中國樓市：3月“瘋狂”

3月，全國兩會(huì)召開，新“國五條”重磅出擊，樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊。受細(xì)則出臺(tái)前“搶搭末班車”效應(yīng)的影響，多個(gè)城市月成交量環(huán)比大幅上漲。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，本月其監(jiān)測的43個(gè)城市中，超過八成城市成交量環(huán)比上漲，漲幅最大的是包頭，達(dá)到313.23%，其次是哈爾濱，環(huán)比上漲222.89%。成交量下跌的城市有揚(yáng)州、徐州、連云港、溫州、南充和韶關(guān)，其中南充跌幅最大，達(dá)24.39%。

成交價(jià)格方面，數(shù)據(jù)顯示，本月43個(gè)城市成交價(jià)格略有下降，其中汕頭環(huán)比跌幅最大，達(dá)6.51%，南充環(huán)比漲幅最大，為20.34%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州價(jià)格環(huán)比跌幅最大，為6.18%。

繼3月25日廣東省首個(gè)發(fā)布地方細(xì)則后，北京、上海、重慶等18個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則?？傮w來說，地方細(xì)則呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。其中，北京細(xì)則最嚴(yán)，對(duì)限購、信貸、限價(jià)、供應(yīng)等多方面均有明確嚴(yán)厲政策。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著新“國五條”政策的逐漸發(fā)力和具體落實(shí)，二季度中國樓市“退燒”不可避免，尤其是二手房交易將明顯放緩。至于房價(jià)能否隨之下調(diào)，人們?nèi)云毡槌謶岩蓱B(tài)度。

北京房價(jià)領(lǐng)漲催生“最嚴(yán)細(xì)則”

根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了43780套，創(chuàng)北京二手住宅網(wǎng)簽量有史以來單月新高。新建住宅簽約19398套，創(chuàng)2010年來新高。二者合計(jì)總網(wǎng)簽量為63178套，創(chuàng)造了北京樓市簽約的最高歷史紀(jì)錄。

而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，3月二手住宅成交均價(jià)為27301元/平米，環(huán)比漲7.5%，漲幅較前兩個(gè)月明顯增加。

領(lǐng)漲全國樓市的現(xiàn)實(shí)，使得地方政府在出臺(tái)地方版國五條細(xì)則的同時(shí)，不得不醞釀對(duì)房價(jià)控制使用行政手段。在這樣的背景下，“全國最嚴(yán)”的北京版調(diào)控細(xì)則應(yīng)聲落地，二套房貸首付提至七成、強(qiáng)化京籍未婚人士限購、增加“限地價(jià)、競房價(jià)低”土地出讓比例、嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅等內(nèi)容均在其列。

對(duì)此，業(yè)界普遍認(rèn)為，總體而言，北京細(xì)則比較嚴(yán)厲，將改變房地產(chǎn)市場上漲預(yù)期，尤其住宅市場成交量將走低。而對(duì)于房價(jià)未來走勢，業(yè)內(nèi)人士看法不一，有的看跌，有的看穩(wěn)。

“預(yù)期亂了。目前地方政府對(duì)中央樓市調(diào)控的敏感性和主動(dòng)性在降低。”社科院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，形勢日趨嚴(yán)峻，現(xiàn)在急需建立長效機(jī)制來穩(wěn)定市場的預(yù)期。

上海二手房成交近9年最高

根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月，上海全市二手住宅共成交69640套，環(huán)比增長358.6%。近7萬套的成交量，不僅創(chuàng)了全國之最，也成為近9年以來的上海最高單月成交紀(jì)錄。

不過，從各環(huán)線的情況來看，根據(jù)德佑地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)和外環(huán)外二手住宅的成交量環(huán)比增幅分別達(dá)到了401.6%和388.2%，明顯高于全市的整體增幅，而內(nèi)外環(huán)間區(qū)域的增幅則相對(duì)小一些。

德佑地產(chǎn)分析認(rèn)為，造成這種局面出現(xiàn)的原因主要是，上海市外圍房源主要是以剛需盤為主，此類購房者對(duì)價(jià)格敏感度較高，由于擔(dān)心一旦強(qiáng)征20%的個(gè)人所得稅房東有轉(zhuǎn)嫁可能性從而推高房價(jià)，所以剛需購房者急于入市推升成交；而內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域的不少二手房總價(jià)較高，購買年限較長，因此面臨稅費(fèi)增加金額較大，促使買賣雙方加緊入市。

月末，滬版國五條細(xì)則正式出臺(tái)，與之前市場表現(xiàn)出的恐慌相比，上海版細(xì)則顯得比較溫和，調(diào)控基調(diào)依然是保持著保大于壓。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為，“滬六條”細(xì)則趕在大限前一天出，顯然是應(yīng)付“大限”了事，細(xì)則粗糙又草率，主要是為了等待市場反應(yīng)與部委出具體方案再調(diào)整，避免傷到市場。

杭州名副其實(shí)漲價(jià)月

受國五條影響，3月，杭州樓市一片飄紅，新房、二手房成交均呈現(xiàn)量價(jià)齊升格局，是個(gè)名副其實(shí)的漲價(jià)月。數(shù)據(jù)顯示，本月杭州主城區(qū)新房成交4751套，為近四年同比新高；二手房共成交了8627套，較2月1067套的成交量相比，增加7560套，環(huán)比大增708.53%，與2012年3月的2009套相比，同比上升329.42%。與此同時(shí)，不管是新房還是二手房，成交均價(jià)也都有所上調(diào)。

面對(duì)新政落地前，三月杭州樓市價(jià)格上揚(yáng)的情況，透明售房市場研究院院長丁建剛分析認(rèn)為，微漲其實(shí)早有征兆，不一定全是受新政刺激?！?月杭州房價(jià)微漲一方面是受供需關(guān)系影響，和去年相比，今年供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，直接讓供大于求的部分樓盤成了供不應(yīng)求，另一方面地價(jià)的上漲也對(duì)樓價(jià)有抬升作用?！?/p>

近日，杭州版國五條細(xì)則正式發(fā)布，根據(jù)杭州市住保房管網(wǎng)發(fā)布的告示顯示，杭州的細(xì)則就一句話，主要內(nèi)容加上標(biāo)點(diǎn)的總字?jǐn)?shù)僅為61個(gè)字，被人戲稱，“最簡約細(xì)則”。業(yè)內(nèi)人士分析稱，杭州其實(shí)是控制漲幅，而不是降幅，預(yù)計(jì)今年杭州房價(jià)仍會(huì)出現(xiàn)微漲。