黃人天 大陸房地產市場已分裂為兩個市場

大陸房地産市場在賣方操縱下變成爲潛在房地産市場和實際房地産市場兩個市場。

潛在房地產市場的供給是包括空置房在內的房屋總量，需求是指所有進入市場的購買力。現供應大於需求。而實際房地產市場則不然，供給僅僅是開發商和空置房房主真正拿到市場上出售的房屋量，需求仍然是指所有進入市場的購買力。從高房價長期存在且易漲難跌的事實來看，需求大於供應現象也是存在的。不難看出，在兩個分裂的房地産市場中，需求量沒有變化，而供給量卻發生了人爲變化，這就是爲什麼在兩個市場中出現截然相反現象的原因。

解析：

黃人天認爲，潛在房地産市場和實際房地産市場的分裂是供給方開發商和空置房房主自願存貨行爲導致的，也就是說開發商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。他們之所以能這樣做，歸根結底是因為房屋供給量是有限的，而房屋需求量是長期增長的，兩者從長遠來看存在供給小於需求的根本矛盾。

房屋供給量有限的根本原因是土地有限，而房屋需求量長期增長是因為總人口和城市人口帶來的居住需求長期增長，雖然隨著經濟發展程度提高未必是無限增長的，但在大陸沒有完成城市化和現代化之前必然是長期增長的。正是由於這種根本矛盾，從長期來看，大陸房地産市場必然會供不應求，這也必然導致房價易漲難跌，短期市場出現分裂的現象。