售額增長率的同步率

1.2.2 投機性需求的購房比

投機性需求購房就是指把房子作為一種投資品，買房的目的不是為了解決居住問題，而是在房價看漲的時候買進，當房價上漲之后再拋出，從中賺取利潤的一種市場行為。投機性需求購房是房地產市場中很重要的一部分，是房地產泡沫形成的推手。因此，房地產需求者中投機需求的比例過高就標志著房地產泡沫顯現。在良好的市場秩序下，投機性需求購房比例應控制在10%－5%之間。從武漢市商品房信息網得知2010年外地購房者購買了全武漢市超過50%的商品房住宅，武漢市房地產市場中投機性需求的購房比大大超過了15%。由此看出武漢市的房地產市場存在明顯的泡沫現象。

1.3 從價格角度選取指標評價武漢市房地產泡沬狀況

1.3.1 房價收入比

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭收入之比。國際上適宜的房價收入比是6－8，像世界上一些城市住房收入比如：倫敦6.9、紐約7.9、首爾7.7、悉尼8.5。房價收入比能反映出房地產市場中投機性購房需求狀況。一些學者習慣用房價收入比判斷我國房地產市場價格是否合理，泡沫狀況如何。研究表明，房價收入比小于6時，房地產市場供求平衡，房地產市場秩序良好；房價收入比在6－10之間則房地產市場有輕微泡沫；房價收入比超過10時嚴重的房地產泡沫出現了［4－5］。

表6 2003—2012年武漢市房價收入比

從表6看出，武漢市房地產市場70m2商品房購買者的房價收入比僅2003、2011年小于6，其他年份均在6－10之間，存在輕微泡沫；100m2商品房購買者的房價收入比2005—2012年僅2011年為7.7，其他年份均超過10，120m2商品房購買者的房價收入比2004—2012年僅2011年為9.2，其他年份均超過10。由此表明武漢市房地產市場目前確實存在嚴重的房地產泡沫。

1.3.2 武漢市房價與武漢市CPI同步率

房價與CPI的同步率是指房地產商品在房地產市場中價格增長率與CPI的同步狀況。研究表明，房價與CPI的同步率在2－4之間且房價增長率超過8%時存在輕微的房地產泡沫；房價與CPI的同步率超過4且房價增長率超過10%時即房地產泡沫嚴重［5］。

從表7可知，除了2003、2008和2012年以外，其余年份的武漢市房價與CPI的同步率都超過4，而房價增長率超過10%，房地產泡沫在武漢市房地產市場的確嚴重存在。

表7 武漢市2003—2012年房價CPI同步率

2 結 論

文中從供給、需求、價格3個方面選取7個指標（見表8）進行比對，2003—2012年10年間，武漢市房地產的多數指標均超過相應的房地產泡沬參考值，表明了武漢市的房地產市場己經存在了泡沬。同時為武漢市房地產市場政策提供參考，力求使武漢市房地產市場能夠回歸到正常的秩序，武漢市乃至我國房價能回歸到合理性的軌道上來。

表8 2003—2012年武漢市房地產泡沫評價指標［5］

［1］ 葛 揚，睦小燕.房地產泡沫化機理及其影響研究評述［J］.經濟學動態，2009（11）.

［2］ 李 平.對我國房地產泡沫的測度研究［J］.統計觀察，2007（24）.

［3］ 蔣南平.中國房地產測度指標的分析與建立［J］.當代財經，2009（10）.

［4］ 耿仁波.房地產泡沫化機理及影響研究——基于中國現實的分析［D］.山東大學，2010.

［5］ 王 堯.武漢市房地產泡沫研究［D］.華中農業大學，2012.