房企“出海”動因及反思

截至目前，已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。

2012年以來，已有10余家大型房企在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。

中國房企“出海”不僅僅是戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而房企在這個細分市場上獲得收益。具體來講，中國房企“出海”的原因如下。

第一，部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度需要國際化。

第二，從投資項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資。

第三，當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分內地房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資平臺，開展海外房產投資業務，借機布局國際房地產市場。

第四，國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場。

第五，大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對于國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。再加上這兩年人民幣士氣大漲、持續升值，進一步堅定了中國投資者海外置業的信心。

從當前中國房企相繼赴海外拓展業務的現狀來看，雖然當前布局海外房地產市場具有一定潛在的市場風險，但目前有拓展計劃的都是國內龍頭房企，規模并不大，更多的只是測試市場反應，且大多數都采取與當地的發展商合作發展模式，風險并不是太高。但是，要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。

第一，海外的開發模式和中國不同，國內房企需要因地制宜進行突破。中國房企基本為香港模式，各個環節只靠自己；而國（境）外大量使用金融機構，分幾個層面來融資，中國開發商可能不適應。第二，布局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則難以抗拒國際市場風險。第三，政治壁壘與障礙或許會成為中國房企布局海（境）外的最大阻力之一。第四，當地房地產市場購買力有限，不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內資產進行轉移的購房者也會存在一定市場風險，投資客投資海外不一定就非常可靠。

其實，在中國城市化進程尚未完成的市場背景下，中國的房地產市場仍然會有至少10～20年的發展機會。從機會成本及投資回報率的角度考慮，在新型城鎮化的驅動影響下，盡管樓市會一直經受調控的影響，但是國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。