誤傷剛需 推熱房市「新國五條」成敗看地方

新出臺(tái)的「新國五條」，其中對(duì)出售二手房將徵收「20%個(gè)稅」的規(guī)定迅速攪熱了各地的二手房市場(chǎng)，大家爭相趕上徵稅之前的最後一班「末班車」，實(shí)現(xiàn)出手或買入。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，僅3月4日至3月10日的一週，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環(huán)比上升約71%，創(chuàng)2012年以來的週成交量新高。

誤傷到一部分剛需人群

「新國五條」對(duì)於以短期買賣為目的炒房客們來說，無疑起到了一定的抑制作用，購買與轉(zhuǎn)讓成本的大幅增加，或?qū)⒘钜徊糠殖捶靠筒坏貌辉趻伿酆唾Y金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)之間做出兩難選擇。但財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，「新政也不可避免，會(huì)對(duì)居民改善性購房需求帶來抑制作用」。

不少熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)成交二手房占了很大比例。以上海為例，2012年二手房存量房成交面積1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。在這樣龐大的市場(chǎng)中，有相當(dāng)一部分賣房者是出於改善自身居住條件的需要。

所謂改善型需求，即小房換大房、舊房換新房，主要目的不外乎幾個(gè)方面：養(yǎng)老需求、育兒需求、婚房需求及工作地的變更等。這部分需求在剛需中的比例初步估計(jì)占到50%以上。

需要指出的是，這個(gè)群體手上的房子大多年代較久，買賣的差價(jià)較大，按差額20%徵稅不是個(gè)小數(shù)目。一套60多平米的二居室，如果按售價(jià)60萬元（人民幣，下同）算，而在1995年的價(jià)格才10多萬元，即使按照20萬元計(jì)算，新政後交易也需繳納約8萬元的個(gè)人所得稅，而此前最高只需繳納3%的契稅，即1.8萬元。不僅如此，對(duì)於那些準(zhǔn)備先買房再賣房的改善型需求家庭來說，一方面賣房時(shí)要多交數(shù)萬元的稅，若買房時(shí)被認(rèn)定為二套房，還可能面臨更高的首付及貸款利率，加大財(cái)務(wù)成本（「新國五條」細(xì)則之一，對(duì)房價(jià)上漲過快地區(qū)，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率）。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，「新國五條」在誤傷一部分剛需的同時(shí)，也會(huì)增加新樓盤的熱度，很多原本打算買二手房的人群會(huì)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，有可能導(dǎo)致兩邊市場(chǎng)價(jià)格齊升。或者選擇暫時(shí)不購買房子，繼續(xù)租賃進(jìn)而拉高租賃市場(chǎng)的價(jià)格。

「新國五條」後續(xù)加強(qiáng)細(xì)則干預(yù)

「不可能每一個(gè)政策出臺(tái)都讓所有人滿意、受益……這個(gè)政策什麼時(shí)候出，都會(huì)傷及一部分人的利益。」大陸住建部部長薑偉新坦言。住建部副部長齊驥則表示，如果出現(xiàn)誤傷剛需消費(fèi)者的情況，那麼在執(zhí)行過程中會(huì)出臺(tái)保護(hù)措施。

「此次出臺(tái)措施，更多是維持市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，表明中央堅(jiān)持調(diào)控樓市的決心，並給地方政府施壓，要求其嚴(yán)格執(zhí)行。」中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，在市場(chǎng)出現(xiàn)過熱苗頭，以及供求關(guān)係有可能繼續(xù)緊張的情況下，重申堅(jiān)持樓市調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)市場(chǎng)心理將起到一定的影響，再次表明中央調(diào)控樓市的決心，有利於穩(wěn)定當(dāng)前存在的恐慌情緒。

專家認(rèn)為，與此前房價(jià)屢次出現(xiàn)全面反彈不同，最近的房價(jià)上漲在全大陸呈現(xiàn)較為明顯的分化，更多的反彈出現(xiàn)在一、二線城市。因此，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策中，並沒有出現(xiàn)全大陸「一刀切」的具體政策，更多的是對(duì)現(xiàn)有政策的重申和強(qiáng)調(diào)。

國務(wù)院要求直轄市和省會(huì)城市要公佈年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)；嚴(yán)格執(zhí)行限購措施，已實(shí)施限購措施的城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，這把地方政府一下子推到公眾的監(jiān)督之下。

據(jù)了解，「新國五條」確定了調(diào)控原則和基調(diào)，更多細(xì)則正在醞釀，部分已經(jīng)成文待發(fā)。而來自各部委和地方政府的表態(tài)與細(xì)則，將決定此輪調(diào)控的真正影響。「政府部門目前有一個(gè)共識(shí)，就是房地產(chǎn)需要調(diào)控市場(chǎng)，也要調(diào)控預(yù)期。『新國五條』細(xì)則及執(zhí)行力度對(duì)一段時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)預(yù)期有重要影響，因此無論是國家部委還是地方政府，對(duì)此都高度重視。」

調(diào)控成效關(guān)鍵看地方

對(duì)於此次「新國五條」房地產(chǎn)調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是2012年以來國務(wù)院第一次全面出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，政策對(duì)地方政府提出了更嚴(yán)格的要求，調(diào)控成效能否繼續(xù)顯現(xiàn)，取決於在現(xiàn)有全大陸調(diào)控政策基礎(chǔ)上，熱點(diǎn)城市如何出臺(tái)配套措施，抑制近期出現(xiàn)過熱苗頭的樓市。

中國建築股份有限公司副總裁兼中海地產(chǎn)主席孔慶平認(rèn)為，「無論是公佈房價(jià)控制目標(biāo)以及與此相關(guān)的考核問責(zé)，還是限購政策的具體執(zhí)行，此前在一些城市始終存在執(zhí)行不力的情況。『新國五條』按差額徵收20%個(gè)稅的政策效果如何，需要看未來的實(shí)施細(xì)則，更需要時(shí)間的檢驗(yàn)，還要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些適合的政策。」

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富蘭德林事業(yè)群總經(jīng)理劉芳榮指出，臺(tái)商看待「新國五條」，不該只從影響房價(jià)漲跌的角度分析，而是該從另外幾個(gè)層面去看待。

首先是國務(wù)院這麼高的層級(jí)，以行政命令方式直接出手打房，表示大陸中央對(duì)房價(jià)上升的憂心，也可以知道大陸房價(jià)在過去並未真正有效抑制，也可以進(jìn)一步解釋爲(wèi)大陸通貨膨脹的壓力仍然存在，可以預(yù)見，大陸官方除了類似「新國五條」的行政手段外，2013年勢(shì)必還會(huì)動(dòng)用提高利率等傳統(tǒng)作法直接對(duì)付房價(jià)上漲和通貨膨脹的問題。

另外，由於大陸的貨幣供給總量從2008年年底金融海嘯時(shí)期給到現(xiàn)在，短短4年間就增加將近一倍，印太多鈔票絕對(duì)是目前大陸房價(jià)不斷上漲的原因之一，透過此次「新國五條」看出中央對(duì)房價(jià)的憂心，也能預(yù)測(cè)人民銀行2013年不會(huì)放鬆對(duì)貨幣供給的控制。換句話說，臺(tái)商2013年在大陸要向銀行取得融資，可能比2012年困難。臺(tái)商應(yīng)重視類似經(jīng)濟(jì)政策的可能影響，提早進(jìn)行2013年在大陸的資金規(guī)劃。