房地產上市公司財務綜合評價研究

摘要：本文在傳統的財務評價指標上新增現金流量指標和公司職員素質、主營業務單位成本收益率和勞動效率等競爭力指標，建立主成分-灰色關聯度組合評價模型，并將地產業的38家上市公司為樣本對模型進行檢驗，得到較為客觀、合理的評價結果。

關鍵詞：房地產上市公司 財務綜合評價指標體系 主成分-灰色關聯度組合評價模型

一、引言

房市的調控政策對全國房地產的上市企業的財務沖擊十分巨大，以全國房地產行業的上市公司作為樣本研究對不同的利益主體都具有一定的現實意義，特別是對房地產企業自身而言，如何在房市調控下保持財務狀況良好，并且提升在同行業里的競爭能力，具有深遠的意義；再者從長期來看，房地產行業風險較大但是具有巨大發展潛力，財務狀況綜合分析結果對于投資者有一定的參考價值。

二、構建房地產綜合評價指標體系

結合房地產行業的特性，合理選擇財務指標，是進行科學綜合評價的保障。本文首次引入了競爭力指標包括公司職員素質、主營業務單位成本收益率和勞動效率，從公司的償債能力、營運能力、盈利能力、成長能力、現金流量和競爭力各方面為出發點，經過篩選最后確定以下18項有代表性的指標。

注：除了流動比率Y1、速動比率Y2和資產負債率Y3為適度指標外，其余15項指標均為正向指標。

三、主成分-灰色關聯度分析組合評價模型的構建

（一）主成分-灰色關聯度組合評價模型

本文所建立的主成分-灰色關聯度組合評級模型是結合了主成分分析與灰色關聯度分析的優點的一種綜合評價方法，因為房地產上市公司的綜合評價存在財務指標信息重疊與指標權重主觀性強的兩個主要問題，而主成分分析的應用恰好能夠彌補此兩個缺陷，又因為上市公司財務狀況的灰色性，我們針對性地采用了灰色關聯度分析的方法。鑒于以上的分析，本文融合主成分分析與灰色關聯度分析形成一種新的綜合評價方法，借此更加科學地評價上市公司的財務綜合狀況。

（二）樣本的選擇與指標標準化

為了驗證主成分-灰色關聯度分析組合評價模型的客觀合理性，本文選取38家全國房地產行業的上市公司作為樣本（數據來源：銳思數據庫）對其財務綜合狀況進行評價。

本文選取的指標中流動比率Y1、速動比率Y2與資產負債率Y3為適度指標其余均為正向指標，所以要將流動比率、資產負債率與速動比率正向化，其最佳評價值β1=2，β2=1，β3=0.6。可得正向化過后的數據：（R1，R2，…，R18）=〔■，■，■，Y4，Y5，…，Y18〕，

由于指標間量綱的存在單位差異，正向化后的數據還需進行標準化。計算得到主成分貢獻率aj累積貢獻率ah的值如表1。

18個主成分的特征值、貢獻率aj和累積貢獻率ah如表1所示，由表1得知前7個主成分累積貢獻率達0.8724>0.85，所以選擇前7個主成分進行能保留絕大部分的信息，并且文中的18個變量降維至7個變量，方便我們作進一步的分析。文中計算的特征值所對應的特征向量如表2所示。

由表2可得到前7個主成分的表達如下：

對于以上7個主成分進行關聯度分析得到全國都地房產行業上市公司的綜合系數，再進行的得分排名，在此選取排名前五名和最后五名進行分析。

（三）結果分析

（1）萬科A

通過主成分-灰色關聯度分析組合評價模型對全國地產行業的上市公司進行排名，我們可以發現我們熟知的地產行業的龍頭老大萬科A沒有排名第一，這是因為它在第二主成分競爭力主成分F2上的得分為負數，說明它的競爭力有所下降，導致其排名只在第六位，較為符合現實情況。

（2） 珠江實業

珠江實業綜合排名第一，2011年度，隨著廣州珠江璟園項目結算以及長沙珠江花城項目銷售收入凈利潤同比大幅增加，公司實現營業總收入121242.16萬元，同比增長85.75%；實現營業利潤29732.39萬元，同比增長66.69%；實現每股收益0.91元；凈資產收益率為22.36%。

（3）宋都股份

宋都股份綜合排名第二，宋都股份從2009年 12 月啟動重大資產重組工作，歷經二年于2011年完成重大資產重組工作。公司新一屆董事會和管理層帶領公司員工克服各種困難完成了重大資產重組，把一個ST 公司轉變成為一個資產優良、具有發展潛力的房地產上市公司，2011年度，公司實現的營業收入總額2637267799.97元，比上年同期上升了60.53%。

（4）臥龍地產

臥龍地產綜合排名墊底，從財務上看，2011年度臥龍地產公司實現營業收入99397.40萬元，雖然同比有6.52%的小幅增長；但營業利潤16548.24萬元，經營業績同比下降幅度較大；在七個各主成分的得分上有六個為負數且分數較低，體現公司財務狀況上有較大的風險。

（5）黑牡丹

黑牡丹綜合排名倒數第二，2011年度公司實現營業收入336，263.67萬元，同比減少35.66%，運營能力主成分F1、競爭力主成分F2和現金流量主成分F3上得分為負，說明在運營能力、競爭力和現金流量要進一步采取相應的措施。

參考文獻：

[1] 楊水利：國有企業經營者業績的灰色評價，西安理工大學學報，2001（3）：323-327

[2] 唐建榮：上市公司財務狀況的多元統計分析，數量經濟技術經濟研究，2001（11）：102-105

[3] 陳 靜：上市公司財務惡化預測的實證分析，會計研究，1999 （4）：31-38

[4] 陳彩紅：上市公司財務狀組合評價方法及其應用研究[D]，湖南：中南大學，2008

[5] 曹明霞：灰色關聯分析模型及其應用的研究[D]，江蘇：南京航空航天大學，2007