預告登記制度之探析

摘要：預告登記制度打破了物權法理論與債權法理論之間的界限，具有保全預告登記權利人物權變動的作用。文章闡析了不動產預告登記的性質，論述了不動產預告登記的效力，指出了現行預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定也不是很完善，提出了一些建議，以期我國的預告登記制度日臻完善。

關鍵詞：物權法 預告登記 法律性質 法律效力

中圖分類號：D033 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01

預告登記制度的創設，它對于平衡不動產物權變動中多方當事人的利益、保障交易的安全、促使當事人自覺遵守誠實守信的原則具的現實意義。

一、不動產預告登記制度的性質

自從《物權法》確立了預告登記制度以后，理論界就預告登記制度的法律性質就一直有討論。原因是我國關于不動產預告登記制度法律規定過于粗，導致沒有建立起一個完整的預告登記制度。但是基于實踐的需要，理論上對它的研究還在進一步的發展。目前，關于預告登記制度的性質，我國學者主要有一下三種觀點：（1）物權性質的債權：納入預告登記制度中的債權請求權，對后來可能發生的與該債權請求權相沖突的不動產物權處分行為具有排他的效力，其實也是債權物權化的表現。（2）介于債權和物權之間：這種觀點認為，預告登記之后的債權請求權是一種準物權，其介于債權和物權之間。（3）請求權保全性質：王澤鑒認為：“關于其法律性質，究為一種物權，或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定性，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。”

筆者認為，經過預告登記的物權變動請求權還是一種債權。物權變動請求權是基于雙方當事人的法律行為產生的，權利人雖然有權要求義務人不得將不動產物權轉移給他人，但是并不能阻止義務人再次對該不動產進行物權處分，一旦發生了一房二賣的情形，預告登記制度就可以來保護權利人的債權請求權，經預告登記后的債權請求權具有對抗第三人的效力，是債權物權化的一種具體表現。

二、預告登記制度在實踐中的缺失

從預告登記的實踐操作反饋來看，現行的預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定不完善。

1、預告登記機關混亂

我國《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”登記機關的不統一既不利于當事人進行登記確權，又不適應我國經濟建設的需求，實現商品的最大化流通以便創造更多的社會財富和不動產交易市場規則的確立。

2、預告登記制度的適用范圍狹窄

《物權法》第二十條對預告登記的范圍、效力和消滅作出了規定，但這些規定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產登記立法中對預告登記的內容進行詳細規定。《物權法》及其他配套法律法規也并未對“其他不動產”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產買賣以外的物權變更的請求權缺少法律規范。我國不動產預告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發揮不動產預告登記的功用，限制了預告登記制度維護交易安全的制度價值。

3、預告登記制度的適用法律效力欠缺

預告登記制度的法律效力一般涵蓋：權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。只有賦予預告登記實實在在的效力，才能在實踐中促使預告登記取得實效。《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國的預告登記制度的法律效力僅限于權利保全，對順位保全效力與破產保護效力均沒有相應的規定。預告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發揮保障買受人權益的作用，更不利于維護預告登記權利人的合法利益和切實維護交易安全。

三、預告登記制度的規范完善

為切實保護買受人的權益，保障市場交易安全，促使我國不動產市場健康有序發展，充分體現預告登記制度的價值，必須積極完善現行的預告登記制度。

1、針對沒有統一的登記機構的問題，首先要健全不動產登記機關和登記配套實施法規，明確等級范圍，登記機構和登記辦法沒切實做到登記主體和登記依據整齊劃一，要做到于法有據。健全法法規以后就是應當對外統一設置一個登記機構，對外進行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權信息登記制度。《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人可以申請查閱、復制登記資料，登記機關應當提供。”但是具體到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權法》沒有做出規定。所以，應建立健全有關不動產信息的數據庫查詢系統，詳細錄入相關不動產信息的基本情況，并規范司法機關、行政機關、自然人的查閱、查詢、復制的范圍、事項及程序，保障交易的安全和信息的透明。

2、預告登記的本質是為了使債權請求權具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進行預告登記的合同是優先未進行預告登記的合同的，這樣做可以維護交易安全。所以要是可以擴大預告登記的適用范圍，就可以更好的發揮預告登記的作用。

在實踐中，我們要從以下兩方面來擴大預告登記的適用范圍。一是要積極擴大預告登記所保護的請求權的范圍。實踐中常見的設定抵押權、地上權、不動產租賃、遺產分割請求權以及如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權之請求權等都可以包含在成為預告登記制度的適用范圍之內。二是要擴大預告登記的適用對象。除去不動產，還可以包含特殊的動產，譬如飛機、汽車以及輪船等，實踐中這些特殊的動產因為自身價值比較大，僅僅適用違約責任很難保護債權認的權益，所以可以包含在預告登記制度的范圍之內。

3、擴大預告登記制度的法律效力

預告登記制度的三項法律效力具體是指：保全效力、破產保護效力順位保護效力。《物權法》第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這里只規定了預告登記的保全債權請求權實現的效力，沒有保全順位的效力和破產保護的效力。順位保權效力：依法進行預告登記，被保全的權利推進到本登記時，不動產權利的順位并不依照本登記的日期來確定，而是根據預告登記的日期加以確定。破產保護效力：在相對人破產，請求權的履行期限尚未屆滿或者履行條件尚未成就時，債權人可以將作為請求權標的的不動產列入規定的破產財產，促使請求權發生指定的效果。但是和其他有擔保的債權相比，對于同一個不動產，應該按照不動產登記簿上登記的先后順序來決定受償的順序。