投資性房地產計量模式選擇研究

〔摘要〕公允價值計量模式的引入使得投資性房地產后續計量面臨著兩種計量模式的選擇。在我國投資性房地產準則制定時，很多學者預測大部分上市公司都會選擇公允價值計量模式，但實際情況并非如此。本文對企業投資性房地產計量模式選擇現狀及其原因進行了分析，提出了優化投資性房地產計量模式選擇的建議，以利于投資性房地產公允價值計量模式的推廣和應用。

〔關鍵詞〕投資性房地產；公允價值計量模式；歷史成本計量模式

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文

章編號：10084096（2013）02001505

投資性房地產作為我國第一個應用公允價值模式計量的非金融資產日益受到關注。公允價值計量模式的引入使得企業對投資性房地產進行后續計量時面臨著歷史成本計量模式和公允價值計量模式的選擇問題。對我國而言，投資性房地產采用公允價值計量模式是會計實務發展的一大進步。由于近年來房地產的實際價值普遍高于賬面價值，因此，大多數學者都認為上市公司會積極地采用公允價值計量模式。從理論上來說，上市公司應該更愿意選擇公允價值計量模式，但事實卻與之相反，上市公司對該項會計政策的選擇與之前的預期形成了鮮明的對比。

一、投資性房地產計量模式選擇的現狀分析

隨著經濟的發展，采用歷史成本計量模式對投資性房地產進行計量難以準確反映資產價值，投資性房地產準則的制定改進了這一不足。財政部在2006年發布的《企業會計準則》中增加了《投資性房地產準則》，將投資性房地產從固定資產中獨立出來，并在成本計量模式的基礎上有選擇地引入了公允價值計量模式，這體現了我國《企業會計準則》與《國際財務報告準則》的逐步趨同，投資性房地產運用公允價值計量模式能夠客觀反映資產的價值，提高會計信息的有用性。經過研究發現我國上市公司投資性房地產計量模式選擇現狀如下：

（一）采用公允價值計量模式的上市公司數量較少

自2007年《企業會計準則》實施以來，上市公司對于投資性房地產計量模式的選擇仍然傾向于歷史成本模式，對公允價值計量模式的選擇非常謹慎。通過查看滬深兩市A股上市公司年報可以發現，在實施準則的第1年披露信息的上市公司共1 570家，其中，擁有投資性房地產的上市公司有630家，而采用公允價值計量模式的僅有18家，2008年采用公允價值計量模式的上市公司僅增加了兩家[1]。如果說2007年和2008年為新舊企業會計準則實施的過渡階段，那么在2009年以后采用公允價值計量模式的上市公司數量理應會逐漸增多，但是從2009—2011年計量模式選擇情況來看，采用公允價值計量模式的上市公司的數量依然很少，與2010年相比，2011年僅增加了6家

分別為：博瑞傳播（600880）、方正證券（601901）、ST萬鴻（600681）、金科股份（000656）、珠海中富（000659）、ST德棉（002072）。，詳細情況如表1所示。

從表1中可以看出，采用公允價值計量模式的上市公司數量較少，自《投資性房地產準則》實施以來，滬深兩市A股絕大多數上市公司仍選擇歷史成本計量模式，存在公允價值計量模式被邊緣化的情況。從當前情況來看，《投資性房地產準則》的實施沒有達到借助公允價值計量屬性增強會計信息相關性和實用性的目的。另外，通過對2011年采用公允價值計量模式的32家投資性房地產的上市公司進行研究發現，金融保險業采用公允價值計量模式的公司占的比重最高，其次是傳播與文化產業，對于房地產行業，盡管排在第三位，但其比重不足10%，有8家分別為：*ST海鳥（600634）、浦東金橋（600639）、天倫置業（000711）、陽光股份（000608）、外高橋（600648）、陸家嘴（600663）、寶安地產（000040）、北辰實業（601588）。上市公司持有的投資性房地產占總資產的比重都在15%以上，卻都沒有選擇公允價值計量模式。

（二）A+H、A+B股上市公司并未積極采用公允價值計量模式

按照規定，發行外資股的上市公司對外提供財務報告時，要按照境外的會計準則編制財務報告，即首選公允價值計量模式，采用歷史成本計量模式的必須在財務報告附注中披露公允價值信息。因此，A+H、A+B股上市公司應該積極采用公允價值計量模式，在縮小境內外財務報告差異的同時也不會增加信息披露成本。但是通過調查2011年的情況發現，在68家A+H股上市公司中，擁有投資性房地產的有40家，但只有4家分別為：交通銀行（601328）、金隅股份（601992）、中國銀行（601988）、中信銀行（601998）。采用了公允價值計量模式；在72家A+B股上市公司中，擁有投資性房地產的有56家，只有3家分別為：海南航空（600221）、海欣股份（600851）、方大集團（000055）。采用了公允價值計量模式。

（三）投資性房地產公允價值確定方法不統一

在實務中，投資性房地產公允價值的確定方法包括：由資產評估機構評估確定、參考同類或類似房地產市場價格確定、通過對第三方調查報告的分析確定。本文通過觀察2011年采用公允價值計量模式的上市公司發現，16家公司聘請專業評估機構進行評估確定公允價值，8家參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值，1家利用對第三方調查報告的分析確定公允價值，7家上市公司未詳細披露公允價值的確定方法。由此可見，投資性房地產公允價值的確定方法仍然存在差異，缺乏可比性，難以保證計量的可靠性，而且在32家公司中有7家上市公司未披露公允價值確定方法，所占比例達21.88%，可以說目前對公允價值確定方法的披露也存在明顯不足。在實務中，投資性房地產公允價值確定方法各異，且會計信息披露存在明顯不足，亟需進一步規范。

二、投資性房地產計量模式選擇現狀的原因分析

影響投資性房地產計量模式選擇的因素分為宏觀層面和微觀層面的因素。

（一）宏觀層面

宏觀層面的原因主要包括市場環境的影響、企業會計準則規定的影響、稅收政策的影響。

1.市場環境的影響

當前，我國房地產市場存在一定的“泡沫”，尤其是在政府宏觀調控政策不斷增多、調控力度不斷加大的情況下，房地產市場價格走勢并不明朗。如果市場價格下跌，就會給公司帶來諸多不利影響，考慮到市場發展的不成熟和價格走向的不確定，上市公司在選擇計量模式時對公允價值模式采取了謹慎態度。而且，由于我國當前房地產市場發展還不成熟，滿足公允價值計量條件尚有難度，房地產的地理位置及樓層朝向不同，要找到每一處房地產的活躍市場很困難，公司難以獲得完全透明的市場價格，公允價值信息的獲取難度大成本高，加上對于公允價值的確定方法沒有統一規定，難免會造成上市公司公允價值的確定方法各異。

2.《企業會計準則》規定的影響

從企業會計準則的具體規定可以看出，《企業會計準則》對投資性房地產的規定限制了企業對公允價值計量模式的使用。首先，《企業會計準則》對歷史成本計量模式的使用沒有限制，而對公允價值計量模式的使用限制條件較多。其次，計量模式之間的轉換不對等，在滿足一定條件的情況下，企業可以對投資性房地產的后續計量由成本計量模式轉換為公允價值計量模式，但是一旦轉換為公允價值模式，就不能再轉回歷史成本計量模式。最后，同一企業不得同時采用兩種計量模式[2]。因此，從準則制定者的角度來看，其本意是擔心完全引入公允價值會出現操縱利潤的現象，對公允價值的引入比較謹慎。從準則使用者的角度來看，在對準則理解的過程中容易把制定者的意圖誤解為不鼓勵采用公允價值計量模式。即便是上市公司打算采用公允價值計量模式且滿足公允價值應用的條件，但考慮到公允價值計量的限制、公允價值確定方法缺乏統一的標準、金額確定比較困難且復雜等因素，很多上市公司沒有可以參照的指南，因此，也就放棄采用公允價值計量模式。

3.稅收政策的影響

首先，企業所得稅的影響。《企業所得稅法》規定，公允價值計量模式下，投資性房地產按照固定資產或無形資產處理，在持有期間可以扣除折舊或攤銷；投資性房地產公允價值變動不計入應納稅所得額，在實際處置時，將處置取得的價款扣除歷史成本后計入處置當期的應納稅所得額[3]。在公允價值計量模式下，盡管不會增加實質稅負，但是納稅調整非常復雜。考慮到采用公允價值計量模式不僅要在持有期間按期調整賬面價值，還要在期末對這部分未實現的公允價值變動損益進行納稅調整，按照固定資產或無形資產計提折舊或攤銷進行納稅調整，很多上市公司會直接選擇歷史成本計量模式以減少工作量，并縮小《企業會計準則》與《企業所得稅法》在會計處理上的差異。其次，房產稅的影響。房產稅一般是按照房產賬面原值扣除一定比例后按1.20%的稅率計算，不同計量模式下投資性房地產賬面原值的確定方法可能不同，在公允價值計量模式下是否以重估價值作為計稅基礎，稅法沒有明確規定，而一旦采用重估價值征稅，房產價值上升會增大企業稅負，尤其是對于投資性房地產較多、增值幅度較大的公司來說，改變計量模式會增加公司的稅收負擔，這必然會影響公司選擇公允價值計量模式。

（二）微觀層面

微觀層面的原因主要有以下方面：

1.凈利潤和現金流量的影響

首先，公允價值計量模式加劇了上市公司利潤的波動性，增加了公司的經營風險和財務風險。在2011年采用公允價值計量模式的32家上市公司中，有5家出現公允價值下降的情況，造成了上市公司業績的波動。若上市公司擁有較多的投資性房地產，采用公允價值計量模式會使其業績受市場價格變化的影響而產生波動。當前房地產市場前景不確定性較大，若投資性房地產價格下跌，由于前期確認了大量的公允價值變動收益而后期要確認大量的公允價值變動損失，會出現先盈后虧的現象。其次，在公允價值計量模式下，上市公司的利潤調節受到限制。上市公司無法通過轉換投資性房地產增加當期的利潤，在公允價值計量模式下，對利潤的影響反映在不同會計期間，不像歷史成本計量模式那樣可以在出售時一次性將售價與賬面價值的差額計入當期損益，從而使公允價值計量模式下無法通過出售資產大幅調整當期利潤。而且，出于對計量模式變更時點選擇的控制，上市公司不敢貿然選擇公允價值計量模式，例如某些ST上市公司可以通過選擇恰當的變更時點達到扭虧為盈成功去掉ST的目的。另外，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行計量，公允價值與賬面價值的差額會影響凈利潤，但一般不會增加或減少現金流量，這就增大了企業賬面凈利潤和現金流背離的程度。凈利潤的增加通常會使股利分配政策做相應的改變，如果采用多分配股利的政策會導致公司增加現金的支出，若不增加股利的分配，則會導致股利支付率降低，影響投資者的積極性，凈利潤的變動沒有現金流的支持，加大了公司分配利潤的難度。

2.成本因素的影響

首先，公允價值計量模式下，在資產持有期間要對公允價值變動進行調整，增大了會計核算的工作量和成本。因此，在進行會計核算時，大多數上市公司通常會選擇會計處理成本較低的歷史成本計量模式。其次，在實務中如果企業自身不具備房地產公允價值評估所需的能力和資質，就需要聘請資產評估機構進行評估，這會增加經營成本。并且由于房地產的市場價格變動快、變化大，上市公司每年都要在財務報告附注中詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、采用公允價值計量的依據、公允價值的確認方法及其理由等，這也增加了信息披露成本。最后，我國房地產市場價格頻繁波動，也會導致由于公允價值計量模式下評估次數的增多而增加評估成本和信息披露成本。

3.會計人員專業水平的限制

公允價值模式下會計核算較復雜，在確定公允價值的過程中涉及會計人員的主觀判斷，不同的專業人員對同一房地產所作出的估計金額可能不同、準確程度也有差異，這就要求會計人員必須具有較高的職業判斷能力，并要掌握資產評估等多方面的專業知識，很多公司的會計人員可能達不到這種程度。出于自身能力的限制，并避免估計不準確、會計核算復雜、增加成本等影響，很多上市公司選擇操作簡單的成本計量模式。

綜合上述，各種原因導致了公允價值計量模式在投資性房地產中的有效應用存在一定的難度。

三、公允價值計量模式對上市公司的財務影響

雖然目前我國企業投資性房地產公允價值計量模式應用較少，但公允價值計量模式對上市公司的財務影響卻是不容忽視的。

（一）有利于企業財務信息的國內外比較

采用公允價值計量模式的A+H、A+B股上市公司，按照我國《企業會計準則》編制的財務報告與按照境外會計準則要求編制的財務報告不存在差異或差異很小，從而有利于我國企業財務報告準則與《國際財務報告準則》的進一步趨同。例如北辰實業（601588），2011年A股列報凈利潤為4.69億元，H股為11.73億元，差異為7.04億元，占A股凈利潤的150.12%，若采用公允價值計量模式差異將縮小為268萬元，差異率為0.57%。因此，公允價值計量模式可縮小我國與境外市場會計信息列報的差異，增大與境外公司的可比性，有利于境外投資機構對我國上市公司投資價值的評判和認可。

（二）改善上市公司的經營業績

從2011年上市公司年報來看，在公允價值計量模式下，公允價值變動損益能改善上市公司的經營業績，對凈利潤的影響超過10%的有14家，其中對凈利潤的影響最大的是勝利股份（000407），當期公允價值變動損益為2 549萬元，而當期凈利潤僅為623萬元，影響幅度達4倍之多，如果不采用公允價值計量模式，本期凈利潤將為負數。博瑞傳播（600880）、珠海中富（000659）是2011年新增持有投資性房地產并對其采用公允價值計量模式的上市公司，當期公允價值變動損益對凈利潤的影響分別為49.14%、43.33%，這無疑改善了上市公司的業績。例如昆百大A（000560）從2008年開始采用公允價值計量模式，觀察其2008—2011年投資性房地產公允價值變動及對凈利潤的影響可以發現，在轉換計量模式的當年，投資性房地產公允價值變動是2008年凈利潤的1.28倍之多，若沒有投資性房地產的公允價值變動，2008年昆百大A是虧損的，這一會計政策的變更使昆百大A扭虧為盈，而且在2009—2011年間，公允價值變動對凈利潤的影響很大，分別為89.62%、73.74%和39.15%，在很大程度上改善了公司的經營業績。

（三）改善上市公司的資本結構

持有投資性房地產的上市公司在變更計量模式的當年通常會增加公司的所有者權益，對資產負債率較高的上市公司而言，采用公允價值計量模式計量資產通常會增加所有者權益和總資產規模，降低資產負債率，改善資本結構，提高融資能力。例如昆百大A在2003—2007年資產負債率一直徘徊在90.00%的高位[4]，2008年公司決定對投資性房地產轉為公允價值計量模式，投資性房地產原賬面價值為1.94億元，在轉換當日投資性房地產增值4.55億元并計入所有者權益，增值幅度達2.34倍。2008年投資性房地產占總資產的比重由9.77%上升到28.36%，其資產負債率由95.16%降為76.44%，并在以后的各年均維持在80%以下，如果排除投資性房地產公允價值變動的影響，其各年的資產負債率均較高，并且公司可以以公允價值增加的優勢抵押資產取得借款，從而提高公司融資能力。房地產上市公司資金需求量一般較大，而國家調控政策增多和加大控制信貸風險，增加了房地產公司貸款籌資的難度，而采用公允價值計量模式的房地產上市公司則具有融資方面的優勢[5]。7家分別為：津濱發展（000897）、臥龍地產（600173）、泛海建設（000046）、金融街（000402）、中航地產（000043）、世茂股份（600823）、金科股份（000656）。采用公允價值計量模式的房地產上市公司在計量模式變更當年的資產負債率都較變更前降低，改善了公司的資本結構，增強了融資能力，其中金融街、津濱發展、泛海建設3家上市公司分別于2009年8月、2009年11月、2009年11月發行公司債券，并且金融街因采用公允價值計量模式多發行公司債券4.4億元，從而增強了公司的融資能力。

從財務會計發展趨勢上來看，隨著財務會計報告目標由受托責任觀向決策有用觀的轉變，公允價值計量模式將居于主流。通過上面的分析，說明公允價值計量模式在不同程度上增加了與國外公司的可比性、改善了上市公司的經營業績、增強了上市公司的融資能力，能夠真實公允地反映上市公司投資性房地產的市場價值，有利于財務報表使用者了解企業所持有的房地產的真實價值和使用狀況，從而增強會計信息的相關性和實用性，加之我國房地產市場價格波動頻繁，這一特點就表現的更為突出，因此，公允價值計量模式在投資性房地產中的應用更為重要。

四、優化投資性房地產計量模式選擇的建議

由于公允價值計量模式在投資性房地產中的推廣和應用還存在諸多困難和制約因素，使得企業投資性房地產計量模式的選擇傾向于歷史成本計量模式，公允價值計量模式的應用未達到預期效果，即便是采用公允價值計量模式，其可靠性也難以保證。因此，公允價值計量模式的推廣、應用和改進是關鍵問題。為此，本文提出以下建議：

（一）推進房地產市場健康發展

首先，要加強對房地產市場的調控。當前我國房地產市場發展不成熟、價格走向很不穩定，缺乏完善的房地產市場。為改善現狀，政府應該繼續采取相應的措施進一步加強調控以穩定房價，提高上市公司選擇公允價值計量模式的積極性。其次，要完善房地產交易市場。包括完善房地產交易信息平臺和交易信息數據庫系統，提供充分及時的市場信息；加強調研，完善信息反饋機制；加強制度建設，嚴厲打擊違法行為，從而使公允價值信息真實可靠。最后，要建立獨立的房地產評估機構。要建立權威的房地產評估機構，培養具有專業能力的具有資產評估資格的人員，保證房地產市場估價的順利進行；要完善房地產價值評估方法，加強對投資性房地產估價技術的研究，建立科學的房地產估價模型，降低實務操作上的難度，提高資產評估質量，同時也降低公允價值計量模式的應用成本。

（二）修訂完善《企業會計準則》

準則制定者關注的不應該是是否應用公允價值，而應該關注如何應用公允價值，不應對公允價值的引入做太多的限制，而應賦予不同計量模式平等的地位，并鼓勵企業選擇公允價值計量模式。首先，應將公允價值計量模式作為首選模式。將現有準則修訂為，企業應當在資產負債表日采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，除非有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值不能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用歷史成本計量模式進行后續計量，對于采用歷史成本模式計量的要詳細披露其原因；對處于不同地區的投資性房地產可以采用不同的計量模式，但要詳細披露選擇的依據。其次，改變投資性房地產計量模式的變更方式。我國投資性房地產計量模式的變更不對等，這種做法是出于謹慎性的考慮，防止企業通過計量模式的轉變來操縱利潤，但如果企業由于某些原因不能取得可靠的公允價值時，仍然采用公允價值計量模式會使投資性房地產的價值不真實。因此，本文認為，有確鑿證據表明繼續使用公允價值計量不適當時，可以經相關部門批準后，將公允價值計量模式變更為歷史成本計量模式，并要詳細披露變更的原因。最后，完善公允價值計量的可操作性。本文認為，我國應該借鑒《美國會計準則》及《國際財務報告準則》，單獨制定公允價值計量準則來規范我國企業對公允價值的計量，對公允價值的確定予以細化，這并不是要完全照搬其他國家的做法，而是要根據我國國情制定準則：在準則中提供公允價值計量的統一標準和應用指南，例如規定對投資性房地產采用公允價值模式計量的上市公司每年必須聘請資產評估機構對公允價值進行評估，并在財務報表附注中詳細披露；要提供大量的公允價值確定的案例，以幫助企業相關人員加深對準則的理解，并供企業參照執行，增強公允價值計量的可操作性。

（三）完善我國的稅收政策

首先，要完善《所得稅法》的相關規定。稅法制定機構應對投資性房地產公允價值計量模式下的納稅處理進行更詳細的解釋，提供稅務處理的案例，供企業參照執行；稅法應逐漸做出調整，即改為以投資性房地產的公允價值作為計稅基礎，以減少企業會計處理與稅務處理之間的差異，從而促進投資性房地產準則和稅法的協調發展。其次，要完善房產稅的征收管理。稅法要對其計稅依據做出明確規定，若在公允價值計量模式下按照重估價值作為計稅基礎，房產價值上升時則會增大企業的稅負，相關部門可以出臺相關的稅收優惠政策，來減輕上市公司的稅收負擔，避免公司因為避稅而繼續使用歷史成本計量模式。

（四）改進公司業績的評價標準

投資性房地產在處置之前，其公允價值變動損益僅為賬面損益，本文認為，在對公司業績進行評價時不應僅僅采用凈利潤指標，而應該扣除非經常性損益的影響，尤其是當投資性房地產公允價值變動損益在非經常性損益中占比較大時，是否扣除這部分非經常性損益對公司業績的影響可能產生實質性的影響，且符合會計信息質量的可比性要求；在公司分配股利時這部分公允價值變動損益不參與利潤分配，在評價公司的股利分配政策時也應該排除這部分非經常性損益的影響，以消除公司不愿采用公允價值計量模式的顧慮。

（五）提高會計人員的綜合素質

加強會計人員的職業道德教育，會計人員必須遵守職業道德規范，為建立自由、公平、誠信的交易規則體系提供保障；提高公司會計人員的專業知識水平，加強對會計人員的培訓，定期舉辦專業知識講座和培訓，增強其實務操作能力。

盡管目前公允價值計量模式在投資性房地產中的應用還未得到普遍推廣和認可，但隨著相關措施的制定和完善，我們有理由相信公允價值計量模式將成為主流，并且也可為公允價值計量模式在其他非金融資產中的應用研究提供借鑒。

參考文獻：

[1]劉玉廷，王鵬，薛杰.2009年上市公司執行《企業會計準則》分析[J].國際商務財會，2010，（6）：12-16.

[2]中華人民共和國財政部.企業會計準則2006[S].北京：經濟科學出版社，2006.

[3]財政部，國家稅務總局.財政部國家稅務總局關于執行《企業會計準則》有關企業所得稅政策問題的通知[EB/OL].http：//www.doc88.com/p-48043535300.html，2007-07-07.

[4]王萍，唐紅艷.上市公司投資性房地產計量模式選擇動因及監管建議[J].財會通訊（綜合版），2011，（12）：75-76.

[5]王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012，（1）：9-12.

（責任編輯：徐雅雯）