淺析公允價值在投資性房地產中的應用

楊斯敬

【摘要】《企業會計準則第3號——投資性房地產》中引入了公允價值計量模式，公允價值能夠更全面地反映市場價值，更好地與資產負債表相吻合，更具有財務相關性。但新準則實施幾年來，采用公允價值計量投資性房地產的企業并不多。本文將重點分析公允價值計量在投資性房地產應用較少的原因，并基于此提出完善公允價值計量投資性房地產的四點建議。

【關鍵詞】公允價值，投資性房地產

2006 年財政部制定的《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這一新興的面向未來交易事項的會計計量方式理應受到企業的追捧，然而2011年，全國905 家擁有投資性房地產的上市公司運用公允價值模式計量的僅有62家，數量微乎其微，上市公司況且如此，非上市公司運用公允價值模式計量的比例可想而知。那么，究竟是什么原因導致公允價值這一的計量屬性在投資性房地產的應用中遇到困境呢？

一、公允價值計量在投資性房地產中應用較少的原因

（一）我國市場條件有限，投資性房地產的公允價值難以取得。

從公允價值產生的客觀環境看，中國的交易市場特別是產權交易市場還不太規范。而公允價值的公允要求存在一個活躍、流動、健全的市場提供公平交易，如果缺乏這樣一個市場，就需要通過評估或判斷未來現金流量的折現值等方式來獲取公允價值。目前，以公允價值計量投資性房地產的上市公司有兩種主要途徑來確定其公允價值，一是專業房地產評估機構出具的評估價格，二是相關的房地產經紀公司撰寫的市場調查報告。這兩種間接地取得公允價值的方式由于統計口徑不固定、統計標準不一致，均存在可靠性與權威性方面的爭議。因此，投資性房地產公允價值的取得難度大是各類公司避免采用公允價值計量的首要原因。

（二）與成本計量模式相比，投資性房地產采用公允價值計量成本較高。

首先，取得投資性房地產公允價值的成本較高。如前所述，為了持續地取得公允價值，無論是采用評估機構出具的評估數據還是采用經紀公司的市場調查數據都需耗費公司大量的人力與資金，增加了公司的會計成本。

其次，采用公允價值計量模式可能導致企業當前所得稅費用的增加。在計算企業的遞延所得稅時，投資性房地產的賬面價值為初始成本加上公允價值變動，而投資性房地產的計稅基礎為初始成本減去折舊攤銷。因此，在投資性房地產持有期間公允價值發生變動的期末，就要對賬面價值與計稅基礎之間的差距進行納稅調整，形成遞延所得稅。如果形成的是遞延所得稅負債，就會增加企業當前的所得稅費用，給企業的正常運營帶來壓力。

最后，采用公允價值計量模式將會增加企業的現金流出。企業采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，表面上增加了企業的賬面利潤，有些學者形象地稱之為“白條利潤”，殊不知企業需要按照賬面利潤預交所得稅，投資者也會根據賬面利潤要求企業適當地調高股利分配。并且，公允價值計量模式不能計提折舊攤銷，企業也就失去了折舊抵稅的收益，這些情況都將影響企業的生命線——現金流，采用公允價值計量模式的成本被再一次提高了。

（三）投資性房地產已采用公允價值模式計量的不得從公允價值模式轉為成本模式。

企業持有投資性房地產的目的多樣，有的為了增值，有的為了出租，如果只采用一種計量方式一概而論，則無法恰當地體現相關性與可比性，企業便在選擇計量模式的初期就面臨了猶豫與困惑。加之我國房地產泡沫的日益膨脹，政府雖然采取了征收房產稅與限購令的方式打壓房價的迅猛上漲，然而近日北京仍然出現了搶房恐慌，各地區12月份的房屋均價較11月份上漲了1至3成。因此，投資性房地產采用公允價值模式風險很高，大部分企業為了穩健起見不得不選擇可靠性較高的成本模式，也避免受到不得從公允價值模式轉回的限制。

二、完善公允價值計量投資性房地產的建議

（一）完善企業會計準則

現行的企業會計準則只是對投資性房地產采用公允價值計量模式的市場條件進行了規定，過于空泛，沒有詳細闡述如何取得公允價值，更沒有給出一個統一的公允價值計量標準。這就導致了無論是上市公司還是非上市公司不知所從。企業會計準則需要明確地規定取得公允價值的方式、合格的公允價值的標準以及要求上市公司對取得公允價值的過程與具體數值進行披露。只有完善公允價值披露的準則規定，才能從制度上保證投資者了解企業真實的財務狀況與經營成果，保護廣大的投資者的利益。

（二）改善公允價值的市場條件

要想打造一個公允、活躍、健全的市場環境，離不開相應的經濟法律制度的制定與實施，完善市場經濟制度。對于已經存在活躍的房地產交易市場，應由國家監督部門明確其中真實符合公允價值的范圍與程度，建立行業統一的可以直接使用的公允價值信息平臺；對于不存在活躍的交易市場的地區，一方面可以借鑒公允價值信息平臺的數據，另一方面可以組成研究小組，加大對公允價值估值技術的研究力量，深入探索與挖掘公允價值的可靠信息。

（三）允許企業根據實際情況選擇不同的計量方式

根據企業持有投資性房地產目的的不同，應當選擇合適的計量方式以達到收益最大化的初衷。比如企業持有的目的僅僅是為了出租收取租金，那么采用公允價值計量則沒有實際的意義，相反采用成本模式更能實現減輕會計工作量、降低企業成本的目的。又如持有目的為增值的投資性房地產，采用公允價值進行后續計量能夠及時了解資產的變化，更有助于企業對于其市場價值的掌控。

（四）制定針對公允價值計量的稅收補償政策

采用公允價值計量模式會導致所得稅費用增加、企業現金流減少等問題，倘若稅收部門能夠出臺相關政策給予解決方案或者稅收優惠政策，將在一定程度上彌補企業的應用公允價值計量模式的損失，提高企業的積極性。稅收政策是企業選擇計量模式的指揮棒之一，合理有效的稅收政策不僅有利于當前企業的經濟效益，更有利于我國企業會計發揮公允價值計量屬性的優越性，逐步與國際接軌的長遠發展。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業會計準則（2006）【M】.經濟科學出版社，2006.

[2]吳君民 張艾雯. 公允價值在投資性房地產中的應用研究【J】.會計之友，2012.