現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)興衰的支柱型產(chǎn)業(yè)，如何讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮并解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，做好每個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作是重要工作。本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段進(jìn)行了劃分，并對(duì)各階段成本管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，最后提出了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本完善策略，以期為房地產(chǎn)業(yè)的整體成本管理提供更多借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；動(dòng)態(tài)控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段劃分概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的復(fù)雜過(guò)程，其開始于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)地標(biāo)的投資意向。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)有投資機(jī)會(huì)的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估選擇并進(jìn)行投資分析，確定后再進(jìn)行后續(xù)的“土地征用→項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)→土地拆遷及安置→施工前期準(zhǔn)備→項(xiàng)目實(shí)地施工→項(xiàng)目整體竣工→工程驗(yàn)收→項(xiàng)目租售”整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)任務(wù)并不是由房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立完成的，在這個(gè)過(guò)程中需要其它企業(yè)單位的配合，更需要房地產(chǎn)管理部門、規(guī)劃部門、市政部門、金融機(jī)構(gòu)以及其他行政主管部門的協(xié)調(diào)監(jiān)督。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程和程序相對(duì)復(fù)雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作就需要在把握房地產(chǎn)開發(fā)的原則下做好各項(xiàng)目各階段的成本管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成本管理優(yōu)化。

正常情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程都可以劃分為四個(gè)階段：第一，開發(fā)前決策階段；第二，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段；第三，工程的實(shí)施階段；第四，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理也可以從這幾個(gè)階段著手。需要注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理和控制必須以優(yōu)良的工程質(zhì)量和合理的開發(fā)周期為前提，管理的整個(gè)過(guò)程也必須全程化和全方位化。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理工作中存在的問(wèn)題

1、對(duì)項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)和控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)初期包含項(xiàng)目的投資決策以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩大方面是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，這個(gè)階段的費(fèi)用占據(jù)項(xiàng)目總費(fèi)用的比率并不高，一般不會(huì)超過(guò)3%，但這個(gè)階段對(duì)整體成本的影響卻是深遠(yuǎn)的，甚至?xí)绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的90%的成本。項(xiàng)目的投資決策是否正確直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源是否能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置并獲得最大效益。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段更是成本控制的龍頭。通過(guò)確定合理投資并科學(xué)勘察設(shè)計(jì)，將工程項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)投資的效益化和工程設(shè)計(jì)的全面化。當(dāng)前我國(guó)很多特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目缺乏經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的綜合分析，這些企業(yè)本身缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，設(shè)計(jì)人員只關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目的總體造價(jià)并不關(guān)心，這就導(dǎo)致企業(yè)的設(shè)計(jì)方案缺乏經(jīng)濟(jì)性。另外工程設(shè)計(jì)清單中還存在工程量的錯(cuò)算甚至漏算情況，既難保證工程質(zhì)量又使項(xiàng)目成本難以有效控制。

2、項(xiàng)目組織管理渙散，成本管理很難有效實(shí)施

當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，為達(dá)到控制成本的目的，很多企業(yè)都會(huì)對(duì)工程進(jìn)行拆分實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包。這種開發(fā)方式在項(xiàng)目建設(shè)初期的問(wèn)題并不明顯，越到項(xiàng)目實(shí)施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開發(fā)企業(yè)之間在項(xiàng)目的配合以及對(duì)接上的矛盾將會(huì)日漸突出，這些矛盾都成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)后期管理的難點(diǎn)問(wèn)題。由于參建單位眾多，交叉作業(yè)項(xiàng)目多，各單位的進(jìn)、退場(chǎng)時(shí)間就有所不同，開發(fā)公司要與各專業(yè)工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標(biāo)工程中的要求不夠完善、監(jiān)管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴(yán)密，很多施工企業(yè)都只考慮自身利益，相互間合作意識(shí)差，工期拖延情況時(shí)有發(fā)生，管理上也比較混亂，企業(yè)很難對(duì)項(xiàng)目成本做好控制。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏

房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期即項(xiàng)目從評(píng)估創(chuàng)意到建設(shè)，最終至項(xiàng)目竣工交付和售后服務(wù)等所涉及到的全部時(shí)間。在這個(gè)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)方面都會(huì)涉及到企業(yè)的資金流動(dòng)，因此成本管理控制必須貫穿整個(gè)壽命周期，立足各環(huán)節(jié)，以系統(tǒng)的全局發(fā)展觀來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的成本管理只側(cè)重于施工建設(shè)階段，對(duì)壽命周期成本管理則關(guān)注較少，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理難度大

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊，很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，并未依據(jù)國(guó)際的一些通行做法在項(xiàng)目投標(biāo)前就完成并細(xì)化項(xiàng)目的各項(xiàng)成本預(yù)算。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段只計(jì)算投標(biāo)價(jià)格，沒(méi)有將計(jì)劃成本分解落實(shí)到各部門、各具體項(xiàng)目以及各實(shí)施環(huán)節(jié)，沒(méi)有具體的管理目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)或成本計(jì)劃缺乏科學(xué)有力的編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員大多只參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工監(jiān)理，對(duì)技術(shù)上的可行性考慮較多，缺乏經(jīng)濟(jì)合理性的考慮。施工企業(yè)應(yīng)該及時(shí)將項(xiàng)目完工量耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比分析，從差異中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施進(jìn)行糾正。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對(duì)策研究

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境復(fù)雜，隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)的發(fā)展前景并不明朗，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用，具體可以從以下幾個(gè)階段著手實(shí)施：

1、項(xiàng)目決策階段成本管理完善措施

項(xiàng)目決策階段的成本管理可以從項(xiàng)目的定位選擇以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面進(jìn)行完善。一方面，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確其各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不當(dāng)，在功能設(shè)置上不合理，導(dǎo)致投資成本高而收益低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離投資初衷。搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)并確定合理的開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)目的市場(chǎng)，并確定建筑項(xiàng)目的特點(diǎn)、價(jià)格水平、經(jīng)營(yíng)策略以及開發(fā)計(jì)劃等，再擬定項(xiàng)目的具體投資規(guī)模、項(xiàng)目成本和投資收益等指標(biāo)，盡量降低項(xiàng)目投入；另一方面，需要優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目品質(zhì)息息相關(guān)。一個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目需要具備高質(zhì)量、優(yōu)景觀、美環(huán)境，花園式的宜居社區(qū)是很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)追求的目標(biāo)。項(xiàng)目要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)就需要充分結(jié)合地域特色以及民眾的居住特點(diǎn)，盡量設(shè)計(jì)并創(chuàng)新出更多產(chǎn)品。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，企業(yè)必須要首先整合出一套低成本、易實(shí)施和高收益的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)投資的效益最大化。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是指在做出項(xiàng)目的投資決策后，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)與收托單位共同確定的項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)成果，主要包括項(xiàng)目規(guī)劃的方向與概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、工程量設(shè)計(jì)、具體施工圖設(shè)計(jì)以及費(fèi)用耗費(fèi)估算等多個(gè)方面。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目整體成本控制管理的關(guān)鍵，此階段費(fèi)用雖然在總建筑安裝費(fèi)用中所占比率不大，但對(duì)工程的整體造價(jià)卻是影響深遠(yuǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體質(zhì)量的好壞不僅影響到整體建設(shè)費(fèi)用高低以及建設(shè)工期長(zhǎng)短，更決定著各類資源的投入多少?？茖W(xué)的設(shè)計(jì)能有效降低項(xiàng)目工程造價(jià)，因此房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)合理性、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)改變隨意性等誤區(qū)。設(shè)計(jì)階段的成本管理完善可以從三個(gè)方面展開：第一，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制，以公開招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇合作設(shè)計(jì)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，將項(xiàng)目的圍護(hù)、綠化等配套設(shè)施的設(shè)計(jì)融合進(jìn)主體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，通過(guò)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、有組織的專業(yè)評(píng)比后選擇出最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位，以達(dá)到既優(yōu)化項(xiàng)目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，有效控制項(xiàng)目造價(jià)。設(shè)計(jì)人員需要熟悉掌握工程項(xiàng)目的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和建筑材料預(yù)算價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的投資估算對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行概算和初步設(shè)計(jì)，最后在此初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整體概算和施工設(shè)計(jì)。在對(duì)投資資源的使用中，必須秉承質(zhì)量與效益雙贏的原則，設(shè)計(jì)一旦確定后就要進(jìn)行嚴(yán)格控制。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前景的不明朗化，很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都存在不確定因素，工程造價(jià)控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎(jiǎng)懲制度對(duì)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行考核，同時(shí)利用各種同類建筑的技術(shù)指標(biāo)對(duì)比不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目總成本；第三，強(qiáng)化法律意識(shí)，運(yùn)用合同控制造價(jià)。

3、在項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

施工階段作為招投標(biāo)工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實(shí)的階段，加強(qiáng)施工控制的過(guò)程就是履約的過(guò)程。該階段成本控制的主要工作為：

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。

（2）從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的必要保證，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。因?yàn)橹苯淤M(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

（3）從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制

嚴(yán)格控制管理現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。另外，加強(qiáng)材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

4、竣工階段的成本控制

工程竣工后與建設(shè)單位辦理結(jié)算手續(xù)，盡早結(jié)回工程款，有利于償還債務(wù)和資金回籠，這也是項(xiàng)目成本過(guò)程控制的目的。這樣一來(lái)，有利于降低企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)成本獲得相應(yīng)利潤(rùn)，大大降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)、合同預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

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