二手房“翹尾”真相

2012年，樓市“寒冬之年”。二手房市場(chǎng)更是在悲觀中徘徊。很多中小型中介公司陷入困境，不是閉門歇業(yè)就是被兼并收購。然而2012年末的各地二手房市場(chǎng)卻捷報(bào)頻傳。“量價(jià)齊升”也從前期一線城市的零星現(xiàn)象，逐漸演變?yōu)榻恿顟B(tài)，強(qiáng)勁的“翹尾”行情出乎了很多人的意料。“這一年，究竟發(fā)生了什么？”接下來的2013，是否“翹尾”仍在？記者通過探詢多家知名二手房機(jī)構(gòu)，試圖揭開此中真相。

“冰火”之旅

“年初，受國家政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓下行。而老百姓的心態(tài)向來都是買漲不買跌，購房者紛紛觀望，買賣雙方對(duì)峙，市場(chǎng)交易量急劇萎縮，跌入谷底。可小中介的收入依靠的正是成交量，對(duì)于本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的小公司，沒有了成交量，便會(huì)見風(fēng)使舵的選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或者關(guān)門，或者轉(zhuǎn)行。”22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理魏玉英說。

市場(chǎng)進(jìn)入“寒冬”，對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來說，日子著實(shí)難熬。可在魏玉英看來，“福禍相倚，危中有機(jī)。”無論什么行業(yè)都有高峰有低谷，面對(duì)低谷，企業(yè)要逆勢(shì)生存，就要冷靜分析市場(chǎng)，改變經(jīng)營思路。比如轉(zhuǎn)向房屋租賃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，寫字樓的租售等不受調(diào)控政策影響的市場(chǎng)。她堅(jiān)信，熬過寒冷的冬天后，總會(huì)迎來溫暖的春天。

2012年4月，國家調(diào)控政策開始慢慢轉(zhuǎn)向，雖然沒直接放松，但是釋放出很多信號(hào)。地方政府也不失時(shí)機(jī)地對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，提高公積金貸款額度，降低銀行利率等。伴隨著政策的松動(dòng)，市場(chǎng)“破冰”轉(zhuǎn)暖。

“受國家調(diào)控政策的影響，在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，買賣雙方都在觀望。進(jìn)入4月，政策的松動(dòng)讓一部分剛需選擇入市，促成了二手房交易的轉(zhuǎn)暖。而年底二手房市場(chǎng)的‘翹尾’行情，也正是源于政策趨于穩(wěn)定，大量剛需客戶集中入市簽約的結(jié)果。”魏玉英如是說。

無獨(dú)有偶，在談到樓市的“冰火”之旅時(shí)，2l世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛表示，年初之時(shí)，遭遇行業(yè)內(nèi)外少見的蕭條，而年末又迎來了強(qiáng)勁的“翹尾”行情。2012年的市場(chǎng)走勢(shì)的確出乎了他的意料。

“2012年青島二手房市場(chǎng)的交易量比我們預(yù)想的要好。調(diào)控的第二年應(yīng)該更加深化，因此年初我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)交易量會(huì)和2011年持平或略差一些。結(jié)果，相較于2011年，2012年的二手房交易總量的環(huán)比提高了17％，接近2萬套。另外，在樓市成交中，也出現(xiàn)了旺季不旺，淡季不淡的反周期現(xiàn)象。包括青島在內(nèi)的不少城市都在年末出現(xiàn)了‘翹尾’行情，而‘金九銀十’等傳統(tǒng)銷售旺季卻成色不足。”究其原因，劉剛認(rèn)為中國樓市更多是“政策市”。

近年來，頻繁釋放的樓市調(diào)控信號(hào)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的自然周期，導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的“反周期性”。“2012年二手房市場(chǎng)的‘分水嶺’就是十八大的召開。十八大召開前，市場(chǎng)上充斥著對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的期望、猜疑、恐慌等情緒，買賣雙方都選擇觀望。十八大開完以后，中央對(duì)于現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖的態(tài)度再次得到明確，政策落定。買賣雙方的顧慮都打消了，市場(chǎng)的交易便開始活躍。而成交量的增長也帶來了價(jià)格的上漲壓力，在‘買漲不買跌’的心理影響下，剛需入量入市，年末的‘翹尾’行情便不足為奇了。”劉剛?cè)缡钦f。

剛需“主導(dǎo)”

“今年夏天我要結(jié)婚，現(xiàn)在正計(jì)劃買房。”外地來青工作5年有余的小盧想買一套寬敞點(diǎn)的二手房，結(jié)束自己的“蝸居”生活。小盧看中了一套二手房，結(jié)果跟房東多次溝通，對(duì)方死活也不肯降價(jià)，還揚(yáng)言不愁房子賣不出去。“2012年年初的時(shí)候就想買，那時(shí)候議價(jià)空間也挺大的，可房產(chǎn)中介掛牌出售的房源比較少也不可心。加之國家調(diào)控的影響，就想著再等一等。現(xiàn)在，準(zhǔn)備結(jié)婚了，房源也多了，可議價(jià)空間卻沒有了。”小盧無奈地說。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年12月，青島二手房市場(chǎng)成交2701套，比11月2199套環(huán)比上漲22.82％，同比2011年12月908套，上漲197.46％。據(jù)記者了解，這是自調(diào)控以來青島二手房市場(chǎng)首次月交易量突破2500套，創(chuàng)近兩年來的新高。其中，剛需購房占總量八成以上。

“青島二手房市場(chǎng)從2012年8月以來一直維持在2000套比較穩(wěn)定，到12月份達(dá)到2700套，忽然義高一截。這主要是因?yàn)槿攵詠砘咎幱谡呖瞻灼冢又袌?chǎng)對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，年末市場(chǎng)需求出現(xiàn)一定增長。但不排除其中可能隱含一些偶然性。”青島鏈家市場(chǎng)研究部殷天逸表示，一是許多此前達(dá)成購房意向的房屋為了減少稅費(fèi)，選擇推遲網(wǎng)簽過戶。年末這部分房源集中網(wǎng)簽，從而形成了本月二手房交易量的波峰。二是合區(qū)產(chǎn)生的影響，原膠南市二手房自2013年將開始實(shí)施征收房屋維修基金，部分購房者選擇此時(shí)入市，從而造成了黃島區(qū)交易量上升。“歸根結(jié)底，這得益于今年以來樓市的回暖，大量剛需積極入市成為市場(chǎng)的成交主體。”針對(duì)年末青島二手房市場(chǎng)的“翹尾”行情，殷天逸分析說。

而關(guān)于小盧的購房故事，在二手房市場(chǎng)早已屢見不鮮。2012年年初的時(shí)候，盡管市場(chǎng)進(jìn)入了“寒冬”，但由于大部分存量房持有者都有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并不急于出售，導(dǎo)致買賣雙方的博弈進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)的掛牌量減少。可隨著樓市的轉(zhuǎn)暖，客戶的心理便發(fā)生了微妙變化。

“4月份開始，一些存量房持有者便會(huì)主動(dòng)過來詢問我們市場(chǎng)情況，考慮掛牌出售。事實(shí)上，這些持有者大多是投資客，在資金條件允許的情況下，絕不會(huì)做虧本的買賣。”在殷天逸看來，2012年的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)充分說明，合理的自住型購房需求規(guī)模依然較為龐大，需求的釋放是一個(gè)長期的過程。預(yù)計(jì)2013年成交量會(huì)比2012年更好，但增長幅度不會(huì)太大，保守預(yù)計(jì)青島市二手房成交量將達(dá)到2，5萬套。“如果外部市場(chǎng)相對(duì)較為穩(wěn)定，我們還是保持樂觀。同時(shí)，青島二手房的價(jià)格一直較為平穩(wěn)，2012年下半年雖有上漲，是因?yàn)?011年底至2012年初市場(chǎng)處于調(diào)控后最低點(diǎn)。加之，目前仍是以剛需購房客戶為主，因剛需購買能力有限，年末恐慌性購房也并未出現(xiàn)。進(jìn)入2013年后，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，房價(jià)大幅上漲動(dòng)力不足。整體來看，房價(jià)走勢(shì)較為穩(wěn)定。”

2012年，是不折不扣的剛需年，那么，在剛性需求的主導(dǎo)下，二手房市場(chǎng)又呈現(xiàn)出怎樣的特點(diǎn)呢？

仍以青島為例，“從購房人群構(gòu)成來講，外地年輕人購買二手房比例比較大。面積小一點(diǎn)，總房款少一點(diǎn)的房源比較受歡迎。對(duì)于廣大剛需人群來說，價(jià)格仍是最重要的因素。”魏玉英說。

“從簽約區(qū)域來講，青島的二手房交易主要集中在市南區(qū)、新市北區(qū)和嶗山區(qū)，這些區(qū)域的新盤較少且樓盤配套相對(duì)比較成熟。其中，市南區(qū)與新市北區(qū)主要以小戶型為主，總價(jià)較低，適合首次置業(yè)的剛需人群，因此簽約量較大。而嶗山區(qū)則主要以大戶型改善性需求為主，簽約量略小。值得一提的是，一些熱點(diǎn)區(qū)域或者主城區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)房東惜售的現(xiàn)象。特別是學(xué)區(qū)房等地理位置優(yōu)越的小區(qū)，房主報(bào)價(jià)高、議價(jià)空間小，最終成交價(jià)格勢(shì)必要高出周邊新建樓盤價(jià)格，出現(xiàn)一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象。”劉剛說。

“從行業(yè)發(fā)展來看，目前青島的房屋交易還是以新房為主，二手房和新房的市場(chǎng)交易量比例大概在1比4。但相比2011年，二手和新房比例是在縮小的，從5比1降到4比1，可以看到增幅還是比較明顯的。但相較于北京、上海等一線城市來說，青島二手房市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)。”殷天逸說。

實(shí)際上，眼下青島二手房市場(chǎng)仍被淹沒在新房市場(chǎng)的大潮中，所占份額仍較小。這也直接導(dǎo)致了青島房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)的市場(chǎng)集中度不高，市場(chǎng)占有率比較平均。甚至很多中小中介機(jī)構(gòu)也能夠占據(jù)很大的市場(chǎng)份額，其中不乏一些不規(guī)范的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，發(fā)布虛假房源和虛假房價(jià)忽悠消費(fèi)者。

市場(chǎng)需要“正能量”

可以肯定的是，隨著土地日益稀缺，新建樓盤和可開發(fā)土地越來越少，二手房的存量會(huì)越來越多。二手房取代一手房占成為市場(chǎng)主體是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。然而，由于行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，行業(yè)自律威懾力有限，房產(chǎn)中介市場(chǎng)依然存在一些亂象。

記者采訪時(shí)了解到，部分房產(chǎn)中介的房源信息經(jīng)常“注水”，看上去性價(jià)比很高的房源，只是吸引購房者的“誘餌”。嶗山一家房產(chǎn)中介公司辛姓經(jīng)紀(jì)人坦言道，“以租房市場(chǎng)為例，一些看上去性價(jià)比很高的房源，要么被掛低了價(jià)格，要么早就出租出去了，但等到有購房者詢問時(shí)，中介公司就會(huì)告知購房者房源剛剛租出，或是當(dāng)消費(fèi)者看房時(shí)，中介公司便推薦其他類似的房源，而這些推薦的房源性價(jià)比就沒有那么高了。”另外，還有一些中介公司在交易時(shí)不讓房東與購房者見面，私自提高價(jià)格，賺取差價(jià)等等。

“二手房市場(chǎng)存在的一些亂象，對(duì)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不小的負(fù)面影響。而我們成立青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的目的，就是為了進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營行為，增強(qiáng)行業(yè)自律和社會(huì)責(zé)任感，不斷優(yōu)化中介市場(chǎng)環(huán)境，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。”青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王其祥說。

事實(shí)上，由于一些小中介不規(guī)范的市場(chǎng)行為，導(dǎo)致了整個(gè)行業(yè)被蒙上了一層陰影。

“很多購房者不愿意相信中介結(jié)構(gòu)，他們寧愿與房東私下交易。這么做的風(fēng)險(xiǎn)可想而知，這讓我們感到很無奈。”殷天逸說。而針對(duì)這種現(xiàn)象，劉剛也深有感觸。“之前，行業(yè)內(nèi)的亂象都少有人管，大量的黑中介充斥市場(chǎng)使得買房雙方蒙受經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)也嚴(yán)重阻礙了行業(yè)的健康有序發(fā)展。如今，青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)的成立無疑將為二手房市場(chǎng)注入了更多的‘正能量’。”

據(jù)悉，青島市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)成立至今，已經(jīng)吸納了青島市70多家資信較高的會(huì)員單位。“青島市有3000多家工商局登記注冊(cè)的中介結(jié)構(gòu)，但符合協(xié)會(huì)準(zhǔn)入門檻的畢竟還在少數(shù)。下一步我們將充分利用行業(yè)組織的平臺(tái)作用，定期組織座談交流、積極開展中介機(jī)構(gòu)培訓(xùn)工作等活動(dòng)，努力提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量和服務(wù)水平，逐步形成中介機(jī)構(gòu)與服務(wù)對(duì)象互惠共贏的良性循環(huán)。”王其祥告訴記者，鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等國內(nèi)知名二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已經(jīng)表示要承擔(dān)培訓(xùn)工作。

行業(yè)管理應(yīng)由行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行，這是市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展的需要。為推動(dòng)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范發(fā)展，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)誠信守法經(jīng)營，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，根據(jù)青島市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)（青島市2012年優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作方案）的通知》（青廳字[2012]34號(hào)）精神，決定在全市中介機(jī)構(gòu)中開展星級(jí)評(píng)定工作。

據(jù)中原集團(tuán)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年10月，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六城市二手住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)第7個(gè)月上漲，各城市指數(shù)自3月起累計(jì)漲幅在3.5％～12.0％之間不等。不難看出，二手房市場(chǎng)的“翹尾”行情正是源于市場(chǎng)的逐漸回暖，大量剛需的積極入市。然而，市場(chǎng)的“暖冬”要想持續(xù)，則離不開政策的穩(wěn)定以及行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。