關于加強房屋租賃管理相關問題的探討

李馳

【摘要】本文論述了加強房屋租賃管理相關問題。

【關鍵詞】房屋租賃管理，問題

近年來，國務院就房價非理性上漲，從調整供給結構、整頓住房金融市場秩序、強化土地資源管理諸方面出臺了眾多宏觀調控措施，一方面是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。國務院2011年1月26日又出臺了新《國八條》（國辦發[2011]號）；另一方面，國家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實施。一系列相關舉措的出臺，無疑更加活躍了房屋租賃市場，因此科學規范市場秩序，在有效遏制商品房屋價格過快增長的同時，提高人員素質，建立健全管理體制，倡導誠信建設是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。

一、加強對房屋租賃市場管理的重要性

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

二、加強房屋租賃管理應從四個方面入手

1、制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。 《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2、建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3、確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

4、強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。

近年來，隨著房地產業的迅猛發展，房地產中介機構如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產中介機構的準入門檻較低，使得房地產中介機構良莠不齊，一些誠信度差的中介機構提供虛假房源信息套取看房費、任意提高中介費等不良行為時有發生。因此，房地產管理部門必須強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益。同時，扶持一批服務規范、運作良好、誠信度高的中介機構，打擊黑中介，為群眾營造一個優良的交易環境。

三、結語

就目前而言，房屋租賃管理還存在著極大的提升空間，與規范化管理還有一定差距。任重道遠，我們要趁勢而為，堅持以科學的發展觀為指導思想，不斷創新觀念，以謙虛學習的心態借鑒兄弟城市的寶貴經驗，充實完善自己的房屋租賃體系，抓住機遇面對新形勢下的市場需要，進一步落實相關舉措，那么，房屋租賃管理的和諧局面很快就可以實現。