房地產調控核心是防范金融危機

徐滇慶（加拿大西安大略大學經濟系教授）

房地產調控核心是防范金融危機

徐滇慶（加拿大西安大略大學經濟系教授）

房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，銀行危機才是心頭大患。房地產市場調控政策的著眼點是防范惡性通貨膨脹所帶來的金融危機。

供不應求是房地產市場的長期態勢，房地產建設起碼還有20年以上的快速增長。只有當城市化比例達到75%以后，商品房建設的速度才能有所減緩。采用行政手段抑制房地產建設，是將房地產需求推后。其實，房價是一個金融問題，房價調控的核心不在于房價高低而是防范金融危機。

近年來，公務員、軍人、退休人員和國企職工的工資都得到顯著提高。許多人誤以為只要給員工提高工資就可以促進消費，內需上去之后就可以帶動生產，可以在外部市場萎縮的情況下，給國內企業提供更多的訂單，拉動增長和就業。沒料到，在增加工資之后，民眾并沒有增加消費或投資而是把錢存進了銀行。

在金融機構存款的三個部分（城鄉居民存款、企業存款和政府及其他存款）中，由于居民存款的產權分散在千家萬戶，最難以控制。而這些日益增多的居民存款，已經形成了一個超級堰塞湖。

從2009年4月至今，平均每個月居民存款余額新增量超過4000億元。這些錢就好像是天上落下來的雨，還在不停地落入堰塞湖。令人擔憂的是，如果新增存款改變流向，不進堰塞湖，那這些錢會流向何處？更為嚴重的是，如果堰塞湖的水流出來怎么辦？在銀行出現負利率的情況下，這些情況都會發生，更明確地說，預計這些錢很大部分會流入房地產市場。

另一方面，那些因為爆發金融危機的可能性而看空房地產市場的言論，也是缺乏依據的。從全球金融市場的發展態勢來看，如果出現新的金融危機，那么極有可能屬于增發貨幣型的金融危機。

而現在的情況是，居民存款是一個天文數字。在貨幣流動性嚴重過剩的情況下，房價和物價大幅度下跌的概率很低。一旦資本市場失去穩定，人們不得不為了保值從銀行中取出存款，而最佳的保值手段莫過于購房。增發貨幣型金融危機很可能導致物價和房價雙雙飛漲。

目前，京、滬、廣、深等一線城市房價已經很高，遠遠脫離了普通居民的購買力范圍，而國內資金和外資沖擊的主要目標則是一線城市的高檔住宅。因此，要做好一線城市高檔住宅房價大幅度上漲的準備。

作為政府部門，既要大蓋廉租房和經濟適用房，照顧老百姓的生活需求，又要在輿論上教育民眾對商品房價格波動不必大驚小怪。同時，還要有計劃地增加一線城市高檔住宅的土地供應，做好吸收大量流動資金的準備；更大幅度地開放黃金、土地、債券、證券、期貨和外匯市場，創造資金分流的渠道；做好提高利率的準備，盡可能緩解負利率的沖擊。此外，還要在輿論上避免推動通貨膨脹預期。

房價暴漲充其量不過是肌膚之瘡，銀行危機才是心頭大患。無論新政有多少條，房地產市場調控政策的著眼點是防范金融危機。只有認真分析金融形勢，未雨綢繆，預先籌劃防范惡性通貨膨脹的對策，才能夠在金融市場發生變化的同時，沉穩應對，減少危機發生的可能性與影響范圍。