拿什么拯救你，房地產！

十年九次調控，仿佛做了九場夢，每次在夢中都能看到房價下跌，普通居民不用窮盡三代積蓄也能安居?？蓧粜岩院蟛虐l現現實如此殘酷，翻著跟頭上漲的房價，不僅打碎了一個個家庭置業安家的夢想，更開始反噬房地產行業本身，甚至影響到了國內整體經濟的發展。

畸形高速發展的房地產猶如一個越來越大的漩渦，將普通購房者、投資投機者、房地產開發商，甚至是國民經濟卷了進去。所以如何在漩渦中脫困求存，就不僅僅是想要買得起房的普通購房者和想要穩定發展經濟的政府應該考慮的，投資投機者需要小心，開發商亦需慎重?！靶聡鍡l”，又是一場“空調”？

在以往調控皆淪為“空調”的陰影下，“新國五條”能否抖擻精神，達到抑制房價的效果呢？

曾經在去年成功預測今年3月份房價將暴漲的華遠集團董事長任志強，在新政出臺不久后如此預測今年的房地產市場：今年房地產市場將穩中有升。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在成都出席某地產年報發布會時就表示，買房如同坐公交，后上車者被提高收費是不合理的，同時認為“新國五條”相較之前的調控政策變化并不大。

“歷來樓市調控都從幾大方面施行措施，包括政府對房價進行控制、對限購區域的擴張、二套房首付利率的提高和二手房交易?！币簧蠄?，陳淮率先表達了自己的意見。從以上幾方面來看，“新國五條”相較之前的幾次調控并沒有太多變化，并且20%個稅的征收也沒有進一步的細化。

陳淮認為，區別化的信貸政策也沒有太大變化?！跋拶彽日咭廊皇菑娬{過去的規定，包括20%的房地產所得稅、二手房轉讓過程中的所得稅?！标惢唇忉?，這些規定在2006年就開始施行了。當時的規定是：二手房買賣中的賣價高于原值，也就是買入價的部分，要征收20%的個人所得稅，但如果是房改房，即按經濟適用房來定價；如果是唯一一套住房，居住五年以上免個人所得稅?！?006年還有一條，在一年內重新購房的可以先交后返?！标惢磸娬{，2006年的政策明確規定，在房屋買賣中的土地增值稅、營業稅，除了契稅以外的所有稅負是不屬于20%的個稅范圍。同時裝修費、交易過程中的中介費和給政府交的過戶費，提供發票后都可以相應扣除、不計入內。“所以，并不是說個人住房轉讓差價所得的20%。這個細則在2006年就比較具體和明確，現在沒有多少進一步細化的余地?！?/p>

當然，亦有學者認為本輪調控政策有利于市場的企穩和房價的穩定。南開大學房地產金融與法律研究中心主任徐保滿認為，近日出臺的“新國五條”是樓市走穩的信號，中央再次提出要求地方公布年度房價控制目標，提升了地方政府對于穩定房價的責任制實施力度。根據“新國五條”堅決抑制投機投資性購房原則，中央要求已實行限購城市按統一要求完善措施。這預示著各地還將圍繞“如何限購”出臺更加具體的區域性政策。限購房定價及購買申請制度的合理完善，有利于抑制投機性購房行為。地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍，這將使保障房的受益面加大。加強市場監管的要求將使樓市信息更加透明，促使房地產開發商的定價行為趨于理性。

徐保滿提出未來出臺的政策將傾向于：第一，地方政府在加快推進閑置用地清理和處置力度方面可能得到進一步放權，對閑置用地的處罰、限期開發、收回制定相關政策，保障土地發揮最大效益。第二，政策的制定放權給地方。地方政府將有權在嚴格執行國家房地產調控政策下，實行差別化金融、稅收政策，抑制樓市投機行為。第三，信貸政策的調整將繼續。為遏制投機投資需求，購買第三套房商業貸款停貸政策仍有繼續執行態勢。第四，稅收政策的完善。今年是本市保障房集中放量的一年，將有利于緩解樓市的供求關系。

天津財經大學經濟學院副院長叢屹認為，“新國五條”的核心目標是房價穩定。這與之前說法嚴厲的“打壓”并不一樣。關鍵的幾個動詞——完善、堅決、增加、加快、加強，其實本質上是繼續“套用”2011年版的“新國八條”。真正的看點恐怕是由此定調，延續到“兩會”的“熱點”問題以及其后的政策面變化。從這個意義上看，可以說“新國五條”是啟動新一輪樓市調控政策周期，象征意義更明顯，這一點已經反映在資本市場的房地產股票的變動上了。

“新國五條”作為新一輪樓市調控的框架性約定，如果得以延續和執行，其積極意義在于以下幾個方面：第一，限購、限貸為核心的調控目標得以堅持。第二，突出強調了“房產信息聯網”政策的實施，這是調控政策“分化”和“細化”的基礎，避免以往“一刀切”式的“情況不明決心大”的毛病。第三，繼續推動中小戶型和保障房的供給，將進一步完善供給結構。第四，從“完善責任制”、“堅決抑制投機”、“加強監管”（包括房產稅擴圍的說法）等提法中，除了可以看到的制度和機制完善要求以外，更是繼續為后續政策出臺預留空間。

新政有望刺破市場泡沫

“如果能夠堅持施行‘新國五條’，并且后期進一步收緊調控的話，房地產的‘崩盤’就只是這一兩年的事兒了?！眹倚姓W院決策咨詢部研究員王小廣說：“而加強對房地產市場的調控，應該是新一屆政府的首要任務。”

王小廣認為，第一，此次“新國五條”首次提出以個稅的形式對房地產市場進行調控，真正打到了投資投機性需求的“痛腳”，這從那么多曾經為調控政策搖旗吶喊的人掉過頭來強烈反對就能看出來。這也說明新一屆政府或許在考慮拋棄房地產市場?！靶聡鍡l”被認為比以前的政策更嚴厲更深入，主要表現在以下兩個方面：一是限購加強的同時，這次明確提出擴大房產稅改革試點范圍。房地產調控稅收手段開始走向前臺，這是“新國五條”與以前的各次調控有重大變化的地方。二是把外來務工人員納入現有保障房體系，這樣做有兩個理由：一方面政府想通過保障性住房來滿足部分“邊際性”剛需（像上面分析的那種容易形成投機性剛需的部分），從而減輕住房需求壓力；另一方面則是出于推動農民工市場化，加快城鎮化的一種戰略性考慮。

第二，國內貨幣長期超發，吹漲了房地產市場的泡沫。2012年底房價為什么上漲，原因還是貨幣供給出了問題。2012年中國經濟是向下調整的，GDP增長從9.2%降至7.8%，即實體經濟對貨幣需求應是減弱的。在物價同時下跌的情況下，新增6萬億元貸款就能支撐GDP增長8%左右，但我們卻通過商業銀行新增了8.3萬億元貸款。這其中相當一部分信貸流入了房地產行業，支撐了房地產泡沫。在實體經濟調整或下行的過程中，大量增加貨幣供給的一個結果就是引發資產價格明顯上漲，這一點已被反復證明。而在前不久召開的中央經濟工作會議上，政府把經濟發展目標確定為“持續健康發展”，而過去常常表述為“持續快速平穩健康發展”。“快”從中央文件中消失，這是一個重大的轉變。表明新一屆中央領導集體十分務實，接受經濟增長調整、經濟速度趨勢性放慢這個事實，開始去“高增長思維”。提出要“因勢利導、順勢而為”，不再人為地拉高經濟增長速度。由此可見，未來中國房地產市場的發展將失去至關重要的貨幣支持。

第三，房價收入比奇高，市場缺乏有效需求。房地產泡沫為何又起？真的是因為“剛需”太旺嗎？于情于理都講不通。房價這么高，北京、上海等一線城市的房價遠超美國，但我們的收入水平遠低于美國，“剛需說”很難成立。剛需就是普遍老百姓自住需求，越往后買房的人收入水平越低。收入高的早就買了，剩下的要么是中低收入者，要么是新畢業的大學生、研究生，他們的收入水平也不會高，這兩類群體的房價收入比在不少城市都在20倍以上。房價越走越高，而他們卻越買越起勁，這顯然違背常理。

當然，也有窮人投機的情況發生，2012年確實有不少沒有購買力的人，在兩種力量支撐下勇敢地買房，被歸之為“剛需”。一種力量是被一些房市專家或房地產商忽悠了，說2013年房價存在被一些因素刺激將大漲的可能；另一種力量就是根據過去的經驗，房價調控的真相是越調越高。既然預期是“房市必定大漲”，那么有錢沒錢、有能力沒能力都應該買房，哪怕是啃雙老、啃四老又何妨。我對這種“無所畏懼”的剛需特別擔心。房價已這么高，房市泡沫隨時會破，與股市當年在6000多點巔峰相仿，他們能承擔起房價暴跌的風險嗎？

事實上，房價上漲的真正原因是投機需求太多，政策對其抑制有限?？纯醋罱粩啾龅摹胺拷恪薄ⅰ胺棵谩薄ⅰ胺渴濉薄ⅰ胺繝敗?，就知道房價是由于什么暴漲的，沒有住房需求的人買10套、20套甚至50套、100套，這種情況絕對是歷史奇觀。正是這種無限的投資投機需求推高了房價。

“中國的房地產市場已經到了非常危險的邊緣?！蓖跣V說，“如果放任房價上漲不進行調控，房地產市場最終結果只能是崩盤；而如果政府‘動真格’地對它加緊調控、擠壓泡沫，房地產市場最終還是難逃崩盤的命運。”

十年調控下一步該如何走

調控十年，如夢一場；夢醒以后，問題沒有解決，反有愈演愈烈之勢。值此之際，“新國五條”的出臺給了人們又一份希望與擔憂，房地產市場該如何擺脫“調控——空調——漲價”的怪圈？

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣：新一屆政府的房市調控手段仍然有很多，第一也是最重要的措施是收緊銀根，對去年下半年以來已經明顯寬松的貨幣政策進行收縮，使之處于穩健的水平，最主要是將2013年新增信貸壓縮到7.5萬億元左右。第二是用房地產稅調控房價，這一政策目前僅是擴大試點，而且政策本身并不到位，作用有限，但也不排除非常情況下采取一步到位的嚴厲措施。第三，也是對房地產的直接限制措施——限購，到了采取全國統一限購政策的時候。

中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任伊中立：不解決土地制度和收入分配問題，中國房價的畸形狀況就不會得到改變。中國房地產市場的銷售狀況與美國和其他國家有很大不同。歐美一些國家房地產的銷售主要依賴金融杠桿，而中國是按揭貸款，實際上整個房地產銷售收入的比例是很低的，這也說明中國購房者的支付能力是很強的。所以問題出來了：一方面是大多數人買不起，另一方面是少數人支付能力極強，這實際上是中國的居民收入分配出現了很大的故障。還有一個問題是土地制度，中國的土地制度實際上由地方政府高度壟斷了土地一級市場，這是中國土地價格不斷上漲的內生機制。這兩個核心問題不解決，中國房價畸形的狀況就不會得到改變。

房地產登記制度能擠掉所謂的泡沫。今年“兩會”決定實行房地產登記制度，這就能真正讓那些擁有多套房的人把房子騰出來賣掉，如果這種投機投資性需求降低了的話，那么就有更多有自住需求的人能在房價下跌的時候買入。這樣的話，所謂的泡沫就會被擠掉。而在這個體系建立起來以后，必須要有一個穩定的稅收政策，能夠把房地產調控通過法律的形式、稅收的方式確定下來，而不是用一些臨時性的方式。臨時性的方式會產生很強的不確定性，導致大家的心態總是起起伏伏，今天相信房價會下跌、明天相信房價還會上漲，這樣就不可能有一個穩定的預期。

北京大學經濟研究中心教授霍德明：必須強調金融方面的管制。用經濟學的眼光來看，銀行利用信貸從而真正掌握了房價的走勢。上世紀90年代的日本和2000年的美國，其房地產市場一開始之所以充斥著大量的泡沫，就是因為銀行在信貸上的無管制，提供低貸款利率，甚至是零首付。而一旦銀行開始管制、收緊貸款，我們看到的就是日本和美國當初的房地產泡沫破裂、市場崩盤。現在周小川特別強調選擇性的信用管制，也就是說銀行可以決定對房地產的整個貸款量的比重，只要這個分寸拿捏好了，同時控制其他領域的貸款流進房地產，國內的房價很快就能穩定下來。其實在2003年的時候國內房價并不高，直到2004年、2005年市場才開始把泡泡吹起來。而彼時正好我國外匯盈余，外匯儲備累計快速增長，讓2006～2008年的全國房價上漲了100%以上。之后由于金融危機，政府出臺4萬元億救市政策，其副作用讓2009年和2010年的房地產市場受到巨大刺激。嚴格來講，如果沒有這一系列的貨幣超發現象的話，房地產市場不會到今天這個地步。所以我認為，最終還是得強調金融方面的管制，才能讓房地產泡沫不至于危害到全國的范圍。