房產(chǎn)調(diào)控應(yīng)把好信貸關(guān)

張利寧 國(guó)務(wù)院昨日召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，確定堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。面對(duì)最近新一輪的購(gòu)房熱，進(jìn)一步調(diào)控方案呼之欲出。 降低或控制房屋的有效需求，有兩類手段，一是行政手段，二是市場(chǎng)手段。 行政手段有兩種方式，一是限購(gòu)，二是通過(guò)稅收增加交易成本和持有成本。前者只能限制部分人的購(gòu)房權(quán)利，但這有可能形成需求的“堰塞湖”。如果增加稅收，只要房屋供給跟不上房屋需求，在某種外力因素作用下，仍然可以填平稅費(fèi)的缺口。事實(shí)上，除行政手段外仍有市場(chǎng)手段可供我們選擇。 市場(chǎng)手段大體有兩方面。一是增加供給和降低房產(chǎn)成本，二是降低有效需求。增加房屋供給受到土地約束，而降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本只是增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)而不是降低房?jī)r(jià)的因素。因此只有降低有效需求。就我國(guó)目前的實(shí)際情況而言，有效需求是由購(gòu)買者自身財(cái)力和銀行信貸構(gòu)成的。所以我們調(diào)節(jié)有效需求的關(guān)鍵因素是控制信貸杠桿作用效應(yīng)，這包括對(duì)居民的購(gòu)房信貸，以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款。 當(dāng)居民因?yàn)榭梢垣@得購(gòu)房信貸，購(gòu)買力數(shù)倍增長(zhǎng)；開(kāi)發(fā)商在信貸杠桿效應(yīng)下，開(kāi)發(fā)能力獲得倍增。由于房屋需求在信貸杠桿效應(yīng)下被放大，當(dāng)房屋供給有限時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格必然上升，由此帶動(dòng)房屋開(kāi)發(fā)需求增長(zhǎng)從而帶來(lái)對(duì)土地需求的增長(zhǎng)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里，價(jià)格是由自愿買賣基礎(chǔ)之上的供求關(guān)系所決定的。換言之，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià)，和一般商品一樣，完全是買賣雙方的自愿行為，取決于供求關(guān)系。所以說(shuō)，我們指責(zé)開(kāi)發(fā)商炒作房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商“抬高”地價(jià)都找不到理論支持，也找不到普遍的實(shí)踐佐證。 筆者認(rèn)為，政策層面的調(diào)控著力點(diǎn)應(yīng)該放在信貸上，宏觀上調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)。銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境變化，調(diào)節(jié)購(gòu)房首付比例和開(kāi)發(fā)商自有資金比例，可以有效調(diào)節(jié)其杠桿率高低，首付或自有資金比例越高杠桿率越低，反之則高。 通過(guò)調(diào)整貸款評(píng)審條件的審核上的松緊度，也可有效調(diào)控對(duì)房產(chǎn)的有效需求而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。特別是在調(diào)控力度大時(shí)，貸款條件評(píng)審要嚴(yán)格做到實(shí)質(zhì)性審查，并且從嚴(yán)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)則。房產(chǎn)過(guò)熱時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管控程度，對(duì)土地證和交易房產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估打折系數(shù)加大。 所謂把好信貸關(guān)，就是以上這兩個(gè)層面。政策思維轉(zhuǎn)變到依靠經(jīng)濟(jì)手段政策層面上來(lái)。政策執(zhí)行要放在銀行企業(yè)的業(yè)務(wù)技術(shù)層面上來(lái)。通過(guò)把好信貸關(guān)，調(diào)節(jié)宏觀和微觀的杠桿率水平，即使政策層面沒(méi)有太大調(diào)整，通過(guò)調(diào)整銀行業(yè)務(wù)操作上的松緊尺度，也可有效抑制過(guò)度的房屋有效需求，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。▲（作者是清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員）