泰康養老社區調查

不是簡單的賣房子，而是盯著日益臨近的老齡化時代帶來的養老服務業巨大發展機遇

目前，中國正在迎來老齡化高峰。相關數據顯示，“十二五”時期，人口老齡化進程加速，高齡化、空巢化趨勢明顯。從2011年到2015年，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，年均增加860萬人。“銀發浪潮”給中國的家庭和社會的養老功能帶來嚴峻挑戰。

一項調查顯示，中國59.7%的人感覺自己贍養老人的經濟壓力大。目前傳統家庭養老功能日漸式微，新型養老產品逐漸進入市場。中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，中國養老市場的商機有望增至13萬億元。而壽險企業也盯上了這塊蛋糕。

目前，人壽、泰康等壽險企業也相繼開啟了養老社區項目，但是它們推出的服務不是簡單的賣房子，更是盯著日益臨近的老齡化時代帶來的養老服務業巨大發展機遇。為此，本刊專門對泰康人壽推出的養老社區進行了調查，并采訪了相關的工作人員。

社區怎樣規劃

養老社區的理念出自美國。目前在美國亞利桑那州有美國最為成熟的商業養老社區——太陽城。美國太陽城是全美新型養老社區典范。太陽城位于鳳凰城西北12英里，那里全年312天能夠接收到日照，因生活方式活躍而聞名。美國太陽城的建設開始于20世紀60年代，由于亞利桑納州房價低，氣候環境好，到2009年，人口已達16萬，目前無論面積還是人口都在繼續猛增。但在中國，養老社區的出現則是最近幾年的事情。

當記者問到泰康是從何時開始規劃養老社區時，泰康的工作人員給記者出示了這樣一份時間表：

●2007年3月：創業構思誕生；

●2007年11月：赴日考察；

●2008年4月：率先申請試點；

●2009年11月：首個獲得保監會試點資格；

●2010年3月：保險行業第一個養老實體泰康之家投資有限公司設立；

●2010年12月：簽約昌平；

●2010年8月：高端養老社區示范空間和首個《持續關愛養老社區設計與建設標準》面世；

●2011年12月：完成土地購置；

●2012年：首張保單簽發，首個國際標準旗艦店動工；

●預計2015年，首批泰康人壽客戶可以入住。

不難看出，泰康從2007年開始構思一直到2011年購買了昌平的地塊只用了四年的時間。而根據規劃，到2015年首批泰康人壽客戶就可以入住養老社區了，那么泰康在昌平建設第一個養老社區是如何規劃呢？

記者趕到昌平的泰康國際標準旗艦店，通過企業沙盤了解了泰康第一個養老社區的規劃情況。據了解，這個養老社區位于北京市昌平新城，占地面積約17萬平方米，昌平新城距離北四環半小時車程、距地鐵南邵站約500米，處于半小時北京生活圈中。養老社區周邊有豐富的旅游、休閑度假、運動娛樂和購物資源，如蟒山國家森林公園、十三陵水庫、興壽草莓基地、小湯山溫泉、國泰百貨、沃爾瑪超市等。項目第一期建筑面積約9.1萬平方米，預計容納800戶左右。

泰康工作人員介紹，養老社區內按照居民年齡和身體狀況，分為獨立生活、協助生活、專業護理等不同功能的居住單元，提供居住生活、美食餐飲、醫療護理、文化娛樂、健身運動等服務，滿足居民各層次的個性化需求。該養老社區預計2015年完工，屆時首批達到相關標準的泰康人壽客戶可以入住。

此外，泰康還要在上海崇明島和海南建設其他的養老社區。目前，全方位展現養老社區建設規劃和功能設計的泰康之家生活體驗館已在北京CBD開館。在體驗館中工作人員向記者介紹了相關設施的獨到之處。比如在床邊、浴缸邊、馬桶旁都安裝有紅色的小按鈕，在樓道里有隱蔽式的扶手，每隔十幾米設置一處沙發，在床邊、浴缸邊、馬桶旁都安裝有紅色的提醒按鈕，一些區域安裝有24小時緊急呼叫按鈕，只要居民按下按鈕，社區的服務人員將及時趕到，第一時間進行緊急處置。

可以說，泰康在設計之初，就考慮到了社區的地理、交通、周邊配套醫療護理和商業設施、老年人生活特點等。

商業模式剖析

調查發現，目前泰康建設的養老社區的目標客戶定位比較高端。工作人員向記者展示了養老社區的形式，分為自選版和定制版。其中自選版的繳費金額是年繳費25萬，繳費10年，或者一次性交250萬。自選版給定的服務內容是入住權，但入住前需要被保險人在入住前365天向泰康之家提出申請，經過評估確認后入住。而泰康之家的評估內容則涵蓋了健康狀態、護理分級、經濟資產、認知狀態、自理能力、家庭背景等，綜合評估后確定老人所適合的居住區。

同時，泰康對被保險人的年齡有一定的限制，女性要求在55歲之前進行投保繳費，而男性需要在60歲之前進行投保繳費。如果超過年限制的老人想入住養老社區，則可以掛靠在子女的保險戶頭下面，所以如果一個子女購買了養老社區的保險服務，則可以讓自己的父母或公婆等四人都可以入住，所以顯得頗為人性化。

但工作人員也表示，老人入住期間的醫療費用和飯費自理。顯然，醫療費用和飯費的合理性和醫療水平成為目標人群關注的問題。由于這部分需要自理，當記者詢問工作人員其水平如何時，工作人員只表示在規劃中會按照三甲醫院的醫療水平和營養配餐來對待。但由于2015年泰康養老社區才迎來首批客戶，所以具體的情況還要繼續等待。

泰康人壽董事長陳東升表示，將養老保險與養老社區結合的商業模式，將是一種世界性的創新。泰康希望把養老社區建成真正的老年大學，讓其擁有一張保險一輩子的幸福，使保險更便捷更實惠。顯然，如果泰康不是單純“賣房子”的，其真正有價值的地方還在于養老社區所配套的服務。

養老社區的地產形態并不屬于一次性的“租”或“售”模式，入住者如果想進入養老社區，目標還是要享受到社區中從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護等完善的服務。所以，養老社區真正考驗的是，項目開發商對社區的綜合管理水平與運營商的設施裝備和專業管理服務水平。

由于養老社區的產業鏈已經遠遠超越了單純保險理賠的領域，目前中國對其研究和發展還有很多不足的地方。特別是對于老年人這一特殊人群，其需要的服務類型和品質要求更加嚴格，在“完全護理”階層，大量具有專業知識的員工以及相關的技術設施和經驗才是泰康的立足之本。所以泰康除了在理念上更新外，更需要在產業鏈的下游，也就是員工培訓和基礎管理服務團隊建設上下功夫。

如何贏得市場

目前中國的老年人口的高齡化、空巢化和失能化是普遍的趨勢，中國80歲以上的高齡老人超過2000萬，失能、半失能老人約3300多萬。老年人在熟悉的社區環境里能找到安全感、歸屬感和親切感，所以養老社區在未來還是需要加強建設。但保險公司是商業公司，并不是慈善機構，其良好的運轉還是需要價格、市場、政策和人們的認知的多方協調。

目前在美國，養老社區已經是非常普遍的選擇，老人入住養老社區，可以盡享活力、健康、充實的生活。據美國頂尖養老機構LIFECARE的長期跟蹤發現，現代養老社區的居民平均壽命延長8～10歲，醫療保健支出平均減少約30%。但在中國目前的狀態下，大多數人還沒有完全脫離居家養老的思考模式，即使老人有退休金和養老金，子女依然認為養老是應該盡的義務，“孝”的傳統也是一直為國人所傳承。但目前隨著社會的發展，少子老齡化、老年空巢化、空巢失能化等現象越來越普遍，入住養老社區已經出現了一定的市場需求。

而為了贏得客戶，泰康一方面從保險的覆蓋內容出發，如規定“被保險人配偶，保證入住；愛人共同入住，支付居家費用的50%；被保險人父母，優先入住；父母同時獲得社區優先入住，社區的費用單獨支付”等讓被保險人享受到更多的權益。另一方面，泰康也提供了多種形式的服務內容。以居住條件為例，泰康養老社區的居室戶型分A、B、C三種，其中：A戶型指一居室戶型，建筑面積70～90平方米；B戶型指兩居室戶型，建筑面積工100～120平方米；C戶型指兩居室戶型，建筑面積工150～170平方米。多種戶型為老人提供了選擇的空間。

而在周邊設施中，泰康之家提供了約1.8萬平方米的公共服務設施。一期中心的位置是一個5000平方米左右的文化活動中心，滿足居民日常文化娛樂健身休閑生活。其中包括1500余平方米健身運動中心，400平方米的陽光房，約2萬平方米的中央花園，以及專門設置的漫步道方便老人科學運動。

此外，社區還規劃有約8000平方米，可提供50張床位的高端小型綜合醫院，提供綜合門診、老年康復調理、日常診療、慢病管理服務。可以說，泰康之家提供的服務已經不再只是“床位”或“房間”的概念，而是富有更具人性及生活氣息的“家”的設置。

仍需積累經驗

記者調查發現，美國的養老社區主要分為生活自理型養老社區、生活協助型養老社區、特殊護理養老社區和持續照護養老社區。這幾種社區的護理程度和照護內容按順序逐級加深，而且社區與醫院和專業護理機構均有緊密合作。

泰康也提出了退休生活各階段的分類模式，但其服務品質應該建立在長期的市場調查和護理的研究基礎上。老年社區服務包括多層次的內容，如健康維護、功能障礙治療、術后恢復、精神呵護、養生與保健等。

中國雖已提出建設老年友好型城市和老年宜居型社區的目標，但到目前為止僅僅有齊齊哈爾市被授予“國際老年友好型城市”，杭州、臺州等地區提出建設，至今還沒有很好的發展模式。

根據統計，中國目前每千人口執業（助理）醫師數僅為1.62人，每千人口注冊護士數僅為1.30人。要建設一流的養老社區，必然需要一流的護理人才，但中國護理人員供需失衡的問題可能引起專業人員的身價上升。所以，與教育產業的配合是提升泰康人才隊伍的根本道路。未來泰康建設養老社區依然需要積累經驗，逐漸提升養老社區的服務品質，才能為社會創造更大的價值。