擅自抬高房價并占有虛高部分房款的行為定性

文◎郭 健 沈龍葉

［案情］王某系甲銷售公司業(yè)務(wù)員。2011年5月，甲公司與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂售樓委托協(xié)議，雙方約定甲公司以房產(chǎn)開發(fā)公司名義銷售該公司開發(fā)的房產(chǎn)，售房合同加蓋房產(chǎn)公司印章，銷售收入直接打入房產(chǎn)公司指定帳戶，另約定房產(chǎn)實行一房一價定價銷售，甲公司不得隨意加價或降價銷售，房產(chǎn)公司以銷售價款的一定比例付給甲公司酬金。2012年9月，王某見市場價格上漲，便擅自抬高價格，以市場價出售房產(chǎn)，將虛高部分價款不體現(xiàn)在售房合同，并讓客戶直接將該部分款項打入其自己個人帳戶。截至案發(fā)，王某以此方法銷售房產(chǎn)5套，獲利60余萬元占為己有。

本文爭議罪名為詐騙罪和職務(wù)侵占罪。

［速解］本文認(rèn)為，王某的行為構(gòu)成詐騙罪。

首先，要厘清案件中的個人及單位之間的法律關(guān)系。第一，王某所在的甲銷售公司同房產(chǎn)開發(fā)公司之間是一種民事代理關(guān)系。銷售公司以房產(chǎn)開發(fā)公司的名義簽訂房屋銷售合同，售房款直接打入房產(chǎn)開發(fā)公司指定賬戶，這是一種非常規(guī)范的直接代理民事行為。既然是代理，代理人必須嚴(yán)格按照被代理人的委托履行代理義務(wù)，銷售公司業(yè)務(wù)經(jīng)理王某進(jìn)行的加價銷售及不完全提交銷售款的做法超出了代理權(quán)限。第二，王某作為銷售公司銷售經(jīng)理，同銷售公司之間屬于勞動合同關(guān)系，其必須按照銷售公司的指令行事，相應(yīng)的，其職務(wù)行為的后果銷售公司應(yīng)該負(fù)責(zé)。銷售公司既然同房產(chǎn)開發(fā)公司建立了民事代理關(guān)系，銷售公司及其員工必須嚴(yán)格按照房產(chǎn)開發(fā)公司的授權(quán)履行自己的代理職責(zé)，王某違反了定價銷售的受托事項，擅自加價銷售，如果是為了房產(chǎn)公司的利益著想，該行為的后果屬于效力待定，如果房產(chǎn)公司認(rèn)可，王某的行為合法有效，銷售公司也不會違反代理授權(quán)權(quán)限，銷售公司也可以按照加收的房款獲得更高的報酬，然而，王某擅自加價的目的是為了自己占有，因此，其行為既不符合所在公司的利益，更不忠實于房產(chǎn)開發(fā)公司的委托范圍。第三，消費者（購房戶）同房產(chǎn)公司、銷售公司之間的關(guān)系屬于平等民事主體之間的財產(chǎn)交易關(guān)系。銷售公司按照房產(chǎn)開發(fā)公司的委托以房產(chǎn)公司的名義簽訂售房合同，買賣的效力及結(jié)果直接約束消費者和房產(chǎn)開發(fā)公司。因此，房產(chǎn)開發(fā)公司完全可以在不違反法律法規(guī)規(guī)定的前提下自主決定房屋的價格，事實上，房產(chǎn)開發(fā)公司也的確是確定了每套房屋的價格，由于銷售公司的越權(quán)行為使房產(chǎn)公司的意思表示產(chǎn)生了偏差，消費者所接受的并非合同另一方主體的真實意思表示。

其次，要厘清王某的行為使誰遭受了損失。第一，根據(jù)上面的分析可以看出：受王某行為影響的有銷售公司、房產(chǎn)開發(fā)公司及消費者，但真正遭到損失的只可能是銷售公司和消費者。首先、王某擅自加價并占有虛高部分房價的行為既不符合銷售公司的業(yè)務(wù)指令，也不符合房產(chǎn)開發(fā)公司的授權(quán)，銷售公司也不可能獲得比定價銷售更高的酬金，其行為直接后果是房產(chǎn)開發(fā)公司可能以銷售公司未盡到委托義務(wù)而要求銷售公司負(fù)相應(yīng)的民事責(zé)任。第二，房產(chǎn)開發(fā)公司并未因為王某的行為遭到銷售收入上的損失，在王某加價銷售之時，雖然房產(chǎn)的市場價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定價銷售的價格，但房產(chǎn)開發(fā)公司并未改變房屋定價，也就是說房產(chǎn)開發(fā)公司放棄了對更高利潤空間的追逐，王某已經(jīng)將其定價銷售部分的價款要求消費者打入房產(chǎn)開發(fā)公司的賬戶，房產(chǎn)開發(fā)公司并未遭受損失。第三，消費者作為房產(chǎn)買賣合同關(guān)系中的另一方主體，本來可以按照低于市場價格的定價銷售價格獲得房產(chǎn)，由于王某的行為獲得同一宗商品卻付出了更高的價款，無疑是損失的直接遭受者。

最后，要厘清損失同王某行為之間有無因果關(guān)系。王某的行為可能使所在銷售公司遭受房產(chǎn)開發(fā)公司追究未忠實委托事項的責(zé)任，但就案情來看，后果并未顯現(xiàn)出來，不能想當(dāng)然臆造損害結(jié)果。但是，王某隱瞞房屋定價低于市場價格的真相，在交易中騙取消費按照虛高后的價款交付房款，在付款方式上欺騙消費者分兩次向不同賬戶付款，且在售房合同中不完全體現(xiàn)房款數(shù)額，正是因為王某的隱瞞、欺騙行為，使每一套房產(chǎn)的消費者多支付了10余萬元房款，通過這種手段，王某非法獲利60余萬元。

綜上所述，王某行為完全符合詐騙罪的構(gòu)成要件，根據(jù)刑法罪刑法定的原則，王某的行為構(gòu)成詐騙罪。