做強國有房產租賃項目

文/鐘偉

從1988年國家建立產權交易市場，至今已經過25個年頭。期間的發展歷程可謂跌宕起伏。特別是經過了1994年、1998年和2011年三次國務院對產權市場行業的清理整頓，產權市場已經走到了一個更為成熟的發展階段。自2008年以來，越來越多的城市規定國有的房產統一經過當地的產權市場公開招租。國有房產租賃項目已然成了很多產權交易市場做大市場規模的主要業務來源之一。

杭州早在2000年就規定全市行政事業單位的非經營性用房通過杭州產權交易所公開招租，在2008年又將年租金在30萬元以上的杭州市國有資產營運機構的公有房產聚集到杭州產權交易所公開招租。僅2012年，杭州產權交易所操作的國有房產的租賃項目共153宗，租金近2億元，涉及土地使用權、工業房產、商業房產、倉儲房產、辦公房產等等。其中位于岳王路的一處商業房產，從21萬元/年競價到262萬元/年成交，溢價率達到1147.6%。杭州產權交易所在多年的國有房產租賃項目操作中，也漸漸摸索出了有自己特色的操作模式，把國有房產租賃項目操作得有聲有色。

各地政府基于提高國有資產使用效益及房產出租工作的透明度、維護國有資產安全等緣由，規定將國有房產統一經由當地的產權交易市場公開招租。產權交易市場是由政府依法授予特許經營資質、按照依法制定的制度和規則從事產權交易的第三方公共服務平臺，政府將國有房產統一經由產權市場公開招租是政府要求和產權交易市場完成職能的有機結合。故在業內，有人將這種行為稱之為“陽光拍賣”。國有房產租賃以前一直存在“熱點地段人托人、偏僻房屋無人問”的狀態，“陽光拍賣”在一定程度上能夠有效解決國有房產租賃不公開、不透明、暗箱操作、人情租賃等弊端，使政府行使職權更加公平公開透明，并從源頭上堵住一些腐敗現象的發生，所以在各地得以推廣。

從國有房產租賃項目的操作現狀來看，包含以下幾大特征：

——競價模式的多樣性。縱觀全國各地國有房產的租賃業務，一般均是采取單純性競價、價高者得的模式。許多地方都曾經出現過多輪次競價、競價盲目、天價成交的案例，但在天價成交后卻是履行不力、糾紛不斷的后果。據報道，2010年常州首次公開招租行政事業單位國有資產，15家行政事業單位的51處國有資產成為首批招租競拍對象，引來眾多投標者關注。特別是雙桂坊45號汽車停車場底價年租金43萬元，經過206輪次的公開競價，最終以年租金86.5萬元成交，增值率達101.16%。孰料，承租人只租了一個季度，寧愿承擔違約也要退租。成交時看起來是非常成功、人人叫好的項目，但實際上是失敗的結果告終。這些案例也折射出國有房產出租項目不應該不分國有房產實際、通遍一律地價高者得。畢竟國有房產出租項目有特殊性，承租人拿到租賃權后，經營收入抵不過租金，肯定會產生租賃合同的執行問題。故國有房產租賃項目競價模式的選擇上，最好是根據國有房產實際，采取多樣化的、有針對性的競價模式。若操作建筑面積較小的商鋪，可以采用單純性的價高者得的競價模式。若操作周邊商業氛圍不濃厚的新建物業租賃項目，在考慮租金的同時也應關注承租人的經營能力，招來經營能力強的承租人，可以快速地提高新建物業的商業價值，從而提高后一租賃期限的租金增長潛力。這種項目可以采用租金指標為主、經營能力指標為輔的綜合評價模式。

——統籌考慮政府國有房產租賃平臺的搭建。產權交易平臺基于地方利益考慮，或各級政府或部門政策不一致，導致了產權交易平臺地域分割明顯。許多地方，各個城區搭建的區公共資源交易中心、城市區域產權交易所、省產權交易所共存，而這些交易機構操作的國有房產租賃項目的標的一般均處在同一城區，有時標的僅一墻之隔，并且各個產權交易機構操作的交易規則和操作流程均不一致，之間許多時候還是競爭關系，資源得不到共享，集聚效應分解。相信政府規定國有房產統一進場交易并不是追求進場的形式，而是國有房產招租行為的正真公開公平。有的區屬公共資源交易中心，一年也沒幾筆國有房產的租賃項目，市場的分割和市場壁壘的存在很大程度上制約了現有國有房產租賃市場的發展，所以政府國有房產租賃平臺的搭建要統籌考慮。即使是多個平臺共存的局面難以一統，可以考慮多個平臺共享信息資源，統一交易規則。就如央企產權轉讓項目一樣，至少四大交易所聯合發布交易信息，統一交易規則，形成國有房產租賃的集聚效應。只有房產租賃市場做大了做好了，集聚效應明顯了，不僅國有房產租賃項目做得成功紅火，靠自己找租客的非國有房產的租賃項目估計也會紛紛找產權交易所來尋求租客了。