中國(guó)樓市：2月“休假”

受春節(jié)長(zhǎng)假影響，2月全國(guó)樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，成交量環(huán)比銳減。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，本月的監(jiān)測(cè)43個(gè)城市中，超過(guò)九成城市成交量環(huán)比下跌，跌幅最大的是深圳，達(dá)到74.1%，成交量上漲的城市有揚(yáng)州、南充、丹東、泉州，其中丹東漲幅最大，達(dá)73.82%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，除去天津、重慶、南京外成交縮量均超過(guò)50%，重慶成交下降幅度最小，環(huán)比下降30.98%。

成交價(jià)格方面，總體而言，本月成交均價(jià)略有上升。43個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，三亞成交均價(jià)環(huán)比漲幅最大，達(dá)27.88%，丹東環(huán)比跌幅最大，為9.12%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，上海價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為12.91%，其次是天津，環(huán)比上漲5.79%。

分析人士指出，2月份，市場(chǎng)行情盡管出現(xiàn)了環(huán)比值大幅縮水的現(xiàn)象，但與去年同期相比來(lái)看，依然表現(xiàn)出積極的一面。首先，在“盡早入市”情緒的推動(dòng)下，市場(chǎng)成交保持了慣性，繼續(xù)維持較為活躍的態(tài)勢(shì)。其次，隨著新“國(guó)五條”的出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了重大變化。“搶在細(xì)則出臺(tái)前入市交易”，成為2月份市場(chǎng)各參與者的普遍共識(shí)，這也導(dǎo)致了“末班車(chē)”現(xiàn)象的出現(xiàn)，為市場(chǎng)行情起了推波助瀾的作用。

北京成交環(huán)比大跌同比大增

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，北京全市供應(yīng)商品住宅14.91萬(wàn)平米，同比減少45.12%，環(huán)比減少55.94%；成交60.48萬(wàn)平米，同比增加79.54%，環(huán)比減少58.68%；成交均價(jià)20465元/平米，同比上漲9.70%，環(huán)比下降9.20%。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師張磊分析認(rèn)為，2月份數(shù)據(jù)合乎預(yù)期，春節(jié)長(zhǎng)假是影響成交量的主要因素，環(huán)比下滑是必然的；但去年2月卻幾乎是此輪調(diào)控以來(lái)的月底最低點(diǎn)，而目前交易市場(chǎng)正處于增長(zhǎng)期，即使遭逢假期，成交也仍比去年同期要好。

春節(jié)過(guò)后，走過(guò)假日低迷成交狀態(tài)的北京樓市正在逐漸恢復(fù)正常，新的一輪銷(xiāo)售周期即將開(kāi)始。根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，3月，北京新建商品住宅預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)共計(jì)34個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比2013年2月上漲385%，同比2012年3月上漲209%。其中普通住宅共計(jì)33個(gè)，另共有1個(gè)別墅項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月入市。在價(jià)格方面，其統(tǒng)計(jì)顯示，3月北京新建商品住宅預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23592元/平方米，環(huán)比2013年2月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲22%。

對(duì)于三月底或?qū)⒊雠_(tái)的京版房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的預(yù)測(cè)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為中國(guó)政治文化核心的北京，由于供求關(guān)系所致，未來(lái)不僅是北京，各地產(chǎn)業(yè)資源齊全的核心城市的房?jī)r(jià)都會(huì)有所上漲。

上海改善型需求持續(xù)升溫

由于春節(jié)長(zhǎng)假，2月份實(shí)際有效成交日并不多，全月上海新建商品住宅共成交4370套、54.8萬(wàn)平方米，環(huán)比1月份分別回落49%、46%。但由于市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)良好，其成交套數(shù)和面積比去年同期分別上漲了 20%和35.9%，是近4年內(nèi)同期成交中表現(xiàn)最好的。

改善型自住需求量在節(jié)后持續(xù)升溫，瑞虹新城、萬(wàn)源城、中海紫御豪庭、雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)……高端新盤(pán)接連熱銷(xiāo)，對(duì)于成交量起到支撐作用。

業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，2月份中高端買(mǎi)家以沖刺架勢(shì)紛紛急于入市，與調(diào)控政策收緊的預(yù)期密不可分。新“國(guó)五條”出臺(tái)后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期未能立刻改變，市場(chǎng)對(duì)于二套房房貸政策收緊的傳言又頻繁出現(xiàn)，像一針強(qiáng)心劑讓部分敏感的購(gòu)房者聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛趕在政策出臺(tái)前搭上預(yù)期的“末班車(chē)”。

到3月底新政地方細(xì)則出臺(tái)后，房?jī)r(jià)走勢(shì)才會(huì)明朗。但是，不論市場(chǎng)怎樣，開(kāi)發(fā)商總要推盤(pán)。考慮到以后新政對(duì)限購(gòu)、限貸會(huì)管得更嚴(yán)，所以目前確實(shí)是政策的窗口期。根據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示，3月預(yù)計(jì)上海開(kāi)盤(pán)住宅項(xiàng)目共計(jì)49個(gè)，環(huán)比2月飆升近6倍。

廣州 7區(qū)樓價(jià)創(chuàng)新高

春節(jié)是傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季，但廣州樓市今年假期實(shí)際表現(xiàn)并不冷淡，量跌價(jià)不跌，延續(xù)了去年年底的翹尾行情。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份廣州十區(qū)二縣共成交5865套單位，環(huán)比1月份的成交量10537套下跌44.3%，但同比卻上漲了30.4%。樓價(jià)方面，2月份全市均價(jià)13758元/m2，與今年1月均價(jià)13847元/m2基本持平，同比則大漲21.5%。

在2月份8個(gè)樓價(jià)上漲的區(qū)域中，南沙、增城、海珠、番禺、白云、越秀、黃埔七區(qū)樓價(jià)均創(chuàng)下歷史新高，其中單月漲幅最大的為白云區(qū)，樓價(jià)高達(dá)23550元/m2，環(huán)比漲幅14.4%。漲價(jià)原因主要因?yàn)橹泻Ｔ坡垂^、保利云禧兩個(gè)白云新城豪宅盤(pán)的拉動(dòng)。

新“國(guó)五條”提出“限購(gòu)升級(jí)”，就廣州本地而言，目前雖然還沒(méi)最新的限購(gòu)調(diào)整政策出臺(tái)，但業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，最大的可能就是此前不限購(gòu)的增城、從化或?qū)?huì)納入限購(gòu)的區(qū)域。

不過(guò)，此舉的為難之處在于一旦增城、從化也限購(gòu)的話，勢(shì)必會(huì)明顯減少這兩區(qū)域的成交量。作為均價(jià)僅處在7000～8000元/m2的兩大區(qū)域，尤其是增城，一直以來(lái)對(duì)拉低廣州住宅的整體成交均價(jià)“貢獻(xiàn)”良多，未來(lái)一旦限購(gòu)，廣州樓價(jià)的上漲壓力恐怕會(huì)更難緩解。