淺談房屋建筑保修階段的監(jiān)理

【摘要】國家《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》將工程質(zhì)量保修期的監(jiān)理工作列入施工階段的監(jiān)理內(nèi)容。筆者有幸參與某小區(qū)一等工程項(xiàng)目（多層房屋30余棟建筑面積15萬余m2）的保修階段監(jiān)理工作感觸頗深，特撰寫此文與同行切磋交流。

【關(guān)鍵詞】施工監(jiān)理；房屋保修

1. 監(jiān)理依據(jù)和工作重點(diǎn)

1.1工程保修監(jiān)理依據(jù)。工程保修是指工程質(zhì)量保修，監(jiān)理應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》、《深圳市施工監(jiān)理規(guī)程》、《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和設(shè)計(jì)文件、工程質(zhì)量驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。為了確保保修及時保證質(zhì)量施工合同還應(yīng)規(guī)定工程質(zhì)量的保修金額（一般為工程總造價的5%）和保修金的預(yù)留與支付方法以及保修金的利率。經(jīng)過業(yè)主方與承包商協(xié)商，也可以簽訂專項(xiàng)工程保修合同。

1.2關(guān)于工程保修期的計(jì)算。關(guān)于工程的保修期限應(yīng)依據(jù)監(jiān)理單位與業(yè)主方簽訂的《工程建設(shè)監(jiān)理合同》和業(yè)主與承包商簽訂的《施工合同》文件中規(guī)定的期限。監(jiān)理合同中規(guī)定的是監(jiān)理業(yè)務(wù)期限，目前一般保修期監(jiān)理定為1年，而施工合同規(guī)定的是承包商對工程負(fù)責(zé)報修的期限，但必須符合國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修的規(guī)定。故施工合同規(guī)定除屋面防水工程等為5年，其余部分工程保修期定為2年。

1.3保修階段的監(jiān)理工作重點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體工程對象和工程使用狀況確定。筆者認(rèn)為以下內(nèi)容應(yīng)列為監(jiān)理重點(diǎn)：

（1）對應(yīng)進(jìn)行沉降觀測的建筑物，應(yīng)關(guān)注其觀測成果和觀測方法、技術(shù)要求以及是否已沉降穩(wěn)定，如發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)通知設(shè)計(jì)和質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行分析研究處理。

（2）對工程質(zhì)量問題和質(zhì)量缺陷進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)是樓地面、墻面、天棚以及門窗工程。

（3）調(diào)查屋面、浴廁間、外墻面防水效果。

（4）給水管及排水管有無滲漏以及衛(wèi)生潔具使用狀況。

2. 監(jiān)理工作的方法及措施

（1）工程進(jìn)入保修階段，承包商已撤離現(xiàn)場，而監(jiān)理單位則應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目大小（可以不設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)）宜在參加該項(xiàng)目施工階段監(jiān)理工作的監(jiān)理人員中保留必要的人員。

（2）監(jiān)理人員要漁業(yè)主方密切聯(lián)系，關(guān)注工程使用狀況是否正常，隨時聽取用戶意見。同時，與有關(guān)承包商保持電話聯(lián)系，并且要求承包商指定一名聯(lián)系人。

（3）在單位工程竣工驗(yàn)收時，督促承包商向業(yè)主方提交《質(zhì)量保修書》，其內(nèi)容為具體保修項(xiàng)目，期限以及有關(guān)承諾。

（4）組織承包商對工程使用情況進(jìn)行質(zhì)量回訪，一般每半年進(jìn)行一次為宜。并在氣候突然變化（臺風(fēng)、冬季低溫）如臺風(fēng)暴雨過后組織使用單位進(jìn)行檢查一次，對發(fā)現(xiàn)的問題按單位工程進(jìn)行登記。

（5）在工程保修期1年即將到期的前1～2個月，由監(jiān)理人員組織業(yè)主方以及承包商共同對工程進(jìn)行全面目測檢查。發(fā)現(xiàn)的問題及需要維修的內(nèi)容按單位工程列表登記。

（6）監(jiān)理人員對用戶反饋的意見和以上質(zhì)量回訪與檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題與缺陷發(fā)現(xiàn)的原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析，并確定質(zhì)量缺陷的事實(shí)和責(zé)任。比較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷應(yīng)由監(jiān)理人員組織業(yè)主、設(shè)計(jì)人員和承包商共同研究確定原因。關(guān)鍵是要確定該工程質(zhì)量缺陷是否在正常使用條件下產(chǎn)生的。因?yàn)閲摇督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的是在正常使用條件下，工程存在的質(zhì)量缺陷均應(yīng)由承包商負(fù)責(zé)，無條件保修。監(jiān)理人員及時發(fā)出《工程維修通知書》要求承包商在接到通知書十日內(nèi)派人進(jìn)行維修。比較重大的質(zhì)量缺陷，如基礎(chǔ)不均勻沉降和屋面、地下室滲漏等質(zhì)量問題要求責(zé)任方提出缺陷的處理方案，經(jīng)過監(jiān)理、設(shè)計(jì)人員、業(yè)主方共同審批后，由監(jiān)理人員監(jiān)督實(shí)施處理。

（7）承包商若不能按監(jiān)理人員要求及時進(jìn)行維修，監(jiān)理人員應(yīng)書面通知業(yè)主，可由業(yè)主委托其他承包商完成。（同時，監(jiān)理人員要與原承包商溝通）。其維修處理發(fā)生的費(fèi)用依據(jù)施工合同規(guī)定在質(zhì)量保修保證金中扣除。

（8）當(dāng)監(jiān)理合同約定的工程保修期監(jiān)理業(yè)務(wù)過期后，承包商應(yīng)按施工合同和國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定仍需對工程繼續(xù)履行質(zhì)量保修義務(wù)。

3. 關(guān)于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限問題的幾點(diǎn)認(rèn)識

3.1國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；筆者發(fā)現(xiàn)目前設(shè)計(jì)施工圖紙文件中，均未有該工程的合理使用年限說明。據(jù)國家《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）規(guī)定的3類普通房屋和建筑物，其設(shè)計(jì)年限為50年，并明確工程是在正常施工、正常使用和正常維護(hù)的前提下才能滿足的條件。