房貸還款小竅門

房貸提前還款的情況每年都會發生，基本上從每年10月開始持續到年底，往往會形成一個還貸高峰。許多在年底領到年終獎的房貸族都會傾向于選擇提前還貸，他們覺得把手中的閑置資金用于提前還貸，可以減少支付給銀行的利息，降低貸款成本。其實并不是所有人都適合這一做法的。特別是今年的情況與往年有所不同，由于年內央行兩次降息，從明年一月一日開始房貸將執行降低后的新貸款利率，這就意味著貸款族的還款壓力降低了，到時候是否還需要辦理提前還款就需要好好權衡一下了。

還貸前先了解提前還款規則

房貸族在辦理貸款之前應詳細了解銀行的貸款規定，對于提前還貸多數銀行要求至少還款一年后才可以申請提前還貸，少數銀行將這個期限縮短至半年，但也有個別銀行表示可以隨時申請辦理。在手續費方面，有些銀行采取多收取一個月的利息作為手續費，有些是無需手續費的。還款金額上，多數銀行要求以1萬元的整數倍還款。辦理時銀行一般要求貸款人提前15-20個工作日提交書面或電話申請，銀行收到申請后還需要審批，一般需要一個月左右的時間。

根據自身情況分析判斷 哪些人適合提前還貸哪些人不適合

一般處于還款初期的房貸族提前還款比較合算，因為還款利息支出通常集中在還款初期，所以這一時間段提前還貸還是合算的。另外一種是房貸族手中的資金只夠支付房貸剩余的尾款，卻不能滿足其他方面的資金需求時，選擇提前還款還是比較合算的。房貸族可以在提前結清貸款后將此套房產抵押給銀行申請消費貸款，然后將發放的貸款資金用于其他方面的資金需求上，來解決自身的需要。

不適合提前還款的幾種情況

情況一：首先是已享受了7折至85折房貸利率優惠的房貸族，由于已經享受了利率優惠，建議房貸族不必急于提前還款，因為如果還有資金使用需求再融資已經很難達到這樣的低成本了。

情況二：等額本金還款期已超過三分之一的房貸族提前還款也不合算。等額本金就是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金和還款利息越來越少，當還款期超過三分之一時，其實房貸族已經支付了一半的利息，此時選擇提前還款，節省的利息并不多。

情況三：等額本息還款已到中期的房貸族也不適宜提前還款。等額本息還款每月的還款總額是固定的，其中還款本金是遞增的，利息是遞減的，如果房貸族在還款已到中期時提前還款的話，由于已經償還了大部分利息，所以提前還款的意義并不大。

情況四：對于每月公積金繳納數額較高的房貸族而言，可以考慮提前償還一部分貸款，但不必全部還清（如果是組合貸款的話可以考慮償還其中利率相對較高的商業貸款，而保留一部分利率較低的公積金貸款）。如果貸款全部還清了那么就無法利用每月所繳納的公積金了。按照現有的公積金政策，在職員工除購房還款等情況外，是無法提前支取公積金的。考慮到房屋限購令，大部分人也不可能多次購房，因此大家公積金提前支取的機會有限，還不如每月沖還房貸，使其發揮更大的作用，也能使自己的現金流更為充裕。

情況五：投資收益高于貸款利率的，不必急于還款。對于經常進行投資理財的房貸族而言，如果身邊有不錯的投資渠道，可以將手中的閑置資金用于再投資，盡管投資有一定的風險，但只要不貪心，收益超過貸款利率還是很有希望達到的。即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，銀行發行的以穩健型為主的短期或中長期理財產品還是具有一定吸引力的，另外購買貨幣基金也可以作為房貸族降低房貸利息支出不錯的選擇。

由于每個房貸族的貸款利率，期限以及還款方式有所不同，因此還是建議房貸族在認真分析自身實際情況的前提下，仔細計算還貸成本，權衡之后再做決定。對于貸款族來說，如何做好提前還款規劃也是房貸理財中的重要一環。

（作者系建行花木蘭理財）