中國的“太陽城”

民營企業(yè)開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，太陽城是中國第一個(gè)吃螃蟹的

始建于上世紀(jì)六十年代的美國太陽城被養(yǎng)老地產(chǎn)界奉為經(jīng)典，時(shí)隔40年后，中國也誕生了一個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)——北京太陽城。不過，這個(gè)太陽城與美國太陽城沒有任何經(jīng)濟(jì)上的關(guān)聯(lián)，是一個(gè)名叫朱鳳泊的中國人投資開發(fā)的。

如今，位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的太陽城，已成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)先行先試的典型案例，也是國內(nèi)知名的醫(yī)護(hù)型全程化養(yǎng)老社區(qū)，被北京市民政局批準(zhǔn)為“四星級(jí)”老年公寓。2012年5月，在上海舉辦的首屆中國國際養(yǎng)老服務(wù)業(yè)博覽會(huì)上，太陽城現(xiàn)身于北京展廳，成為現(xiàn)場(chǎng)一大亮點(diǎn)。

為探個(gè)究竟，春節(jié)前，本刊記者專程前往北京太陽城進(jìn)行實(shí)地采訪。一下車，金碧輝煌的歐式長廊大城門格外醒目，呈弧形環(huán)抱狀。穿過拱門，道路左側(cè)是太陽城超市和郵局，超市里的顧客并不多，郵局里有人在辦理業(yè)務(wù)。再往前走，道路右側(cè)是蜿蜒曲折的人工湖，一直向東延伸；左側(cè)白色的建筑群是北京太陽城醫(yī)院，分為門診和急診。接著，一片仿歐式建筑“銀齡公寓”映入眼簾。再往東去，就是居家養(yǎng)老的住宅區(qū)和別墅區(qū)。社區(qū)內(nèi)隨處可見各種樹木和草坪，由于是寒冬，室外散步活動(dòng)的老人比較少。

據(jù)了解，整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)占地644畝，總建筑面積32萬平米。分為兩大養(yǎng)老板塊：居住區(qū)和配套設(shè)施。居住區(qū)包括居家養(yǎng)老住宅、租住老年公寓和旅游度假公寓，醫(yī)院、超市、餐廳、溫泉養(yǎng)生、文化娛樂等配套設(shè)施齊全，可以滿足老年人自理、介助、介護(hù)、醫(yī)療、康復(fù)和度假等養(yǎng)老服務(wù)需求。

“挺艱難的?！北本┨柍倾y齡老年公寓總經(jīng)理朱鳳至對(duì)本刊記者說，民營企業(yè)開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，太陽城是中國第一個(gè)吃螃蟹的。十多年來，我弟弟朱鳳泊之所以咬緊牙關(guān)，頂著壓力，堅(jiān)持做養(yǎng)老項(xiàng)目，源于他內(nèi)心對(duì)父親的一份愧疚。

北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊“下海”經(jīng)商前，是一名公安干警。有一次春節(jié)前，朱鳳泊陪父親去醫(yī)院看病，突然接到單位電話，說有緊急任務(wù)。他父親趕緊讓朱鳳泊回單位，說自己一個(gè)人可以回家。沒想到，他父親在公共汽車上心臟病復(fù)發(fā)去世了。朱鳳泊覺得愧對(duì)自己的父親。他說，兄弟姐妹六個(gè)，竟然沒人陪父親看病，將來一定要建一個(gè)有醫(yī)院、有超市、能夠健身和休閑娛樂的養(yǎng)老社區(qū)，老人不用出社區(qū)，就可以滿足全部的生活、醫(yī)療和精神需求。

地產(chǎn)杠桿

父親的去世讓朱鳳泊敏銳地覺察到，中國老齡化進(jìn)程加速給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來的無限商機(jī)。1999年，朱鳳泊成立了北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并提出“孝道、仁德、誠信”的企業(yè)文化理念。

在國內(nèi)沒有任何成功模式可供借鑒的情況下，太陽城的核心團(tuán)隊(duì)經(jīng)過反復(fù)研究最后決定，以老年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為啟動(dòng)杠桿，以服務(wù)配套先行，拉動(dòng)后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老商業(yè)價(jià)值鏈上的其他環(huán)節(jié)。

據(jù)了解，北京太陽城30%的面積用于建養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施，約9萬平米。70%的面積進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其中養(yǎng)老公寓用于出租，養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老別墅按商品房銷售，全部采用無障礙設(shè)計(jì)，三層樓都有醫(yī)護(hù)式電梯，適合居家養(yǎng)老。2003年養(yǎng)老住宅和別墅的銷售價(jià)格為每平米4000多元，現(xiàn)在已飆升到每平米近2萬元，住戶每月需支付2.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在不管是二手房出售還是出租都很搶手。目前太陽城社區(qū)居住了4000名老人。

“銀齡公寓運(yùn)營8年了，太陽城建設(shè)12年了。雖然同時(shí)開工，但由于資金不足，銀齡公寓建到一半就停工了，后來通過養(yǎng)老地產(chǎn)回籠資金后，又開始分批建設(shè)銀齡公寓?！敝禅P至言語間流露出頗多感慨。

太陽城現(xiàn)有A、B、C、D四幢養(yǎng)老公寓，A樓和B樓已經(jīng)滿員，共1000張床位，住了625位老人。許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發(fā)生矛盾?，F(xiàn)在最大年紀(jì)是104歲，最小年齡為58歲，90歲以上的老人有50人，平均年齡為80歲，離休的老干部占了近70%，大學(xué)以上文化程度的占到49.6%。護(hù)工有100人。D樓是度假型老年公寓，能容納100名老人，已經(jīng)入住十幾戶。C樓采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提供高端智能化管理和私人管家式服務(wù)，正在施工建設(shè)，預(yù)計(jì)今年“五一”后開業(yè)，可容納300～400名老人。

朱鳳至介紹說，太陽城銀齡老年公寓是中檔的配套和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在養(yǎng)老需求很大，外邊有很多人在排隊(duì)，可惜我們的房源不足。以后資金允許，大城門拆了建成L型老年公寓，可以再容納1000～2000名老人。

目前，太陽城老年公寓運(yùn)營較好，加上民政部門給予的床位補(bǔ)貼和運(yùn)營補(bǔ)貼，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。但投資4億多元建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施，至今依然虧損或盈虧平衡。

太陽城醫(yī)院已經(jīng)獨(dú)立運(yùn)營八年，現(xiàn)為一甲醫(yī)院，醫(yī)保定點(diǎn)，2012年剛剛不賠錢。最早依托宣武醫(yī)院，現(xiàn)在與安貞醫(yī)院、同仁醫(yī)院等都有合作，并建立綠色通道，每天都有專家過來出診，而且醫(yī)院有固定醫(yī)生和護(hù)士。太陽城醫(yī)院也對(duì)外開放，周圍沒有其他醫(yī)院，每年?duì)I業(yè)收入2000多萬元。由于醫(yī)保額度的限制，老人有時(shí)只好到市里大醫(yī)院開藥。

太陽城超市一直在賠錢運(yùn)轉(zhuǎn)，老人的消費(fèi)量本來就不大，再加上附近有一個(gè)物美超市每天來這里接送，所以只有一部分行動(dòng)不便的老人愿意在太陽城超市購買日用品。

“我都住了五年了，這里的確不錯(cuò)，生活非常方便。”住在太陽城的一位老人介紹，就拿吃來說，小區(qū)餐廳品種多樣，包子饅頭賣得比外面便宜，每天都有肉吃，而且還能點(diǎn)菜，送餐上門。

記者專門到餐廳看了一下當(dāng)天墻上寫的菜譜和價(jià)格，確實(shí)豐富實(shí)惠。例如饅頭0.3元，南瓜粥0.5元，紅燒肉10元，醬燒魚塊10元，炒藕絲4元。工作人員告訴記者，公司要求餐廳只要收支平衡就行。

“總體上越來越好，不像剛開始那么艱難了?！敝禅P至笑著說，他們就是一心想做好養(yǎng)老社區(qū)，否則也不會(huì)把房地產(chǎn)開發(fā)的盈利，以及養(yǎng)老公寓賺到的錢又投入到養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和維修改造中。

服務(wù)為本

北京太陽城針對(duì)老人的不同健康狀況，分別提供醫(yī)療救護(hù)、生活照料、精神贍養(yǎng)、臨終關(guān)懷等養(yǎng)老服務(wù)，為老人制定了全程化可持續(xù)的服務(wù)模式。

此外，在配套服務(wù)方面，太陽城為社區(qū)老人提供9項(xiàng)33款免費(fèi)服務(wù)。例如送醫(yī)送藥上門、每年免費(fèi)體檢一次、24小時(shí)醫(yī)護(hù)人員值班、超市送貨上門、每天有5趟到地鐵天通苑北站的班車、每周一上午免費(fèi)泡溫泉、物業(yè)免費(fèi)維修等。

根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)的國標(biāo)和地標(biāo)，太陽城銀齡公寓結(jié)合自己的養(yǎng)老服務(wù)實(shí)踐，編寫了30多萬字的服務(wù)流程和標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在又把這些流程和標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)到管理軟件當(dāng)中，部門經(jīng)理各負(fù)其責(zé)，日常工作有條不紊。

“除非遇到棘手難題，才由我出面解決?！敝禅P至滿臉輕松，“剛開始，老人們大事小事都找我，如今具體事務(wù)都找工作人員了，但有時(shí)還找我咨詢一些問題，比如房產(chǎn)糾紛、善后遺產(chǎn)分配等。他（她）們都叫我‘二姐’，讓我心里很感動(dòng)。”

談到老年工作的體會(huì)，已做了八年總經(jīng)理的朱鳳至滔滔不絕。她說，每個(gè)老人來到太陽城，都要發(fā)自內(nèi)心地愛他（她）們。服務(wù)要非常細(xì)致，而且還要有耐心。老人提出的事情再小，對(duì)他們來說都是大事情。只有圓滿地給他們解決了，他們才信任你。

新老人入住，朱鳳至都要到房間看望。老人的愛好、特長和生活習(xí)慣，朱鳳至要求服務(wù)人員都要了如指掌，而且所有員工對(duì)老人一定要把老人視為自己的親人；同時(shí)，朱鳳至對(duì)所有員工也當(dāng)成自家人，關(guān)心幫助她們，這樣她們才會(huì)把溫暖傳遞到老人那里。

太陽城的新員工都要接受養(yǎng)老知識(shí)和技能培訓(xùn)，而且要進(jìn)行負(fù)重訓(xùn)練，身體綁上沙袋爬樓梯、進(jìn)浴缸，讓員工感到老人特別不容易。久病床前無孝子。這里患腦癡呆的老人有四五十名，非常難照料，老人之間有時(shí)會(huì)發(fā)生摩擦，護(hù)工難免會(huì)有委屈和情緒，因此，太陽城專門為護(hù)工設(shè)置了“委屈獎(jiǎng)”，公司會(huì)以委屈大小計(jì)分給予獎(jiǎng)勵(lì)，1分50塊錢。

對(duì)于健康活躍型老人，以精神贍養(yǎng)為主。除了圖書室和網(wǎng)絡(luò)大學(xué)，太陽城有20多個(gè)文化活動(dòng)團(tuán)體：手工班、外語班、京劇社、時(shí)裝隊(duì)、合唱團(tuán)、書法班、繪畫班、計(jì)算機(jī)班等，其中外語班開設(shè)了四個(gè)語種：英語、法語、德語、西班牙語。

本著聯(lián)合國馬德里行動(dòng)計(jì)劃的原則，太陽城都是讓健康的老人自己組織管理自己，沒有請(qǐng)外邊的老師。這里的老人藏龍臥虎，有著名演員、大學(xué)教授、中學(xué)校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎(jiǎng)。

“老人們就像回到了幼兒園時(shí)代，過著集體生活，一起吃飯聊天，一起唱歌跳舞。有的單身老人還在交往中產(chǎn)生好感，結(jié)成了老伴。”朱鳳至說。

冬季每天下午兩點(diǎn)半，太陽城老年公寓免費(fèi)給老人提供烏雞、甲魚煲湯，老人們稱之為“長壽保命湯”。為此，公司每月要支出2～3萬元。每逢過節(jié)會(huì)餐，朱鳳至到六個(gè)餐廳給老人慰問鞠躬，老人們也給她鞠躬，感動(dòng)得她眼淚都要出來了。

“老人可愛也可憐，有的老人無子女，有的是鰥寡老人，有的兒女在國外，各種情況都有。不管有無親屬，太陽城銀齡公寓都會(huì)為去世的老人送好最后一程。幾年來我送走了57名老人?！币讶牖字甑闹禅P至有些難過。

連鎖經(jīng)營

北京太陽城集團(tuán)已擁有8家全資子公司，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、老年公寓、醫(yī)院、超市、度假村、物業(yè)管理、養(yǎng)老服務(wù)、建筑裝飾等。

太陽城從開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，出售房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，作為回籠第一筆資金的重要途徑，也是盈利模式中的第一次盈利。由于養(yǎng)老地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)在配套服務(wù)上的差異，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的房價(jià)高于周邊地區(qū)的商品房。2003年，太陽城的房價(jià)每平米4000多元，遠(yuǎn)高于周邊的2000元。

對(duì)外出租的太陽城銀齡公寓經(jīng)過八年的運(yùn)營，已步入良性循環(huán)。主要針對(duì)中高端老年人群，押金5萬元起步，交納的押金越多房租越便宜，有單人間、雙人間、小套間，也租床位。價(jià)格每月最低1900元，最高3800元。如果是半自理和無自理老人，還要交納不同級(jí)別的護(hù)理費(fèi)和伙食費(fèi)等。

此后，通過餐飲、商業(yè)、醫(yī)療護(hù)理、管理服務(wù)、物業(yè)增值等配套設(shè)施的持有和經(jīng)營，作為第二次盈利的主要來源，但截至目前，太陽城在這方面盈虧不一。

朱鳳泊曾公開表示，最重要的是盈利模式的可持續(xù)性，通過打造品牌服務(wù)，樹立強(qiáng)大的市場(chǎng)凝聚力，建立忠誠度極高的客戶群體；通過連鎖經(jīng)營，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終形成行業(yè)龍頭地位。

現(xiàn)在，北京太陽城正對(duì)外拓展“百千萬”項(xiàng)目，百是指百福園，位于市區(qū)，接納200～300名生活完全不能自理的老人；千是指千鶴園，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，1000張左右的床位；此外，還有萬壽園，就像北京太陽城這樣的大型養(yǎng)老社區(qū)，占用土地200畝以上，目前已經(jīng)在全國簽約了6家，落戶河南、安徽、黑龍江、四川、廣東、山東等地。

為此，太陽城專門成立了一個(gè)公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)建設(shè)、管理運(yùn)營等各項(xiàng)工作，可以掛牌，也可以輸出管理，包括人員隊(duì)伍、標(biāo)準(zhǔn)流程和管理軟件。這些項(xiàng)目經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，已經(jīng)擬定了商業(yè)計(jì)劃書，正在推進(jìn)中。

“我們的策略是，先讓萬壽園在一個(gè)城市落地，然后輻射帶動(dòng)百福園和千鶴園，實(shí)現(xiàn)整體連鎖發(fā)展。老人可以獲得持續(xù)性照料，從健康老人、生活半自理、生活無自理到臨終關(guān)懷四個(gè)階段全覆蓋?！敝禅P至告訴記者。

此外，太陽城也在尋找新的盈利點(diǎn)，計(jì)劃建設(shè)大型的配餐中心，中午給城里老人比較集中的小區(qū)送餐。物業(yè)公司也將進(jìn)軍城里，接管一些小區(qū)的物業(yè)管理，同時(shí)把“小飯桌”帶過去。

為了解決人才短缺，太陽城與北京勞動(dòng)保障職業(yè)學(xué)院簽訂了培養(yǎng)協(xié)議。第一批畢業(yè)的大學(xué)生已有18個(gè)人在太陽城銀齡公寓工作，月薪2000元，有五險(xiǎn)一金，管吃住；定期可以回學(xué)校再培訓(xùn)，職位也有上升空間，表現(xiàn)好可以當(dāng)管家、部門經(jīng)理等職，薪資也會(huì)較高。