朝陽產業之惑

2013年初的一個下午，天氣寒冷，而北京太陽城銀齡公寓內，暖意融融。有的老人推著輪椅散步，有的三三倆倆聊天，有的坐在圖書室聚精會神看報紙，有的興致勃勃玩臺球。忽然，一陣悅耳的琴聲傳來，原來是一位滿頭銀發的老奶奶在彈奏鋼琴，身體隨音樂輕輕搖動，美妙的旋律從指間溢出，久久回蕩在公寓里……

“這里的老人藏龍臥虎，有話劇演員、京劇演員、大學教授、中學校長、離休干部等，她們做的手工藝品還獲得過國際大獎，經常有外國人參觀后購買這些手工品，于是老人們做得更起勁?！北本┨柍倾y齡老年公寓總經理朱鳳至頗為自豪。

中國已經步入老齡化社會，老有所養、老有所樂、老有所為，是老百姓對老年幸福生活的殷殷期待和美好向往。全國老齡委辦公室公布的數據顯示，截至2011年底，中國60歲及以上老年人口達1.85億，占總人口的13.7%。預計2013年底，中國老年人口總數將超過2億，到2025年，老年人口總數將超過3億，平均每年增加1000萬老年人口。到2050年，每3個中國人中就將有1個老人。

日益嚴峻的養老問題正成為整個社會關注的熱點問題?！叭丝诶淆g化在給我們帶來健康長壽和新的發展機遇的同時，也給經濟社會發展帶來新的挑戰?！比珖淆g委辦公室副主任朱勇去年九月在第二屆人口老齡化長壽化國際會研討會上表示，人口老齡化與工業化、城鎮化相伴隨，與經濟社會轉型、文化變革相交織，與經濟社會發展不適應、不協調的矛盾和問題日益顯現。

目前中國普遍規劃實行“9073”的養老服務模式，即到2020年90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，7%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，3%的老年人入住養老服務機構集中養老。

隨著經濟社會的發展和人們思想觀念的轉變，特別是計劃生育背景下“421”家庭的日益增多，許多經濟寬裕的家庭傾向于為老人選擇居住環境、配套設施相對較好的養老機構養老，一些孤寡老人、半自理老人、不能自理的老人以及子女無法在身邊照顧的老人，也愿意到養老院安度晚年。

清華同衡規劃院養老產業研究所所長陳首春表示，養老產業分為福利型養老和商業型養老。福利型養老主要由政府負責，針對低保戶、五保戶和中低收入人群，如公辦養老院、福利院、敬老院。商業型養老由企業建設運營，政府提供支持。這種養老模式，現在還處于初級階段，主要是應對目前社會越來越多的具有一定支付能力，同時要求較高服務品質的養老需求而開發建設的養老項目，如老年公寓、養老住宅、養老別墅。

老人多床位少

一份來自潤土咨詢的《2012中國城市養老居住模式研究報告》顯示，一線城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養老機構，二線城市石家莊、濟南也均超過三成。

在被認為是北京最好的公辦養老院北京第一社會福利院，目前已有9000多人排隊等候，全部滿足預計要等十幾年，許多老人只能望“一福”興嘆。而同樣地理位置優越、服務設施較好的北京市第四福利院、北京市第五福利院，也已經住滿了老人。

據北京市民政局統計，截至2011年年底，北京市的養老機構共有401家，60歲以上的老年人口約為248萬，床位總數僅僅只有6.9萬張，每百名老人的平均床位為2.8張，離國際標準“百名老人5張床位”還有很大距離。照此標準推算，北京市在2011年年底的床位缺口應該是5.5萬張。

除了北京，全國其他省市也存在床位嚴重短缺問題。截至2011年底，上海共有養老機構631家，床位總量達到10.2萬張，但床位數僅占到老年人口的3%。太原60歲以上老年人有49.5萬人，目前只有養老院67所，床位設置不過6253張。此外，重慶養老床位缺口13.5萬張，山東養老床位缺口22.6萬張，成都養老床位缺口3.7萬張，武漢養老床位缺口至少2.6萬張，廣州養老床位缺口2.2萬張，鄭州養老床位缺口1.5萬張。

不僅公辦養老院“一床難求”，物美價廉的民營養老機構同樣搶手?！氨庇刑柍牵嫌杏H和源”，指的就是民營養老機構的代表：北京太陽城和上海親和源老年公寓。北京太陽城是中國養老地產的先行者，也是國內知名的醫護型全程化養老社區，太陽城的銀齡公寓被北京市民政局批準為“四星級”老年公寓。

“外邊有很多人在排隊，可惜我們的房源不足?！敝禅P至說，A樓和B樓共1000張床位，住了625位老人，因為許多單身老人喜歡住包間，避免與其他陌生老人發生矛盾。我們還要建設新的老年公寓，可以再容納2000人左右。

民政部部長李立國在去年底召開的“2013年全國民政工作會議”上表示，中國正在推動社會養老服務體系建設，目前全國養老床位數已達390萬張，每千名老人擁有養老床位20.5張。記者按國際標準測算，全國老年人共需養老床位900多萬張，床位缺口至少達510萬張，遠遠不能適應機構養老的發展需要。

政策冷市場熱

面對老年人口的急劇增長，“未富先老”、“未備先老”、“一床難求”成為困擾中國發展的新問題。中國社科院人口與勞動經濟所研究員、社會保障研究室主任張展新認為，公辦養老院排不上隊等問題反映出中國養老服務供求的矛盾。當前，由于立法和政策制定滯后，民間資本投資積極性不高，而公辦養老機構受益于政策優惠，但數量十分有限，最終導致公辦養老院供不應求、民辦養老發展不起來。

由于受到財政限制，補上養老床位的短缺，單靠政府的投入恐怕也不現實。中國老齡科學研究中心副主任黨俊武表示，建設養老床位是一個系統工程，涉及方方面面，需要政府創新機制，吸引民間資本參與其中。

資本的嗅覺最靈敏。正是瞄準了養老市場這一巨大“蛋糕”，自2010年以來，眾多企業和資本涌入養老產業，投資領域從養老地產擴展到老年護理、養老服務、老年用品、旅游休閑以及金融等細分板塊。特別是養老地產，成為地產大鱷和保險巨頭紛紛爭搶的“聚寶盆”。

目前，萬科、保利、復星、綠城、遠洋、首創都在試水養老地產，并在全國多個城市布局。據統計，全國已有20多家房地產企業正式打出了養老牌。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養老地產開發模式，為萬科養老地產開發鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城、青島的萬科城、杭州的良渚文化村配建了養老地產項目，但規模都較小。2012年8月，萬科與長春市政府簽署協議，投資120億元，在長春市多個區域打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。

作為保利首個養老公寓項目，臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區”已開發建設，建筑面積近10萬平方米。從2010年起，遠洋地產開始啟動對養老地產的研究，今年即將落地開業的北京亦莊項目，成為遠洋地產進入養老地產的首個項目。

由于目前城市規劃中尚無養老用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、工業、醫療用地，土地成本高昂，同時，由于缺乏產業標準與制度支持，使得蜂擁而上的房地產企業也陷入了迷茫與困惑之中。

“國外的養老模式，一種是政府福利型，一種是政府扶持+開發商盈利。中國應該鼓勵后一種養老服務模式，政府給予土地、資金、稅收等政策扶持，開發商也應該有一定的盈利，但盈利后不能一走了之，要對養老社區的運營管理和服務承擔責任。”北京地球村房地產開發公司總經理王志強說。

除了房地產企業，人壽、泰康、平安、新華、合眾等諸多保險企業，近年來也將養老地產作為社會保障的一部分涉足其中。

中國人壽在2010年就透露，初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元。此外，中國人壽在福建廈門也有養生基地項目，在全國共有6個養老養生基地，其“一南一北”養老養生示范基地的格局已經形成。

去年11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽棋盤山13宗土地，其中7塊地將用來開發養老社區。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區。泰康人壽也不甘示弱，正在建設北京昌平小湯山養老社區，已經對外銷售掛鉤的養老產品，250萬即可獲得入住這一社區的資格。此外，泰康還要在上海崇明島和海南建設其他的養老社區。中國平安也不甘示弱，去年在浙江桐鄉開建養生養老綜合服務社區，擬投資170億元。

按照保監會規定，險資投資興建養老社區，不同于房地產商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養老不動產項目，不得自行開發建設投資項目，不得以分拆形式銷售養老項目產權，不得利用銷售養老項目產權獲得銷售收入”的禁令，這讓保險企業的經營模式只能限定在“只租不售”的范圍內。

前不久，中國青年報社會調查中心通過題客調查網和民意中國網，對14608人進行的調查顯示，87.6%的人希望父母住進養老地產。公眾對養老地產的發展有什么建議？67.0%的人希望政府提供土地出讓和稅收優惠，吸引企業投資養老地產；62.2%的人建議將養老服務設施建設納入城鄉規劃；40.7%的人建議鼓勵民間資本進入養老服務領域。

養老地產之所以滯后，陳首春表示，一是目前國家的政策和法規并不支持養老地產的發展。今年之前還沒有看到針對養老的土地出讓，規劃設計里也沒有專門的養老用地。在土地財政的背景下，地方政府的土地指標非常奇缺。同樣一塊地，按住宅用地的出讓價格遠遠高于養老用地，所以，地方政府沒有動力供給養老用地。

二是開發商做養老地產大多是噱頭，最多只是一種嘗試?；诟叩貎r，開發商也要算經濟賬，開發普通住宅會很快收回成本，而做養老項目，即使小比例也是個大問題。

“養老地產投資是大方向，但目前市場剛起步?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭稱，有些企業是打著養老的名義“賣房子”，也不乏有保險資金以養老的名義“圈地”，總之，業界對養老地產的投資目的不純。

遠洋地產總裁李明在接受媒體采訪時也稱，“養老地產遠洋已經在做了。就我自己看來，現在的養老地產都沒有多大的前景，因為現在國內的養老地產從本質上說都是打著養老的旗子，繼續發展地產的產業?！?他坦言，養老地產實質上還涉及到更多的規定：比如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心，但就這些方面的法規尚不完善，所以在發展養老地產過程中還有很多難關要過。

硬件易軟件難

當前，中國養老產業不僅硬件（養老設施）缺乏，包括生活設施、醫療設施、康復設施、文化設施等，而且軟件（服務體系）非常薄弱，對老人身體上的護理、心理上的疏導、精神上的關愛嚴重不足，護理人員的素質普遍也較低。

在養老產業炙手可熱的同時，不少問題也浮出了水面。比如養老院服務質量堪憂、虐老事件、老年人的權益保護缺失等。不管是公辦養老院、民辦養老院還是養老地產，蓋房子相對簡單，但配套服務和有效運轉則不容易。

寸草春暉養老院是北京市朝陽區社區養老院的樣板工程，除了費用高昂，有老人反映房間打掃不及時。養老院負責人王小龍解釋說，養老院有40多名護工照顧近百名老人，大多是失能或半失能老人，他們每天為老人體檢、按摩、洗腳和打掃衛生，工作很繁重。

據媒體報道，萬科幸福匯養老地產項目計劃今年上半年交房，除1號樓這一老年專屬樓棟外，其他樓棟均未安裝無障礙硬件配套設施，有開發商虛假宣傳的嫌疑。而且距離樓盤100米處有一間北京濃縮化肥廠和一座變電站，300米遠處設有竇店派出所，出警可能帶來噪聲和不安全因素影響。

至于后期的運營和服務，業內人士告訴記者，2011年年底通過戰略協議，萬科把養老機構的運營管理和針對老人的服務外包給了上海的親和源，但去年上半年，親和源可能終止了合作。萬科幸福匯這個項目到底怎么辦，現在還不清楚。

萬科北京公司總經理毛大慶曾公開表示，目前中國養老地產的概念還很籠統，萬科集團研究了三四年后發現其實不那么簡單。“實際上萬科集團并不具備養老地產的開發運營經驗，所以進軍養老地產僅僅是一種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業模式。”

陳首春分析稱，“雖然有的房企和險企已經在開發養老地產，但面臨尷尬境地，因為房地產商和保險企業不具備運營養老機構的能力?！钡袌錾险也坏綄I養老服務團隊可以大量輸出管理，進行規?；B鎖化經營，即使有，目前也存在問題。

對于一些開發商把養老地產當成普通房地產項目來做，北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星也指出，這是嚴重的誤區，養老地產核心價值應該體現在服務和運營管理。開發商如果真想做養老地產，首先應該了解養老服務理念，培訓相關人員，建立能夠支撐硬件機構的服務體系。

“開發商真正為老年人服務的意識依然較差，一些地產商為了壓縮成本，將養老地產的選址放在較為偏遠的地區，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉指出，由于地處偏遠，相關的醫療、交通、購物等設施也不完善，這造成了老人極大的生活不便。

業內知名度頗高的北京太陽城和上海親和源，盡管運營多年，硬件和軟件在國內處于領先，但管理服務水平還需要進一步提高。購買了北京太陽城養老住宅的一位崔姓退休教師舉例說，以前小區內的電瓶車隨叫隨到，現在變成定時定點發車；以前有24小時熱水，現在只有晚上供應；如今管理也沒以往嚴格，外人可以隨意進出。

親和源的一名入住老人介紹，平時的服務還算細致周到，但一到春節等大的節假日，服務員就會少很多，很多事做起來就有點不順。而且許多服務，比如環衛、餐飲等，都是外包給第三方的。

著名經濟學家吳敬璉表示，“養老地產不應該完全是地產，涉及方面會很廣，是一套完整的產業鏈，包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產業是一個很大產業，這種產業帶有一定的公益，應該在服務上多做文章，不只是房地產商賣房子那么簡單的問題?！?/p>

許多老人退休后，身份地位的落差容易導致郁郁寡歡，不少老人患了腦癡呆。朱鳳至建議，“希望有更多的心理咨詢志愿者能為老年人提供服務，幫助老人打開心結，調整心態，笑對人生。國家應該出臺一項制度，把志愿者的養老服務時間和內容記錄下來，并有專門機構頒發證書，等這些志愿者老了，可以免費享受相應的服務?！?/p>

此外，中國的養老產業發展還要考慮到地區差異，各地老年人在養老觀念和消費能力方面有著巨大差異。這就要求養老社區在硬件設計、軟件配套、管理服務等方面，要根據不同的目標客戶群有所調整，做連鎖化、規?；耐瑫r，要突出本地化。

投資高盈利低

據陳首春測算，商業型養老機構，前期投入分攤到每個床位上約為2000元～3000元/月，后續運營成本也需要2000元～3000元/月。照此計算，一張床位的收費要達到4000元～6000元/月才能勉強運營。養老地產要想盈利十分困難。目前養老地產的發展可以用“叫好不叫座”來形容，面臨不少現實問題。

在沒有養老用地的情況下，一些中小民辦養老機構很難從市場拿到土地，只能靠租地，但土地補貼目前還無法獲得，因此高額的租金成為民辦養老院最大的負擔。除此之外，行業利潤低也是民辦養老院面臨的問題。一般傳統的持有型養老物業毛利率在6%～8%，與房地產開發的高利潤相比，的確有些寒酸，但投資風險并不低。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，“盡管土地有一些優惠，但要想在短時間內迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的，其他的養老企業更是步履蹣跚?！?/p>

盡管北京太陽城總體實現了盈利，但總投資4億多元建設的養老服務配套設施，如醫院、超市、文化教育中心、娛樂中心、物業管理中心等，至今依然盈虧不一。

即便已經明確把養老地產作為重要戰略選擇，保利地產董事長宋廣菊接受媒體采訪時卻表示，與商業地產、旅游地產不同，養老地產利潤不會太高，未來房企并不會大舉進入養老地產領域，養老地產也不會出現如商業地產般的火熱情況。

養老地產如何管理和運營，不僅讓房地產企業大傷腦筋，保險企業同樣也是“摸著石頭過河”。在業內人士看來，國內還沒有一家養老項目的運作是成功的可復制的，太陽城僅僅是個特例。

從2010年以來，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產。目前，這些項目大多處于前期建設階段，至于如何運營獲利，現在還是未知數。合眾人壽一位高管曾指出，“投資不動產就算不增值，還有項目、土地等存在?！?/p>

所以，養老地產雖然表面上紅紅火火，但一個成熟的、可持續且能復制推廣的商業模式，目前還沒看到。“畢竟這是一個投資周期長、見效慢的行業，國內目前缺乏可供借鑒的盈利模式?！睏罴t旭說。

中國房地產研究會人居環境委員會副主任開彥指出，養老地產難盈利的主要問題是土地成本太高，開發商只能從公開市場獲取土地。養老地產從一定意義上講，為社會提供了養老產品，為政府分憂，政府應該給予政策支持。如將養老地產土地類似于保障房部分地塊，鼓勵開發商建設養老地產。但有專家認為，過去一些開發商以“養老”名義圈地，變相開發房地產，讓地方政府心有余悸。

養老地產的融資也是個難題，養老地產是一個投資回報周期長的行業，全部用自有資金而不允許銷售，發展很難。如果以養老項目向銀行融資，銀行擔心如果項目出現資金鏈問題，無法把老人從作為抵押物的房子中趕走，因此銀行不愿意給養老地產項目貸款。據了解，北京太陽城前期開發就是無法從銀行貸到款，完全靠自有資金和施工單位的墊資來滾動發展的。

泰康人壽董事長陳東升直言，與傳統服務業不同，養老社區投資規模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營，養老社區產業發展需要長期資本市場的配合。