農村土地資產評估研究進展

趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進

（西南大學地理科學學院， 重慶 400715）

農村土地資產評估研究進展

趙梓琰， 邱道持， 王 靜， 蔡 進

（西南大學地理科學學院， 重慶 400715）

研究目的：梳理和總結學術界關 于農村土地資產定價機理、農村土地資產估價方法、農村土地資 產市場價格評估研究進展，為今后農村土地資產評估工作的開展提供參考。研究方 法：文獻資料法，對比分析 法。研究結果：勞動生產價值、收益決定價值、市場實現價值是農村土地資產價值評估 的基本立足點；城鄉土地資產評估方法具有共同性；農村土地資產評估具有特 殊性。研究結論：今后中國農村土地資產評估研究要圍繞完善農村 土地價格體系、實現農村土地非市場 價值、統籌城鄉土地管理等主題，進一步推進農 村土地資產評估理論創新、技術創新、實踐創 新。

土地評估；農村土地；綜述；土地資產

隨著城鎮國有土地使用制度改革的不斷深化和完善，中國城鎮國有土地市場已初步形成，建立了適合中國國情的城鎮國有土地質量和價值評估體系。而中國農村土地流轉市場才剛剛起步，農村土地的價格體系、市場機制都還沒有形成。農村土地無疑是農民集體最大的資產，對農村土地進行清產核資，對于保護農民權益、統籌城鄉發展具有重要的意義。農村土地資產定價機理、農村土地資產價格評估方法等問題受到學術界高度關注。梳理和總結農村土地資產定價機理、估價方法、市場價格評估的研究進展，對于完善農村土地資產評估理論十分重要。

1 農村土地資產定價機理研究進展

1.1 農村土地資產勞動價值形成機理

勞動價值理論的核心是勞動創造價值的科學論斷，即商品的價值來源于凝結于商 品中的無差別的人類勞動。從勞動價值的觀點出發，土地的價值問題存在三種不同的觀點[1-2]：一是土地無價值論，持這種觀點的學者認為土地是大自然的恩賜，沒有凝結人類的勞動，不是人類的勞動產品，因而沒有價值；二是土地價值持續論，認為土地凝結了人類的長期勞動，就其整體而言，都是有價值的，其價值直接來源于自人類出現以來的對土地進行的持續的改造與開發，間接來源于從鄰近土地上積累的社會勞動所輻射或者轉移過來的價值量；三是土地價值二元論，認為土地是由 “土地物質”和“土地資本”兩個既存在性質差異又相互聯系的范疇組成，未經人的協助而自然存在的未利用土地是“土地物質”，經過勞動成為生產資料的已利用土地是“土地資本”，土地物質沒有凝結人類勞動，因而沒有價值，而土地資本是人類的勞動結晶，具有價值。

土地是“自然—經濟—社會綜合體”，土地價值具有二元結構，勞動價值論是認識農村土地資產價值形成機理的科學理論[3-4]。周誠等認為，土地是由單純的自然物質構成，還是由自然物質與土地資本共同構成，土地資本的價值究竟應歸屬于土地價值，還是土地的附著價值，認識上的分歧導致了不同的土地價值觀[2]。劉書楷等認為，土地物質是原始自然資源，沒有物化勞動，也沒有價值，但具有重要的使用價值，也具有價格；土地資本是勞動產品，既有使用價值也有價值，而且能創造價值，土地的價格由土地物質價格與土地資本價格構成[1]。段正梁等從勞動價值論角度進行系統分析，認為農村土地資產價值主要源于為取得土地權益而投入的勞動、為開發利用土地而投入的前期勞動、在土地開發過程中投入的勞動、以及為保障土地合理開發利用所投入的勞動[4]。

1.2 農村土地資產收益價值形成機理

土地收益價值論認為,土地價值是由土地收益決定的，土地價值的實質是地租的資本化，根據收益價值理論，土地價值等于土地收益（經濟地租）除以利息率，即所謂的收益價值。馬克思指出地租就是農業資本家將雇傭農業工人所創造的交給資本主義土地所有者的那部分超額剩余價值。馬克思將地租分為絕對地租和級差地租，絕對地租是以土地所有權的壟斷為前提而獲得，無條件交納給土地的所有者。級差地租又分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，級差地租Ⅰ是由于土地自身質量的好壞而決定的，即土地由于其肥沃程度以及距市場的遠近、交通條件等而被劃分為不同等級；級差地租Ⅱ是連續投資同一塊土地而有不同勞動生產率所產生的超額利潤而轉化的地租。

學者們普遍認為馬克思主義地租理論適用于分析當代中國農村土地資產的收益價值。絕對地租是土地所有權壟斷的結果，只要存在土地所有權，就要支付絕對地租。土地肥沃程度的差別、土地區位條件的差別以及農民對土地追加投資的差別，依然是中國農村級差地租發生的物質基礎。土地的有限性、社會對農產品的需求、價值規律的作用和一定意義上土地經營的壟斷性為級差地租的產生提供了經濟土壤和經濟機制[5]。有學者認為，土地經營主體的收益表現為地租的形式。在中國，土地經營管理主體是農村集體組織，使用主體是農民，土地經營組織的經濟實現形式是土地承包費，土地承包費就是農村集體經營土地的地租收入[6]。關于地租的分配問題，有學者提出，級差地租Ⅰ主要應歸土地所有者即集體經濟組織所有；級差地租Ⅱ,由于是聯產承包責任制下農戶追加投資形成的,主要應由土地經營者所得,即主要應由承包農戶所有。絕對地租最終必須上繳給國家，在現實中則由集體代收[6-7]。

1.3 農村土地資產補償價值形成機理

眾多學者從加強土地資源保護的角度，探討了農村土地資產補償價值的形成機理，提出農村土地價值應分為三部分：經濟生產價值、社會價值和生態價值[8-9]。農村土地的經濟價值，主要是指農地所提供的糧食、纖維等農副產品及農業資料的價值。農村土地的社會價值主要指農地社會保障價值和農地社會穩定價值。社會保障價值指農村土地本身具有的養育功能、承載功能、蓄積和增值資產功能可以轉化為農民的養老保障、就業保障、醫療保障和財產繼承的可靠手段。社會穩定價值是指農村土地為社會提供糧食安全作用而產生的社會穩定功能的價值。農村土地的生態價值是指農村土地調節氣候、凈化環境、維持生物多樣性、提供開敞空間等方面的價值。

趙淑琴等認為中國目前所稱的農村土地估價一般是指對農用地經濟價值的評價和計量[10]。張安錄等認為，農地所提供的生態、社會方面的功能，是全體社會成員所共享的，而全體社會成員作為這些效用的受益者無需支付任何代價便得到了福利水平的提升,這表明農地資源在某種意義上是一種具有典型正外部性的準公共品[11-13]。農村土地的社會價值和生態價值等并未在經濟上得到實現。蔡運龍提出，必須重建耕地資源價值并通過農業補貼實現這些價值[12]。孫海兵等提出，可考慮在現行農地產權的基礎上，增設農地外部效益財產權，并允許與所有權相分離，然后界定農民此項權利，并立法保障允許交易[13]。

謝高地等學者在全球生態系統服務功能評價模型的基礎上,總結了氣體調節、氣候調節、水源涵養、土壤形成與保護、廢物處理、生物多樣性維持、食物生產、原材料生產、休閑娛樂在內的9項生態系統服務功能,并對中國200位生態學者進行問卷調查,得到了“中國生態系統服務價值當量因子表”[14-15]。也有學者將農村土地的生態價值、社會價值等稱為土地的非市場價值，并采用條件價值評估法對不同地區的土地非市場價值進行評估。如李廣東等運用條件價值評估法對三峽生態脆弱區耕地的非市場價值進行了評估[16]，蔡銀鶯等運用條件價值評估法對武漢市不同類型農地的非市場價值進行了估算[17]。

2 農村土地資產估價方法研究進展

現行城鎮國有土地估價方法主要有市場法、收益法、成本法和基準地價修正法等。學術界對這些基本的土地估價方法是否適用于農村土地資產評估也進行了探討。

2.1 市場比較法

市場比較法的基本含義是：在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原理，將待評估土地與較近時期己經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者己知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待評估土地的評估日地價的方法[18]。

運用市場比較法所求取的價格跟市場價格最為吻合。但是迄今為止中國農村土地交易市場尚未建立，不具備應用市場比較法評估農村土地價格的條件。學者們提出可以在運用其他方法對農村土地資產價格進行評估的基礎上利用市場比較法修正[19]。單勝道等力求通過延伸市場比較法概念，探討新的農地評估方法——市場替代法和市場假想法。市場替代法的內涵是當評估對象本身沒有市場價格來直接衡量時，可以尋找替代物的市場價格來衡量。市場假想法是指在替代市場都找不到的情況下，只能人為地創造假想的市場來評估農地價格的方法。并認為在農地存在一定市場時，首先選擇的評估方法應當是市場比較法[20]。馮右驂從區域因素修正可比實例的選擇方法和空間范圍入手，將GIS的緩沖區和距離查詢技術應用于不動產估價，提出并設計了一個市場比較法區域因素修正系統[21]。

2.2 收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估基準日總收益的一種方法。一般公式為：土地價格=純收益/收益還原率。農村土地資產評估適宜采用收益還原法，但是在純收益和還原率的確定上還需要進一步研究。

朱仁友等指出，中國在用收益還原法評估地價時，一般采用實際的純收益即年總收益與年總費用之差來代替預期純收益，這不僅使地價失準，而且也不能公平地反映不同地塊的地價[22]。伍育鵬認為產能是農用地價值的核心來源，應該由農用地產能來確定純收益，若能建立起農用地的質量與經濟指標的規范關系，便可彌補收益還原法中的缺陷[23]。一些學者對利用數學模型測算農用地預期收益進行了研究。錢建平等論證了利用灰色系統建模來預測農用地預期純收益的可行性，認為用灰色模型預測農用地預期純收益的精度較高，可較真實地反映農用地的收益實際情況和發展趨勢[24]。劉躍辰等以凌源市為例，分別建立了灰色模型和回歸模型對農用地的純收益進行預測，通過比較指出灰色模型可以在一定程度上減小不同自然地理條件和土地利用方式等因素對于純收益的影響，揭示了灰色模型在基準地價評估中具有更高的可信度和更加便捷的計算[25]。張仕廉等則認為灰色系統理論具有一定的局限性，只適用于短期預測，對于較長時間的預測將產生較大的誤差，提出運用軟集合理論來計算農村土地的預期年收益，并論證了其可行性[26]。

2.3 成本核算法

成本核算法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法，成本核算法一般適用于新開發土地的估價。多數學者都認為成本法不適宜于農村土地的評估。

郭愛請等指出成本法只考慮了農地的開發成本而未考慮農地的收益能力[27]。單勝道認為成本法沒有考慮農地的效用價值及市場需求方的情況，從而用成本法評估出的農地價格超出其市場價格。伍育鵬認為成本法沒有把握好農用地的核心價值所在，計算結果可能與其他計算方法難以協調，因而不宜簡單應用在農用地估價領域。彭榮勝等認為農用地價格更多取決于其產生的收益，現有的農用地絕大多數是已開發土地，即使有少量未開發土地，但因其在農用地總量中所占比重太小，使得成本法在農用地整體評估中無代表性[28]。

2.4 基準地價法

基準地價法是以基準地價和基準地價修正系數表為估價依據，按照替代原則對待評估宗地的區域條件和個別條件等開展診斷，并對照基準地價修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待評估宗地的價格。

建立農村土地基準地價，一般采用“先定級后估價”的途徑，即在農用地定級的基礎上，采用投入產出和市場交易資料計算樣點地價，然后對樣點地價進行平均化處理評估出基準地價。測試樣點地價最常用的評估方法是收益還原法[29]。也有學者認為從邏輯上講應該是先有地價后有級別。中國農地定級估價試點工作剛完成，已建立農地基準地價及其修正系數體系的縣域還很少，因此基準地價系數修正法在大多數縣域仍無法適用。

為統籌農村土地定級和土地估價，趙丹煦等根據回歸分析的原理，結合區域農用地實際情況，提出農用地定級與估價綜合模型，將農用地級別劃分和價格評估統一起來，建立定級估價數據資料共享機制，以提高評估工作的效率和評估結果的科學性[30]。

3 農村土地資產市場價格評估研究進展

3.1 農村土地流轉價格評估

土地價值是土地價格形成的基礎，農村土地價值的多元化導致農村土地資產價格可分為不同的類型。有學者根據農用地流轉時所有權是否轉移、農業用途是否改變構建了農用地價格體系，即集體內農用地流轉價格、集體外農用地流轉價格、集體內農用地轉用價格和集體外農用地征收價格[31]。陳榮清等認為集體內流轉價格就是農用地的自然質量價格；集體內轉用價格是自然質量價格加社會穩定價格；集體外流轉價格為自然質量價格和社會保障價格之和；集體外征收價格是自然質量價格、社會價格（包括社會保障價格、社會穩定價格）和生態環境價格之和。高艷梅等根據農村土地流轉的不同形式，認為農地轉包、出租、入股價格應包括農地生產收益權的價值和農地的就業保障價值；農地轉讓價格應包括農地生產收益權價值、農地的社會保障權的價值和農地的就業保障價值[32]。但李萍等認為農用地流轉后由受讓方承擔轉讓方的社會保障責任是值得商榷的，因為一方面目前土地流轉期限大多不長，種植業流轉合同多數在5年以內；另一方面，土地流轉與土地征收中一次性安置的做法應有區別，農村土地轉為建設用地土地溢價效應高，而流轉后的農用地不能改變用途，收益有限[33]。

在農村土地流轉評估方法的選擇上，學者們認為農地自然質量價格或者說農地生產收益權價值的評估比較清晰，宜采用收益還原法或市場比較法來確定，而農地的社會保障價格的評估方法還沒有形成定論，學者們大多是用政府對城鎮社保投入來估算農村土地的社會保障價值。如高艷梅等將單位土地上政府對城鎮居民和農村人口的社會保險費用支出的差額作為衡量社會保障價值的基礎，再通過轉讓年限和還原利率來計算農村土地流轉中的社會保障價值。楊再貴等按照每2畝耕地和園地可分別帶來2個和1個勞動就業機會，然后通過每個下崗工人最低生活保障費來核算農村土地的社會保障價值。

嵇金鑫等認為應將市場機制引入農村集體建設用地價格評估中，即通過建立農村集體建設用地基準地價，在基準地價的基礎之上，針對具體的實際流轉的集體建設用地,采用因素修正法評估流轉地塊價格,再實行招、拍、掛政策，以市場為主導,根據供需等狀況對地塊價格進行調節，最終形成市場價格[34]。

3.2 農村土地抵押價格評估

中國法律對于農村土地抵押貸款的范圍做出了明確限定：通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地的，其土地承包經營權可以抵押方式流轉；以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權同時抵押。而家庭土地承包經營權是排除在可抵押范圍之外的。目前只有少數地區已開展家庭土地承包經營權抵押貸款試點。

學術界對農村土地抵押貸款進行了較深入的研究，但大都集中在開展農村土地抵押的可行性、必要性、制度設計、風險防范、抵押權的實現等方面。學者們普遍認為，法律限制、農村土地制度以及農村土地估價體系不完善是開展農村土地抵押必須突破的障礙[35-36]，但是對于如何構建完善的農村土地估價體系的研究還比較少。

目前中國對于農村土地承包經營權抵押評估方法還沒有統一的規定，銀行機構核定土地承包經營權抵押價值采用的一個經驗算法是：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。《重慶市人民政府辦公廳關于開展農村土地承包經營權、居民房屋和林權抵押貸款及農戶小額信用貸款工作的實施意見（試行）》規定，貸款金額在100萬元以內的，其抵押物價值認定原則上不需要專業評估機構評估，可由借貸雙方協商確定；貸款金額高于100萬元的，可委托有資質的專業評估機構評估，評估費用按照最低標準執行。有學者認為，可以采用市場比較法，根據其他類似地塊的流轉價格，進行修正估價；也可以采用收益還原法，依據抵押地塊的未來收入評估地價[37]。馬智利等建議根據已有的農用地基準地價體系來評估抵押地塊的地價[38]。

3.3 農村土地股份價格評估

農村土地作價入股成立股份公司或股份合作社，是農村土地資產經營管理的新形式。農村土地資產如何估價、農村土地資產股權如何配置等問題，成為土地經濟學的研究熱點。

目前中國還沒有統一的農村土地資產股價評估規定，各個試點地區開展農村土地資產作價入股的評估方法各具特色。具體操作中，多以公司與農戶商議，按照當地土地流轉市場上每畝土地流轉租金乘以土地流轉年期（或土地承包剩余年期），評估土地資產價格，確定股權[39-40]。嵇金鑫等認為，農村土地資產入股價格評估時，還應將土地資產入股后預期取得的土地分紅計算在內，因為入股后的分紅也應是土地的預期收益之一[34]。馮琳提出了農村土地股份合作構想，認為應由村集體把本村的所有耕地、林地、牧地、水產地收回，統一評估土地價格，把土地資產價值貨幣化，再量化分成若干人口股，形成代表土地實物和用益物權的股權結構[5]。

4 研究結論與展望

4.1 研究結論

（1）勞動生產價值、收益決定價值、市場實現價值是農村土地資產價值評估的基本立足點；對農村土地的生態價值、社會價值等非市場價值進行的相關研究成果豐富和深化了農村土地資產評估理論，推進了農村土地資產評估理論體系建設。

（2）一方面，城鄉土地資產評估方法具有共同性：市場比較法、收益還原法、基準地價法不僅適用于城鎮土地資產評估，也適用于農村土地資產評估。另一方面，農村土地資產評估具有特殊性：由于法律對農村集體土地產權的諸多限制，農村土地流轉市場的發育程度低，農村土地價值的多元化，農村土地收益量化的特殊性，決定了農村土地資產評估方法有別于城鎮土地資產評估方法，評估農村土地資產價格不能照搬城鎮土地資產評估方法。

（3）農村土地轉讓價格評估、農村土地抵押價格評估、農村土地股份價格評估是農村土地資產評估探索的重點領域；農村土地資產定價機理、農村土地資產評估方法、農村土地資產評估管理是農村土地資產評估探索的關鍵問題。

4.2 研究展望

（1）社會價值、生態價值等非市場價值是土地價值的重要組成部分，但是農村土地的非市場價值并未在經濟上得到實現，如何具體測算農村土地的非市場價值，學術界也沒有形成統一意見。因此，在農村土地資產估價過程中，如何科學評估農村土地的非市場價值，尚需深入研究。

（2）農村土地價值的多元化、收益量化的特殊性、流轉方式的限制性等實際情況，對現有的資產評估方法提出了更高的要求。應根據農村地區實際情況，創新土地資產評估方法，建立完善的農村土地價格體系。

（3）造成農村地區土地資產評估落后于城市，除農村土地本身原因外，更重要的是城鄉土地管理制度上的差異，如法律對農村土地流轉的限制、農村土地產權的不明晰、農村土地市場體系發展滯后、農村地區基準地價制定的滯后等都對評估農村土地資產的價值形成了阻礙。如何立足于統籌城鄉土地管理，以推動農村土地資產評估創新，尚需進一步深入研究。

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Study on the Progress of Evaluating Rural Land Assets

ZHAO Zi-yan, QIU Dao-chi, WANG Jing, CAI Jin
（Institute of Geographical Sciences, Southwest University, Chongqing 400715, China）

The purpose of this paper is to summarize the progress of studies on the pricing mechanism, evaluation methods and market price’s evaluation of rural land assets. Methods of documentary and comparative analysis are employed. The results show that labor production value, income determination value, and market value are the basic standpoints of rural land assets assessment. The evaluation methods both of urban and rural land assets have intercommunity. The evaluation of rural land assets has its own particularities. It is concluded that in the future we should aim to push innovation on theory, technology and practice of rural land assets evaluation based on perfecting rural land pricing structure, realizing the non-market value of rural land, and balancing urban and rural land management.

land evaluation; rural land; review; land assets

F301.3

A

1001-8158（2013）07-0086-07

2013-01-14

2013-05-28

國家科技支撐計劃項目“村鎮區域空間規劃與集約發展關鍵技術研究”（2012BAJ22B00）。

趙梓琰（1989-），女，四川閬中人，碩士研究生。主要研究方向為土地利用與國土規劃。E-mail: cqzhaoziyan@163.com

邱道持（1947-），男，重慶巴南人，博士生導師。主要研究方向為土地資源管理。E-mail: cqqiudaochi@sina.com

（本文責編：陳美景）