揭秘二手房交易六大陷阱

安居才能樂業(yè)，房子永遠(yuǎn)是倍受關(guān)注的頭等大事。結(jié)婚購買婚房，孩子上學(xué)購買學(xué)區(qū)房、富余資金投資房產(chǎn)……隨著生活水平的提高，人們置業(yè)升級(jí)的需求越來越大，二手房交易也愈加頻繁。

由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜，挑選一套滿意的房子并完成交易是十分困難的過程。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司即通常所稱的“中介”，通過提供信息及其他服務(wù)促成交易達(dá)成，在為買賣雙方節(jié)省時(shí)間精力、增大選擇范圍的同時(shí)賺取傭金，可謂“雙贏”。但當(dāng)中介大拍胸脯，保證交給他們一切放心時(shí)，千萬不要馬上滿心歡喜地在合同上簽字，先了解一下二手房的購房陷阱是十分必要的。

陷阱之一：職業(yè)炒家出售劣質(zhì)“精裝房”

案例：北京市民蘇女士買了一套沒有人住過的精裝二手房，看房時(shí)覺得裝修很精致，買完以后，住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量根本不過關(guān)，很多家居建材都有問題。后來朋友告訴她，她是遇到了二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中的職業(yè)炒家，他們從別人手里買來毛坯房，經(jīng)過簡單裝修后進(jìn)行囤積，再伺機(jī)銷售。這些房子裝修時(shí)通常都是選用價(jià)格便宜，但面相好看的材料，一般的買家僅憑肉眼難以分辨好壞，而一旦住進(jìn)去之后才會(huì)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)。

見招拆招：有些看起來裝修效果不錯(cuò)的房子，事實(shí)上存在很多漏洞。有時(shí)候買無人住過的二手房要比有人住過的二手房面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。所以，在看房時(shí)，要注意仔細(xì)檢查天花板、地板、衛(wèi)生間和廚房管道等材質(zhì)，有條件可以請(qǐng)第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，確認(rèn)室內(nèi)家居建材對(duì)人體無害再入住。

陷阱之二：偷梁換柱的“家電全配”

案例：北京的何女士經(jīng)中介公司介紹，看中了一套二手房，中介公司稱此房產(chǎn)內(nèi)連同裝修、家具、家電共計(jì)200萬元。何小姐到該物業(yè)看了兩次，對(duì)房子的布局、周邊環(huán)境都比較滿意，尤其是全屋的家具家電有八成新，她覺得很劃算。經(jīng)過考慮之后，她和業(yè)主在中介公司簽訂合同，并支付了三萬元定金。此時(shí)何小姐提出要立即前往該物業(yè)清點(diǎn)家具、家電，業(yè)主開始時(shí)支支吾吾說不方便，后在何小姐的堅(jiān)持下勉強(qiáng)答應(yīng)。到達(dá)物業(yè)后，何小姐吃了一驚：原來房子里的32寸松下牌彩電跟電視柜已不翼而飛，格力空調(diào)柜機(jī)也不見了，明擺著就是業(yè)主搬走了。而業(yè)主堅(jiān)持說原來就不存在電視、電視柜和空調(diào)機(jī)。

見招拆招：二手房買賣中家電“偷梁換柱”的情況很常見，有時(shí)房東宣稱家電全配，看房時(shí)展示的是高檔、齊全的家具，但實(shí)際成交時(shí)卻偷換成次等舊貨。為了避免此類風(fēng)險(xiǎn)，最好在簽合同時(shí)附上家私家電清單，詳細(xì)列出數(shù)量、種類、型號(hào)規(guī)格，備注家具家電的型號(hào)、款式以及名目，用合同約束最有效。如果碰到有比較貴重的東西，影相為證就更保險(xiǎn)了。

陷阱之三：廣告中的房源“莫須有”

案例：上海的李先生在網(wǎng)上看到一個(gè)中介公司發(fā)布的房源，認(rèn)為非常理想，就與該中介公司聯(lián)系并進(jìn)行了咨詢，對(duì)方稱房子還在，并極力邀李先生面談。李先生到店里后中介人員一面與他簽訂委托協(xié)議，一面為他大力推薦其他房源，李先生一再催問才被告知網(wǎng)上那套房子已售出。李先生在網(wǎng)上看到另一處據(jù)稱離地鐵口僅10分鐘路程的房子，后在中介帶領(lǐng)下倒公車花了30分鐘才看到房子，而中介稱10分鐘路程是按開車算的。

見招拆招：一些中介通過在報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布條件好、價(jià)格低廉的虛假房源信息，引誘購房人上鉤。待購房人表示購房意向時(shí)，就以該房已售為由，向其推薦其他房源。消費(fèi)者要對(duì)中介的廣告宣傳加以識(shí)別，并且中介公司的選擇也是非常重要的，一要看這家中介公司是否有合法的中介資格，二要看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記，如果有條件可以到工商局網(wǎng)站查詢?cè)摴灸壳暗慕?jīng)營狀態(tài)。一般具有合法資格的中介公司都是正規(guī)的中介公司，出現(xiàn)問題的可能性相對(duì)較小。

陷阱之四：中介在買賣雙方吃差價(jià)

案例：北京的任女士通過中介介紹，選中了一套價(jià)值150萬的房子，中介告知此房源沒有議價(jià)空間，任女士想通過中介聯(lián)系房主見面談，中介一直以房主在外地不方便為由不安排見面，并稱房主堅(jiān)持這個(gè)價(jià)格，任女士只能接受。直到過戶時(shí)見到房主，任女士才得知，房主報(bào)價(jià)145萬，中介建議其簽訂了委托賣房包銷協(xié)議，中介預(yù)付現(xiàn)金將房子收購，轉(zhuǎn)手150萬賣給任女士，中間吃了5萬元差價(jià)。

見招拆招：有些中介公司見買主能接受較高的購房價(jià)格，就會(huì)阻止雙方見面，先以較低的價(jià)格與賣主簽訂委托賣房包銷協(xié)議，然后再以較高價(jià)格賣給買主，這樣中間可以賺到一筆差價(jià)。在二手房交易時(shí)，一定要跟房主見面，坐下來當(dāng)面將價(jià)格談清楚，再表達(dá)購買意向，并正式簽訂《房屋買賣合同》。切不要單方面向中介表達(dá)購買意向，最終造成自己的經(jīng)濟(jì)損失。

陷阱之五：承諾的貸款額度不準(zhǔn)確

案例：天津的彭先生在一中介公司登記，欲根據(jù)自己承受能力購買一套90萬左右的房子，在中介公司的推薦下選中了一套100萬的房子，中介承諾代辦更高額度的按揭貸款，彭先生一次性的付款剛好夠兩成首付及中介費(fèi)。隨即彭先生簽訂了買賣合同并交付了中介費(fèi)和定金，而接下來的變故令彭先生措手不及，銀行告知根據(jù)彭先生的情況最高只能提供七成貸款，購房款不足的彭先生不得已取消了合同，并被迫按合同約定被中介扣除了中介費(fèi)作為違約金。

見招拆招：為促成客戶成交，中介公司往往淡化交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)貸款等專業(yè)性相對(duì)較強(qiáng)的內(nèi)容泛泛承諾，而消費(fèi)者未將諸多細(xì)節(jié)落實(shí)到合同中，致使最后蒙受損失。所以購房者不能單聽中介的一面之詞，在購房之前應(yīng)該咨詢住房公積金管理中心或者貸款銀行等相關(guān)部門，確定自己的貸款額度，再進(jìn)行購買，并將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)情況寫入合同中，這樣才比較保險(xiǎn)。

陷阱之六：“實(shí)購價(jià)”比“標(biāo)價(jià)”高很多

案例：馮先生選中了一套標(biāo)價(jià)80萬元的二手房，然而他在支付費(fèi)用時(shí)，最終卻實(shí)際支出了近90萬元，因?yàn)檫@套房產(chǎn)房本未滿五年，要交7.6%的稅，再加上中介費(fèi)、貸款評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)等，實(shí)購價(jià)竟比標(biāo)價(jià)多出好幾萬元。由于在購房前沒有約定好交易費(fèi)用由誰承擔(dān)，馮先生著急過戶，只能自掏腰包。

見招拆招：二手房交易過程和新房存在區(qū)別，其中需要注意的一點(diǎn)是二手房在交易過程中還需要繳納各種稅費(fèi)，標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購買價(jià)。目前的二手房市場(chǎng)上，賣家開出的價(jià)碼都是“凈價(jià)”，若沒有約定好，在交易過程中所需繳納的一切稅費(fèi)包括中介費(fèi)都會(huì)落到買家身上。因此，購房者在購買二手房時(shí)，一定要弄清楚在交易過程中可能產(chǎn)生的所有費(fèi)用，看是否符合自己的預(yù)期，并在合同中約定好由誰承擔(dān)，這樣購買價(jià)格才不至于超出預(yù)算很多。