北京“養老地產”破冰擬通過土地等吸引社會資本投資

養老是個問題，去哪里養老更是一個問題。2012年10月，北京市老齡辦發布的報告顯示，北京市戶籍總人口1277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總人口的19.4%，而北京投入運營的養老機構床位總數僅7萬張。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括“養老地產”在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京“養老地產”的發展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態。

轉機也許會出現在2013年。從2012年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。北京市國土局表示：“將通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來“養老地產”元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院后，最終選擇了太陽城。

但居住在養老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹：“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個小區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什么東西壞了，物業也總是拖著不解決。”

事實上，北京太陽城已經是“養老地產”中較成功的樣本。盡管很多開發商將目光投向了“養老地產”，但目前建成并交付入住的“養老地產”項目屈指可數。而“養老地產”的運作模式，還處于“初級探索階段”。“養老地產”的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難能夠單獨“活得好”。

“當前，‘養老地產’及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門’，這個‘玻璃門’阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產咨詢研究中心總監張宏偉說。

缺乏統一規范

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡會達到65歲。這意味著‘養老地產’市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。

張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，并不會進入“養老地產”項目之中；但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局“養老地產”市場，因為他們面臨的服務對象是這不到10%人群當中的中高端老年收入者，這些人群的養老需求足以支撐這些開發商在“養老地產”市場上拿地搶地盤。

盡管有較早進入“養老地產”的一些企業，并且在運營模式上相對較成功；但是，這些企業的運營管理基本是各執一詞，整個“養老地產”市場并沒有統一的行業服務規范和標準。

“要明確‘養老地產’的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”聶梅生介紹說。

現在，“養老地產”正逐步成為房地產企業獲得盈利的新渠道。然而，由于目前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這也使不少地產企業卻步不前；同時，由于缺乏產業標準與制度支持，也使地產企業陷入困惑之中。

2010年12月，萬科宣布進入老齡化住宅開發運營領域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”項目，拿出一棟樓試點“養老地產”。遠洋地產也成立了專門的“養老地產”事業部。保利地產在北京即將推出“養老地產”項目，其首個試點“養老地產”項目選擇在北京上風上水的西山區域。

“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，而且獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業并非就是‘養老地產’，在養老產業中，地產只占到20%的比例，只是在這個產業中起到的是承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。

政策破冰

雖然“養老地產”前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產商步履維艱。“養老地產”占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于“養老地產”并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。

張宏偉也認為，“‘養老地產’及相關產業要順利發展，應盡快消除當前的無形的政策壁壘”。

房地產商的困局有望在2013年有所突破。從2013年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。

據了解，目前，在北京的土地供應計劃中，養老機構用地屬于劃撥用地，主要按北京市規劃部門的公共設施“千人指標”及市民政部門的申請建設，并沒有在供地計劃中明確供地面積和位置。

北京規劃委相關負責人建議，養老機構建設要符合專項規劃。北京市國土局提出，應通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。

對此，業內人士持樂觀態度：獨立的土地供應將成為未來“養老地產”發展的基礎，將成為中國實質意義“養老地產”的破冰之旅。