孫星華：產業地產星耀“云中心”

大多數人認為，房地產業是鋼筋水泥的世界，是男人的天下，與女人無關。但在這個剛性的世界里面，已經有越來越多的女性用獨特的細膩和智慧挑戰著這個職業。

在房地產業摸爬滾打10余年，北京福泉投資有限公司總經理孫星華女士認為，這個行業，女性與男性管理者最大的不同，就是在取得成功方面往往會面臨更多的困難，需要比男人付出更多的努力。但是在產品研發實施和團隊管理上，女性與生俱來的細膩就體現出了特殊的優勢。

入行以來，從項目規劃、調研策劃、產品包裝到銷售管理，孫星華一步步在豐富著自己的實戰經驗。追求卓越是她一直踐行的目標，而每當完成一個項目，她都會有一種特殊的成就感。

在開發商群雄并起、市場競爭日益激烈的北京房地產市場，如何立于不敗之地？這是孫星華多年來一直思索的問題。“要找出自己的比較優勢才能獲得企業的可持續發展。地產項目是一個多元的、綜合的系統工程，即使是實力型開發商，在發揮自身優勢的同時，更大的挑戰應該是整合各個領域的專業公司的優勢，為了同一個目標共同奮斗并取得多方的共贏。”

孫星華告訴記者，項目開發首先要與總包、監理、設計、策劃、廣告公司等進行深入專業化合作，保證外部各合作方利益并進行必要的整合，其次是內部團隊的分工協作、齊力配合，才能保證在項目論證、土地獲取、項目策劃、建筑設計、招標管理、工程管理、銷售管理、售后服務、物業管理等各個環節的高效運行，按時完成各項工作目標。只有這樣，才能將經營風險將到最低，從而實現投資利潤最大化。

跳出地產做地產

中國經濟的發展特別是新興產業的不斷崛起，給產業地產帶來了新的機遇。然而機遇與挑戰就像一對孿生兄弟，相依相伴，產業地產要圍繞產業、企業做地產，才能緊緊把握機遇，迎接新的市場挑戰。

翠湖科技園·云中心是北京福泉投資有限公司首次涉足的產業地產項目。與住宅地產開發模式不同，產業地產投資周期較長、報批環節多、資金投入大，對后期經營管理和可持續發展要求較高，更考驗開發商的運營水平和運營能力、專業度和資金實力。這對于擁有10余年房地產開發經驗的孫星華來說，也是生平第一次。孫星華接手項目后，先從產業入手，對產業現狀、產業政策、行業發展、企業先導、科技研發等方面做了充分的調研和了解，根據掌握的情況，她認為做產業地產應順勢而為，不能只憑借以往的經驗。要想取得成功就必須轉變開發思路，這個轉變包括由“蓋房子”向“定制化”轉變，由“做產品”向“創思路”轉變，由“單一功能”向“綜合功能”轉變。

孫星華認為，產業地產的價值在于開發、企業、產業、政府的共贏。北清路延線是北京市海淀區規劃的高端引領的五大產業帶，為產業集群打造和重大項目的落地提供了可能，體現了政府以產業促經濟發展的堅定信心，產業先行的產業地產開發模式將有效地形成產業聚集，以創造、創新、創智為驅動力的產業地產開發將在很大程度為產業集群的發展壯大奠定堅實的基礎，也將為區域經濟的發展注入新的活力。

“產業地產追求的不是單一的企業價值或者是土地價值的實現，實際上追求的是土地開發和產業化發展布局相關的多元價值的營造，所以它追求資源整合、資源價值最大化，而不是和我們常規的住宅開發商追求的項目土地價值最大化，或者是企業價值最大化。作為政府產業規劃與布局的實踐者之一，有機會參與核心區的建設，實現產業與地產的雙豐收，我們感到很光榮。”

產業地產作為整合資源、承載與促進產業發展的地產形態，是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面的發展有機結合、相互促進的新商業模式。產業地產不僅可以整合產業群、提升產業效率、孵化新興產業，而且能有效地實現城市資源的市場化配置，調整產業結構、促進產業升級與可持續發展，更能有效促進城市功能的完善，提升土地價值和城市價值，既順應大勢、又實現了共贏。

當然，在孫星華看來，產業地產更是企業進入“藍海”的重要渠道和途徑，便于企業進行橫向和縱向的產業資源整合與調整，以及創造新商機和價值鏈，提升企業的核心價值和競爭力。

星耀“云中心”

在嚴格的土地“招拍掛”模式下，產業地產的開發被賦予了新的意義。作為未來“建設成具有全球影響力的科技創新中心”的中關村科技園區的一部分，翠湖科技園·云中心同樣被寄予厚望。

在“移動互聯、下一代互聯網、物聯網、云計算等”的產業定位下，翠湖科技園·云中心力爭形成一定的產業聚集。搭建公共服務平臺，全面推進園區的信息化建設，為園區企業提供更多的增值服務，一直是孫星華追求的目標。

中關村具備移動互聯發展的先發優勢，產業集聚效應正在凸顯。中關村實施的戰略性新興產業引領工程明確提出，要加快六大優勢產業集群引領發展，培育其成為擁有技術主導權的產業集群。中關村的六大優勢產業之中，移動互聯網有希望率先實現突破，同時，我國擁有世界最大規模的移動通信和互聯網用戶數量，在用戶需求和業務創新上更容易率先實現突破，從而達到世界領先水平。

翠湖科技園·云中心所構建的產業發展平臺，將有力地促進移動互聯網產業鏈上下游企業的高效互動、協同創新，共同推動整條產業鏈的跨越式發展。

云是網絡、互聯網的一種比喻說法，作為中關村唯一定位為“下一代互聯網”的產業園區，翠湖科技園·云中心將成為新一代信息技術創新基地。這里不僅將是科技進步的創新中心，也將成為中關村的“智慧云端”。

作為翠湖科技園首發區，翠湖科技園·云中心占據了中關村首家生態化創新區的戰略要地。基于中關村科技園海淀園對北清路產業帶的產業規劃，中關村首家倡導智慧有機型規劃理念的總部建筑群，翠湖科技園·云中心實際上是中關村建設“具有全球影響力的科技創新中心”戰略中，一次領先性實踐與示范。

隨著中關村科技園的產業升級和轉型，未來5年海淀產業發展的重點集中在了北部生態科技新區。作為中關村翠湖科技園首發產業地產項目，翠湖科技園·云中心從企業整體戰略角度整合產業價值鏈，為企業提供廣闊的發展空間和源動力。這座面向未來的企業總部智慧庭園，是中關村建設“具有全球影響力的科技創新中心”戰略中的一次完美實踐。

在產品創新方面，翠湖科技園·云中心最大限度地考量空間所帶來的豐富視覺和使用可能，以區域罕見的6.6米挑空層高，創造出企業的活性空間，600—4000平米“獨棟式、獨立式、專屬式”三大產品形態，打造迥異于常規寫字樓的科技企業總部有機建筑群。“4層高度，2層空間，大氣而靈動，充滿張力，激發出建筑內部每個個體的創造力量，為企業發展提供完備的孵化環境，注入全新活力。”孫星華告訴記者，“我們以自主創新為核心，以建設高水平、高競爭力的科技園區為主線，瞄準一流高科技園區，力爭建成高新技術產業集群效應突出的自主創新示范區。”

未來幾年，通過營造園區優美環境、提升服務質量和水平，延續中關村發展神話，翠湖科技園·云中心將打造一個產業配套合理、創新創業活躍、資源共享充分、初具產業規模的綠色、健康、低能耗的智慧、生態科技園區。孫星華透露，具體的目標是，未來5年內，園區生產總值將達到200億元人民幣，稅收超過16億元人民幣。