公共物業(yè)管理系統(tǒng)在住宅小區(qū)中的應用

【摘 要】公共物業(yè)管理系統(tǒng)是近年來為適應住宅小區(qū)智能化建設和管理而興起的一種新型產業(yè)，它的出現(xiàn)為智能化住宅小區(qū)的現(xiàn)代化管理提供了保障。本文通過對智能化住宅小區(qū)有關公共物業(yè)管理的功能需求及建設目標的分析，為當前智能化住宅小區(qū)公共物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)建設及應用管理提出了明確的要求，力求避免系統(tǒng)開發(fā)中存在的有關結構復雜、代碼重用率低、軟件開發(fā)效率低下等問題，提高公共物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)和應用水平。

【關鍵詞】公共物業(yè)管理；智能化住宅小區(qū)；信息管理；軟件開發(fā)；系統(tǒng)管理；住戶管理；設備管理；收費管理

1、前言

隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。同時，人民生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多要求，使得物業(yè)管理的好壞已經成為居民選購住房考慮的重要因素。

公共物業(yè)管理系統(tǒng)是小區(qū)物業(yè)管理部門用來對住宅小區(qū)內的建筑、住戶、設備、人員等信息進行綜合管理的一個信息管理系統(tǒng)。根據客戶要求，系統(tǒng)要能對小區(qū)內建筑、公共設備、住戶等基本信息實現(xiàn)錄入、修改、查詢和刪除等操作，并且實現(xiàn)包括水、電、煤氣費在內的各項物業(yè)管理費用的統(tǒng)計、查詢和報表生成。

公共物業(yè)管理系統(tǒng)要實現(xiàn)以下主要功能：

1）工程設備管理：建立設備基本信息庫與設備臺帳，定義設備保養(yǎng)周期等屬性信息；對設備運行狀態(tài)監(jiān)控并生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養(yǎng)計劃自動提示到期需保養(yǎng)的設備；對出現(xiàn)故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現(xiàn)過程化管理。

2）保安消防管理：消防保安管理是企業(yè)正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。

3）系統(tǒng)維護管理系統(tǒng)：主要模塊系統(tǒng)初始化設置、系統(tǒng)編碼管理、系統(tǒng)權限管理、操作日志、數據備份、數據恢復、清空數據。

4）其他接口系統(tǒng)：全面的物業(yè)管理系統(tǒng)還應該包括樓宇自控系統(tǒng)、門禁考勤系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防護系統(tǒng)、巡查管理系統(tǒng)等的集中后臺控制和管理，可以實現(xiàn)通過網通、電信、移動等運營商的短信網關群發(fā)短信的功能，以及物業(yè)管理部門獨有的動態(tài)、智能工單派發(fā)技術等。

由于其后端一般均采用統(tǒng)一的計算機網絡平臺和系統(tǒng)平臺技術，因而很容易實現(xiàn)各個系統(tǒng)之間的互聯(lián)、互通和信息共享。我們可在通用物業(yè)管理業(yè)務平臺技術基礎上，針對各物業(yè)公司物業(yè)管理項目的實際運作模式做進一步的開發(fā)和集成工作，并結合數據結構和工作流定制技術，最大程度地實現(xiàn)整個產品的適用性和可擴展性。

2、公共物業(yè)管理系統(tǒng)功能需求分析

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)功能模塊圖如下：

圖1 系統(tǒng)功能模塊圖

1）系統(tǒng)管理模塊

系統(tǒng)管理模塊是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的核心，在區(qū)分不同用戶的使用權限、加強軟件使用安全性和保證數據安全方面起著關鍵的作用。具體包括：用戶管理、用戶授權、更改密碼、系統(tǒng)設置、系統(tǒng)初始化、數據庫備份、恢復這幾個子模塊。

2）住戶管理模塊

該模塊完成對新增住戶基本信息（姓名、人口、住房面積等）的登記和已有住戶信息的修改、查詢和刪除，是系統(tǒng)最基本的功能。該模塊具體又分為住戶登記、住戶修改、住戶修改、住戶查詢和住戶刪除四個子模塊。

3）設備管理模塊

該模塊實現(xiàn)對小區(qū)內各項公共設備（如：路燈、排水管等）的管理，為各項設備建立信息檔案，記錄各設備檢查＼維修＼保養(yǎng)記錄。具體又分為設備登記、設備報修、設備檢查和設備保養(yǎng)這四個子模塊。

4）房產管理模塊

該模塊主要是針對小區(qū)內的建筑，實現(xiàn)對小區(qū)內每一棟建筑、每棟建筑內的每套住房進行管理，考慮到業(yè)主對每個單元的買賣變更，該模塊還應該包括住房房產所有權的管理。該模塊具體分為：建筑圖紙管理、戶型圖紙管理、房產所有權管理等。

5）人事管理模塊

該模塊主要是針對物業(yè)管理部門內部的工作人員的，實現(xiàn)對物業(yè)管理人員、保安/保潔人員的管理。包括：員工信息錄入、查詢、工資管理、員工考勤記錄和員工考核記錄這幾個子模塊。

6）收費管理模塊

該模塊主要實現(xiàn)對已經入住的住戶進行費用（物業(yè)管理費、水費、電費和煤氣費）繳納的各方面管理，具體包括以下幾個部分：收費類別設置、收費項目設置、計量單位設置、表設置、用戶抄表、應收款和收款單等。

3、公共物業(yè)管理系統(tǒng)建設目標

將物業(yè)管理納入住宅產品的整個生命周期，全盤考慮，是高質量、智能化住宅小區(qū)建設的必然要求。具體體現(xiàn)在如下幾個方面：

1）現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)建設更多地采用新材料、新技術，提供物業(yè)管理的部門應全面掌握住宅小區(qū)在設計、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務時作到胸中有數。

2）為了為用戶提供更好的服務，就必須將物業(yè)管理部門的成功經驗融合到小區(qū)的前期設計中去。如根據小區(qū)的規(guī)模和級別，應如何設計停車場才能做到安全可靠等。

3）小區(qū)智能化是住宅產品發(fā)展的必然趨勢，而智能化的小區(qū)需要專業(yè)化、高水平的物業(yè)管理隊伍。傳統(tǒng)的物業(yè)管理完全是人工管理，智能化小區(qū)采用網絡化電腦管理，不僅快捷準確，還可以降低物業(yè)管理辦公費用，而且提高了公司的物業(yè)管理形象。

4）采用網絡化物業(yè)管理后，利用小區(qū)自身的軟硬件條件，可以對用戶提供更多增值服務，如商品信息，經濟及股市動態(tài)等。同時采用全新的物業(yè)管理模式，可減少常規(guī)物業(yè)管理人員的50%左右，節(jié)約開支。

4、公共物業(yè)管理系統(tǒng)總體架構

根據系統(tǒng)的實施目標和住宅建設中物業(yè)管理的過程，科學制定小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)總體架構。智能小區(qū)的信息服務與物業(yè)管理中心，是向小區(qū)內每一家庭提供公共服務的設施，通常由住宅小區(qū)開發(fā)商負責建設，同時也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關服務的支持。智能小區(qū)“服務與管理中心”是主要的服務與管理，包括“綜合信息與資訊服務”和“公共物業(yè)管理”以下兩項的內容。

現(xiàn)代化智能小區(qū)的文明建設是建立在社區(qū)內的公共物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎之上的，這也是智能小區(qū)“服務與管理中心”所要求的管理內容，其內容通常包括以下幾個方面：

1）小區(qū)內集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報警系統(tǒng)、家庭消防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、家庭可視對講系統(tǒng)、小區(qū)周邊防盜監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)消防監(jiān)控制系統(tǒng)等；

2）小區(qū)內公共場所的機電設施集中管理：包括小區(qū)供小集中控制系統(tǒng)、小區(qū)供電集中監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)電梯控制系統(tǒng)、小區(qū)停車場監(jiān)控系統(tǒng)等；

3）小區(qū)房產與承租戶管理：包括小區(qū)住戶信息管理、小區(qū)房產信息管理等；

4）小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)與維修管理；

5）小區(qū)內家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計量、收費與統(tǒng)計。