2013房產投資 食之無味棄之可惜的雞肋

狄更斯的《雙城記》中有句話：“這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代；這是明智的時代，這是愚昧的時代。”在作者誕辰200周年之際，它也成為中國媒體引用最多的一句話。

這句話用在中國的房地產市場，顯得尤為合適。對于早就有房在手的人來說，幾年時間，房價上漲好幾倍，讓他們覺得“這是一個最好的時代”；而對于不得不買房的剛需人們來說，房價的不斷上漲，讓他們覺得“這是一個最壞的時代”。

2013年3月“房價暴漲”引發的故事

被稱為“任大炮”的華遠地產董事長任志強，恐怕是去年地產報道中出現最多的名字。從他2012年4月初拋出“明年3月份房價將暴漲”開始，媒體就“看熱鬧不嫌事多”，關于任志強的報道從未消停過。

2012年年末，英聯不動產董事長郭建波更是在微博上公開約賭任志強。最為吸引眼球的是“賭資”——“如果明年3月樓市出現上漲，我將在長安街裸奔10公里”，看來地產界娛樂氣氛也越來越濃。這不，任志強2012年已經參與拍攝了好幾部人氣大片“拆彈部隊”了。

如果說以上只是圍觀者茶余飯后的笑料，那么最近一則北京“二手房一天提價70萬元”的消息則攪翻了不少意圖買房者的心理防線，而房地產市場年末的“翹尾”行情也隨之愈演愈烈。

北京師范大學管理學院教授董藩也出來“攪局”，最近一番“25年后北京房價每平米80多萬，全國均價每平米9萬左右”的言論，把觀望的購房者那顆脆弱的心撓了個七上八下。

大城市房價繼續上漲

與任志強約賭者都不看好未來房價，但房價在2012年這個“世界末日”的年份里不溫不火的上漲。中國指數研究院2012年12月初公布的數據顯示，11月全國100個城市住宅（新建）平均價格為8791元/平方米，環比上漲0.26%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。其中，北京、上海等十大重點城市2012年以來首次出現同比、環比雙上漲，部分重點城市房價甚至超過調控前。

那么，2013年房價會怎樣？是否具備挖財的潛質呢？

2012年CCTV年度經濟人物萬達集團董事長王健林的一番話或許值得大家思考。他說：“我覺得房價遠遠沒有回歸到合理的水平，所以我預測未來3年，繼續向著合理的水平回歸。中國城市化率在達到70%以前，房地產發展的步伐是不會停下來的，這個話可能有些人不愿意聽，但這就是事實。”

雖然王健林沒有對合理水平做具體的說明，但在隨后參加央視節目時表示，決定房價有3個因素：土地價格沒有降低，稅收成本也沒有降低，原材料和人工成本也沒有降低，房價當然很難降下來。到這里，應該是不言自明了。

或許，中國社科院發布《中國住房發展報告（2012～2013）》，給了大家一個較為明確的答案，而近期住房市場各項指標普遍回轉的走勢也值得警惕。對于多數城市，如果在房價溫和上漲的趨勢下，中央不采取有效措施，地方政府調控變相放松，2013年房價有再度大幅上漲的風險。

看來，2013年一二線城市房屋成交量和成交價格走高是大概率事件。

三四線城市上漲空間有限

2012年曝出的“鄂爾多斯房地產崩盤”、“溫州房價跳水”已成為不爭的事實，這讓占城市比例最大的三四線城市房價處在了風口浪尖。與之相反的是，關于城鎮化可能推高三四線城市房價的聲音，在2012年年末愈發多了起來。

對此，海通證券首席經濟學家李迅雷認為，人們高估了城鎮化對三四線城市房價的影響，三四線城市的房價未來漲幅不會太明顯。

從數據上看，三四線城市這方面的結構性問題已十分突出。如華北地區的唐山市，其經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%。惠州與廣州相比，經濟總量、人口數量和2011年商品房成交量分別相當于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量卻相當于廣州的94%。

從以上數據可以看出，三四線城市房地產的過度開發，從很大程度上透支了未來的市場需求，受此影響，三四線城市的房價未來上漲空間有限。

2013挖財房產還是悠著點

啰嗦了這么多，對于那些想從房產市場中挖財的投資者來說，是否靠譜？

鏈家地產分析師常青在接受《投資與理財》記者采訪時表示：“目前市場上回報率較高的投資產品較多，再加上二手房成交中的交易費用，投資房產短期套利空間有限。而且一線城市均實行限購政策，社保和個稅等投資門檻對一般投資者來說不易達到。如果綜合考慮房地產市場投資的收益性和流動性，房地產市場的短期投資價值有限，市場難以出現2009年的暴漲行情。”

記者以購買一套200萬元的房產為例，算了一筆賬：這200萬元如果購買固定收益類信托產品，每年約有20萬元的收益，而且這些錢一兩年后就可以取出。如果購買房產，在國家嚴厲調控之下，誰能保證每年房價有10%的漲幅？

2013年在房地產市場挖財，還是悠著點。

對于自住性的剛需購房者來說，2013年是否是出手的機會？

對此，常青說：“沒有必要去一味尋找價格低點。從長期來看，我國房地產才發展20多年，價格長期還有上升空間。另外，從房貸資產安全、家庭財富保值增值的角度看，僅僅為降低房價而出臺政策的可能性較低，2011年四季度房價下滑的行情也將難以出現。所以對于剛需者來說，及早入市，分享資產增值獲得的收益，遠比等待房價低點得到的收益要高。”

過了春節就是3月份了，任志強“3月份房價將暴漲”的話也將接受檢驗。我們還是做一個看熱鬧的觀眾吧。