城鎮化趨勢下2013樓市向何處去？

近日的氣溫越來越冷了，可是關於樓市回暖的話題卻一浪高過一浪。年關將近，樓盤開盤頻繁，成交集中，2012年12月新房的銷售數據讓開發商、中介、研究機構都信心十足，認為年底樓市將出現「暖冬」。

而從12月初中央政治局會議上透露的信息來看，城鎮化將成為大陸經濟的增長點。與此同時，會議也指出要加強房地產市場調控和住房保障工作。從高層表態和未來經濟增長模式來看，城鎮化趨勢下，樓市調控將呈現怎樣態勢？市場與政府間的博弈，又將令樓市何去何從？

剛需急於出手樓市「暖冬」來臨

對於年末出現開發商集中推盤，業界認為一方面是由於季節性因素，開發商在年末希望完成業績衝刺，所以此時會集中推盤，並且會有一定幅度的價格優惠；另一方面是基於當前的市場環境，眼下樓市剛需持續表現活躍，樓盤銷量具備快跑條件，推盤效果較佳。因此剛需購房者受價格上漲預期影響急於出手，也進一步推高了樓市年末成交翹尾。

受益於銷售市場的回暖，開發商拿地熱情也快速復甦。除保利、萬科等傳統拿地主力外，中鐵、中冶、方興地產等央企代表，也頻繁參與地塊爭奪。2012年底，房市與地市，似乎也已經迎來早春的洋洋喜氣。

滬上某房企營銷總監稱，「由於開發商普遍看好2013年樓市，年底搶收的步伐也未放緩，價格或仍將維持小漲幅，預計春節後3、4月份的推盤量還是會比較大，下一個成交旺季可能即在開春後。」

2013房價大幅上漲可能性不大

量漲之後，購房者最擔心的就是價也跟著漲，確實也有個別樓盤在加推房源時以樓層位置更好為由大幅提高了售價，那麼這種擔心是否有必要呢？漢宇地產市場研究部經理付偉認為，對於北、上、廣、深等一線城市而言，2013年房價出現大幅上漲的可能性並不大。

但也有開發商預期2013年房價上漲，主要是基於樓市供應緊、需求旺的供需判斷。有分析人士預測，「以當前市場形勢來看，預計年初房價會有小幅反彈，幅度在5%～10%之間，第二季度之後會逐漸趨於平穩，不同板塊或樓盤呈現出有漲有跌行情。」

就整體而言，其實現在市場上調價的樓盤並不多。截至2012年12月20日，有統計數據顯示，11月上海一手房在售的541個樓盤中，漲價樓盤為35個，降價樓盤16個。也就是說目前上海在售樓盤出現價格變化的不足10%，大部分樓盤仍維持原有價格水平，價格整體企穩，部分知名大型房企在提前完成全年銷售業績後對於以價換量的銷售策略已有所保留。

而在經歷了長達1年多的樓市調控後，目前購房者也已趨於理性，不僅對於盲目提價的樓盤並不認同，那些實際價格優惠幅度不大的「偽促銷」樓盤也難獲其青睞。產品是否具有高性價比已成為購房者認購的重要指標。

「春節以後，市場如果走得太遠，不排除政府還會出臺打壓措施。」業內聲音普遍猜測，由於擔心市場過火、價格上漲過快可能招致新調控，開發商在定價上調幅度和節奏方面仍會維持當前態勢。

城鎮化趨勢下樓市或將逐步轉向消費主導

而值得注意的是，在這次中央政治局會議的文件中，有一個特別有新意的提法，就是要積極穩妥推進城鎮化，而這種城鎮化不是鋼筋水泥的城鎮化，也不是城市擴張的城鎮化及推高的GDP城鎮化，而是把城鎮化與農村土地使用效率及有序推進農業轉移人口市民化。即未來大陸城鎮化就是農村進入城市的城鎮化，就是讓成千上萬的農民真正進城。

如果這樣，從2013年起，大陸住房市場政策逐漸調整是必然。因為，就當前大陸住房市場的性質及房價水平來說，它對新一屆領導班子所要求的城鎮化好像沒有準備好。現有以投機炒作為主導的住房市場，其房價水平連在城市裏的絕大多數居民都沒有支付能力購買，更談不上讓將要進城的農民有支付能力來購買了。所以，2013年住房市場政策或房地產宏觀調控，會更加注重讓當前住房市場價格回歸理性，讓大陸住房市場真正轉型為一個消費為主導的市場，這樣才能夠為農民的市民化做好準備，並以此來增加大陸經濟的內生活力與動力。

業內分析人士預期，這種房地產政策的調整重點會放在嚴厲遏制住房投機投資炒作上，可能在信貸政策、住房的稅收政策方面會有新政策出臺，這樣才能真正讓住房市場賺錢功能逐漸去除。