樓市調(diào)控也需要?jiǎng)?chuàng)新

文/徐劍峰

樓市調(diào)控也需要?jiǎng)?chuàng)新

文/徐劍峰

一味用行政性手段限購(gòu)打壓，解決一時(shí)卻不能有效于長(zhǎng)期；未來(lái)中國(guó)樓市政策的目標(biāo)，或許只能依靠制度創(chuàng)新

樓市泡沫已是世人皆知的事實(shí)，而樓市泡沫的危害亦是眾人皆知。大量的住房空置導(dǎo)致社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)；銀行資產(chǎn)埋下巨大的危機(jī)，這也是全球歷次金融危機(jī)的導(dǎo)火線；社會(huì)資本不斷向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，制造業(yè)逐步空心化；不少居民為房子背負(fù)巨債，擴(kuò)大消費(fèi)成為空談；暴富的炒房者之奢靡與無(wú)房族的焦慮，埋下社會(huì)分化與不安定的火種。中央政府對(duì)樓市泡沫危害的認(rèn)識(shí)更全面深刻。多年來(lái)，中央政府不斷采取措施來(lái)抑制樓價(jià)的過(guò)快上漲，從對(duì)未滿五年開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、提高房貸利率與首付比率，以至到兩年前具明顯行政性的“限購(gòu)令”推出，說(shuō)明了中央政府對(duì)樓市泡沫的嚴(yán)重性有著充分的認(rèn)識(shí)。

然而，多輪的樓市調(diào)控卻未能使樓市明顯下行。2013年，北上廣的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了上漲趨向，以至有人戲稱“中國(guó)樓市越調(diào)越漲”。被稱為房地產(chǎn)政府史上最嚴(yán)厲的“國(guó)五條”3月終于出臺(tái)，但其效果如何沒(méi)有多少人感到樂(lè)觀。

為什么在國(guó)內(nèi)樓市供求已趨飽和、樓市收緊政策接連出臺(tái)的情況下，樓市泡沫仍不屈服？或許這有多種因素的促成。一是金融泡沫的推力。從2005年到2010年，中國(guó)信貸總量包括表外貸款在內(nèi)增長(zhǎng)一倍，新增信貸規(guī)模占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%左右；貨幣發(fā)行量在2000到2011年間，從13萬(wàn)億元?jiǎng)≡鲋?5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)5.5倍，遠(yuǎn)超同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（3.7倍）；廣義貨幣供應(yīng)量M2占GDP比值在2009年超過(guò)200%，后有所回落，但2012年又超200%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)（一般在70%－100%），更高于發(fā)展中國(guó)家。正是源源不斷的資金支撐著房地產(chǎn)的泡沫。二是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷強(qiáng)化居民的購(gòu)房與投資心理。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲使得人們紛紛為未成年的子女甚至孫子買房，有了二套、三套，心里仍不踏實(shí)，樓市成了不少人保值理財(cái)?shù)淖罴淹顿Y場(chǎng)所。三是地方政府從樓市的“繁榮”中享受著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地財(cái)政增加的好處，自然而然地與房地產(chǎn)商成為既得利益者?！氨緦卯?dāng)政”的短期效應(yīng)使地方領(lǐng)導(dǎo)只能過(guò)多地考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，而難顧及更遠(yuǎn)的未來(lái)。因而，對(duì)于中央的打壓政策，他們考慮更多的是樓市泡沫破裂帶來(lái)的危害，在“保樓市就是保民生”的觀念指導(dǎo)下，總要尋求“地方的特殊性”而靈活執(zhí)行中央政策。這也使中央政策的效應(yīng)一旦到達(dá)地方便嚴(yán)重打折。

除此，抑制樓市泡沫政策也存在著改進(jìn)的空間。一味用行政性手段限購(gòu)打壓，解決一時(shí)卻不能有效于長(zhǎng)期；樓市的崩潰對(duì)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)弊也遠(yuǎn)大于利。未來(lái)中國(guó)樓市政策的目標(biāo)，或許只能依靠制度創(chuàng)新，讓樓市保持穩(wěn)中有降。爭(zhēng)取“以時(shí)間換空間”，只要中國(guó)的房?jī)r(jià)15年不漲，而居民名義收入增長(zhǎng)2倍，樓市泡沫便自然消失，又不至于重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要充分認(rèn)識(shí)到目前中國(guó)的樓市供求實(shí)際上已經(jīng)飽和，要警惕不顧地方政府財(cái)力過(guò)多地大建保障房導(dǎo)致資源浪費(fèi)，而應(yīng)從逼出空置住房、加大有效供給與抵制投資需求兩方面共同推進(jìn)。

首先是加快房地產(chǎn)稅開(kāi)征步伐，爭(zhēng)取盡快在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)居民人均超過(guò)一定面積的商品房統(tǒng)一開(kāi)征房地產(chǎn)稅（讓地方試行，其作用在當(dāng)?shù)卣撵`活處理下只能為零），這樣才能將多年甚至十多年空置的住房逼到市場(chǎng)。其次是借鑒歐美經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)多年空置的住房征收“空置稅”，或以較低的價(jià)格強(qiáng)制性購(gòu)入，轉(zhuǎn)化為保障房或公租房。這些都將在不增加社會(huì)資源占用的條件下，增加有效的住房供給。另一方面，使房屋按揭貸款制度化。央行應(yīng)對(duì)第一套與多套住房的貸款利率與首付比例，形成一套差異化的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)制度，從而抑制樓市投機(jī)需求。另外，應(yīng)適當(dāng)減少商品房交易成本、促進(jìn)住房流轉(zhuǎn)，同時(shí)加大稅收的結(jié)構(gòu)性調(diào)節(jié)力度。比如取消住房交易“營(yíng)業(yè)稅”（與所得稅基本重復(fù)），加強(qiáng)交易“個(gè)人所得稅”的征收。房產(chǎn)就增值利益交稅，在各行各業(yè)、各國(guó)各地區(qū)，都是天經(jīng)地義的，這是公平的基礎(chǔ)，也是政府財(cái)政收入的重要組成部分。20年前稅法就明確規(guī)定，不應(yīng)該以“找不到原始有效憑證”（原住房成交價(jià)與契稅在原交易檔案與房產(chǎn)、契稅中，清楚地記錄著）為借口，以交易額的1%來(lái)逃避得稅義務(wù)，這也是樓市投機(jī)的一個(gè)稅收性制約。

（供稿：浙江省社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所）