廉租房準入指標體系的研究

摘要：文章在對廉租房準入指標體系的研究時，參考了已出臺的相關政策法規，結合廉租房的自身特點及安徽的省情，在對眾多的指標進行甄別后，選取四個I類指標；以及九個Ⅱ類指標來構建廉租房申請人的準入指標體系。根據不同的標準對每一指標進行評分，采用層次分析法來分別對進行Ⅰ類指標和Ⅱ類指標進行權重的賦予，最終構建出定性分析與定量分析相結合的指標體系。利用這一指標體系，可以科學的量化某一廉租房申請人是否應該被納入廉租房保障范圍。進一步的，我們可以得出廉租房申請人對廉租房需求的迫切程度，合理安排廉租房分配的先后順序，提高廉租房管理部門的管理效率，杜絕任何形式的尋租行為。

關鍵詞：廉租房；指標體系；權重；層次分析法

一、引言

國土資源部之前發布公告顯示，截止2011年全國保障房用地已經落實4萬余公頃，落實率超過100%。全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。保障房的建設，正按照年初規劃得以落實。全國保障性房在當前大規模開工建設的情況下，更要重視確保住房建設質量和分配公平。中央高層領導都相繼發出明確信號，隨著3600萬套保障房的最終竣工，未來幾年中國將進入保障房“建、分、管”并舉的時期，如果不能公平公正做好保障房的分配管理工作，保障房就難以發揮應有作用。保障房建設不易，分配更難，這是個公認的事實。例如，在陜西山陽縣，發現了900多戶經濟適用房申請人公示名單中帶職務者竟然有100多人的情況；而在深圳的一次檢查中，曾發生過300戶涉嫌造假騙購保障性住房的情況，最應該讓我們引起重視的是，這樣的現象其實并不是個例。由此可見，把保障房分配和管理好，關系到政府的公信力，也是廣大人民群眾所熱切盼望的。未來幾年，保障房市場除面臨資金、土地問題外，其后續管理中還存在分配、退出等一系列問題，任何一個環節出現漏洞，就可能滿盤皆輸。

二、關于指標體系建立的相關問題

（一）廉租房的相關問題

廉租房，即廉租住房，保障房的一種。它是一項針對特定最低收入群體的社會福利，只售不租，具有一定的排他性和非競爭性，因此它的建設和供應的政府主導性，政府設立廉租房制度的目的是為了保障城鎮低收入家庭的基本居住權利，廉租住房的保障對象是城鎮最低收入家庭，受他們經濟承受力的限制，廉租房的租金必須低于市場價和成本價。當前，我國低收入家庭的住房困難狀況呈現出以下特點：一是大量新增城市流動人口中，中低收入群體的住房問題有加劇趨勢，剛剛步入社會的高校畢業生由于戶籍限制以及保障性住房獲得資格的限制，成為一群新生的住房困難群體，也是俗稱的“夾心層”和“蟻族”的主力軍；二是中國當前快速的城市化進程帶來城市拆遷速度加快，那些房屋被拆遷居民與失地農民也成為城市化進程中新增住房困難群體；三是低收入新組建家庭的住房需求；四是收入差距擴大，高房價與低收入使得低收入群體的住房困難狀況無力通過自身力量改善；五是國企轉制過程中的大部分職工工資中末包含住房補貼這部分，不能兌現的貨幣化住房補貼也導致了這部分職工的住房無法得到很好的解決。

我們可以從以上低收入家庭的住房困難狀況呈現的特點以及廉租房的自身特點我們可以知道，在我國，以經濟適用房、公共租賃房以及廉租房為主要的保障房產品集束中，我們應大力發展廉租房，有針對性的解決我國低收入家庭住房困難的問題。因此，以廉租房為例來對保障房申請人資格指標體系進行研究是具有現實意義的。

（二）指標體系設計的相關問題

廉租房準入指標體系是一個復雜的過程，它需要綜合考慮申請人的收入、住房面積、資產情況，并以此來設計指標要素，再考察每一指標要素所包含的的指標集，最后要綜合考察每一指標要素之間、每一指標集中的指標與其指標要素之間以及指標之間的關系。因此保障性住房準入指標體系的建立過程應該是定性分析和定量研究的相互結合。本文根據廉租房房準入指標體系的特點以及結合不同權重確定方法的自身特點，將采取經典的權重分析方法——層次析法（AHP），來對指標體系中的指標進行權重的賦予。

三、安徽省保障性住房準入指標體系的設計

根據廉租房準入指標體系的自身的特點，本文將保障性住房準入指標體系的設計分為準入指標體系中指標的選取、準入指標體系中指標權重的賦予、準入指標體系的評分標準的劃分三個部分。

（一）指標的選取

本文參考了我國一些省市保障房準入階段的申請人應達到的標準，但是同時根據我國低收入家庭的住房困難狀況所呈現的新特點，文章也降低了準入階段的一些戶籍以及居住時間的限制，以便更好的解決低收入家庭的住房問題 。

1.收入

這里的收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。由于申請廉租房是以家庭為單位的，住房的大小也與家庭成員的數量有著直接的關系，為了更科學的反映一個家庭的收入狀況，這里的收入用人均年收入來替代，即家庭成員總收入/家庭成員數 。

根據收入穩定性的不同，可將這里的收入分為穩定性收入和相對非穩定性收入兩類。①穩定性收入包括工資、補貼、各類保險金及儲蓄存款利息；②相對非穩定性收入包括獎金、津貼及其他勞動收入等。

2.住房面積

這里的住房面積是全部家庭成員名下承租的公有住房和擁有的私有住房 。 住房面積的衡量同樣需要用人均住房使用面積來計算，即家庭成員名下的總住房使用面積/家庭成員人數。住房使用面積標準的確定。由于安徽省還沒有相應的比較完善的標準體系出臺，本文在確定住房使用面積的標準時參考了北京（加權后的人均住房標準為7.5m2）在這一方面的標準，結合安徽的省情，給出了面積的界定。

根據房產的所有權不同，文章將住房分為兩類人均公有住房面積和的人均私有住房面積。

3.資產

這里的資產是指全部家庭成員名下的房產、汽車、現金和有價證券、投資（含股份）、存款、借出款等。為了方便指標的選取與計算，這里的的資產也是人均資產值而非資產總值，即家庭成員資產總值/家庭成員個數。

由于安徽省尚未就廉租房申請人的資產做出明確的界定，本文參考了北京市人均GDP（76544元）與安徽省人均GDP（25340）以及北京市相關政策的規定（廉租房申請人加權后的人均資產線：11.9萬），來對廉租房申請人的資產做出粗略界定。

對于資產本文依據其流動性不同，將三類資產：強流動性資產、弱流動性資產和固定資產。①強流動性資產包括了：現金、有價證券、存款。②弱流動性資產包括了：投資（含股權）、借出款等。③固定資產包括了：房產、汽車等不易變現的資產。

4.居住年限

這里的居住年限是指申請從到該城市起至申請日在該城市居住的時間。具體來說，起始日可以從該申請人獲得該市戶口之日或者取得當地政府部門辦理的暫居證開始算起。

按照是否具有本市戶口將居住年限分為兩類：本市戶口申請人、非本市戶申請人。

根據上面所選取的指標要素及相應的指標得出本文構建的關于廉租房申請人準入指標體系：

根據表格1中各Ⅰ類指標與Ⅱ指標的關系，以及參考有關發達省市及安徽本省的一些省情及出臺的相關文件，下面對Ⅱ類指標劃分具體的評分標準，如表2：

（二） 指標權重的賦予

根據對指標的類別劃分，本文將指標權重的賦予過程分為Ⅰ類指標的權重賦予和Ⅱ類指標的權重賦予。

1.Ⅰ類指標的權重賦予

本文選取的Ⅰ類指標有收入（A1）、住房面積（A2）、資產（A3）、居住年限（A4），正如本文之前所提到的，文章采用層次分析法（簡稱AHP）來進行指標的權重賦予。

在綜合考慮了多個方面的因素后，運用AHP方法可以得到：

其一致性為0.0506，說明矩陣是通過一致性檢驗的。

2.Ⅱ類指標的權重賦予

運用yaahp5.0軟件計算出Ⅱ類指標的權重，如下圖：

（三）得出評分及類別

由圖1、2我們可以進一步知道Ⅱ類指標現對于總目標的權重，以此來對某一廉租房申請人進行評分，并最終得出是否準其進入廉租房保障范圍。進一步的，我們可以得出廉租房申請人對廉租房需求的迫切程度，根據這一程度我們還可以對廉租房分配的先后進行調整。根據得分，本文將申請人劃分為5類：

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