租房時代來臨？

被上升為國家戰略的公共租賃房建設，正在將中國的房地產租賃市場引入“五分天下”的格局。這是否意味著一個新時代的到來？

7月15日，《公共租賃住房管理辦法》正式施行。

自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發展公共租賃住房”以來，為解決城市“夾心層”的居住問題，從2009年開始，公租房以一種“勢如破竹”的姿態沖入公眾視野。2010年6月12日，國家七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》出臺，一個熱火朝天的公租房建設局面很快在各地展開，公租房被媒體視為已上升至國家戰略的高度。

這個變化引起市場的高度重視。在未來市場中，是否會形成公租房發揮積極作用，并引導房屋租賃市場導向的全新格局？租房時代是否已經來臨？

租賃市場五分天下

公租房的發展顯示出中國的住房保障體制正在完善。大力發展公租房的一個原因是目前保障體制中產品類型的局限性。比如一旦遭遇宏觀調控，普通商品房價格很可能與周邊經濟適用房價格相當，這導致經濟適用房沒有競爭優勢而出現滯銷。同時，廉租房又因為受益面過窄根本無法滿足外來人口的住房保障需求，要讓70%的城市人口“住有所居”，其保障體制還需要大踏步完善。公租房正是基于這樣的背景而產生。

除了白領公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房是第一個對外來人口開放的保障房類型，區別于針對本地居民的經適房和廉租房，這大大擴展了租住對象范圍。

而隨著國家公租房戰略的逐步實施和公租房政策的逐步落實，中國的租房市場正在形成以政府主導的廉租房、政府主導的公租房、單位公租房，房產中介為紐帶的租賃市場和房地產開發商為主體的高檔出租房市場這五分天下的雛形。

這五分天下中，最值得關注的是政府主導的公租房、單位自建公租房和房地產企業開發的高檔租賃市場。

公租房是國家戰略。2011年9月召開的國務院常務會議要求，繼續大力推進保障性安居工程特別是公租房建設，同時，引導企業、其他機構參與建設運營，多渠道增加公租房供應。《公共租賃住房管理辦法》針對公共租賃住房的申請條件、運營監管、退出機制等方面都作出了明確規定。符合條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員，可以較低的租金，承租由政府提供的保障性住房。全國人大常委、全國人大內務司法委員會委員鄭功成今年3月初表示，到2015年公租房將達到20%。據公開資料顯示：北京政策房配建比例將提至30%，公租房占多數；上海表示未來公租房將引導租賃市場，重慶計劃3年內建設3000萬平方米公租房。

在政府逐步加大公租房建設的同時，各地單位自建公租房也風生水起。據公開資料顯示，2011年9月20日，廣州就放開有地有錢單位自建公租房。廣州市住房保障辦有關人士表示，單位自建公租房在建設上，沒有特別門檻，只要有錢有地愿意就可以，也可采取合作的模式。2012年5月31日，北京市政府出臺《關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》。意見指出，北京市將鼓勵和盤活閑置房源進入房屋租賃市場，各單位閑置房可投資改造成低租金青年公寓租賃經營。同時，鼓勵產業園區按照園區用地規劃，利用居住用地集中建設租賃住房，面向園區就業人員出租。還將鼓勵社會單位利用存量建設用地建設公共租賃住房，鼓勵投資機構和房地產開發企業建設、持有、運營公共租賃住房。公共租賃住房單套建筑面積以40平方米小戶型為主，滿足基本住房需求。北京市住保辦相關負責人亦公開表示，在海淀、亦莊的一些園區已經面向職工配租園區公租房，目前已經配租了數千套，有1萬多園區職工配租到了園區公租房。

如果說廉租房滿足的是少數人的需求，公租房以滿足“夾心層”人群需求為主，那么，房地產企業從單純賣房到租售并舉的行動則主要是針對高端的住宅租賃市場。在市場不好，賣不動房源的時候，轉而尋求出租，可能成為未來開發商的選擇之一。

與個人投資者單獨出租形成對比的是開發商的對外整租。目前，以租為主的項目只有有限的高端項目，整個行業尚處于起步階段。但在西方，新房出租卻是占據半邊天。據業界專家介紹，在歐美國家，開發房源用于出租的開發商和開發房源用于出售的開發商，比例都差不多，有些國家甚至開發房源用于出租的開發商更多。在美國，有31%的開發商將自己開發出來的新房用于出租，在英國，這一比例更大，達到40%。以兩家美國上市公司圣喬和W·P·CARY公司為例，圣喬專注于開發房屋銷售，W·P·CARY專注于開發房屋租賃，這兩家上市房地產公司的市值都是18億美元。但圣喬公司的BETA值達到1.4，顯示這個公司的風險水平超過行業，而W·P·CARY公司的BETA值只有0.8，風險水平低于行業。在美國納斯達克市場，一共有9類地產上市公司，其中除了抵押和服務類別外，其他7類地產公司都從事于房屋租賃相關的業務。

租賃產業化亦步亦趨

一個健康成熟的產業，是能滿足不同層次消費者的需求，自身亦能形成完整的產業閉環。

在目前初步形成的五分天下的出租市場中，廉租房滿足3%-5%的困難戶的需求，公租房未來將占據20%甚至還要多的市場比例，滿足夾心層的需求，房地產企業租售并舉的行動也初現端倪，市場上房產中介和房東亦能提供大量的房源。然而，仔細分析，卻不難發現，公租房出租市場運營模式尚待完善，傳統房產中介與房東、二房東攪動出租市場亂象叢生，房地產企業出租房屋模式尚有很長的路要走。

公租房具體的運作模式為：地方政府先行融資，設立房地產基金，以此建設一批由政府長期持有產權的出租房。在開發過程中，可以讓開發商參與設計、施工、運營，使得開發商獲得合理合法的利潤；開發以后，至少短期內把產權控制在政府手里，用比較低的價錢出租，維護城市的競爭力；而在條件成熟的時候可以出讓。這個有理想主義色彩的方案要面對的一個重要問題是：持有的這些資產，是連續虧損、需要持續投入的“無底洞”？還是能有一定收益，能長期運營的產業模式？從各個國家看，所有的保障房都是一種福利措施，從來沒有從這些房子中獲得正的收益的。在重慶公租房模式中，除了租金和商業配套的收益外，還有“部分持有，部分銷售”的特點，但公租房建設仍受地方財政狀況、金融通道的制約。

不僅如此，公租房的市場空間有多大是個關系到公租房能否健康持續發展的問題。這個市場空間一要看人員流動的情況，還要看公租房的出租價格是否有競爭力，只有在公租房價格比周邊市場上的出租房屋價格便宜且有足夠的需求時，才能在市場上有長久的發展空間。目前，以“公租房為主”的住房體系的方向已定，態勢已經明朗，這必將對住房體系和房地產業帶來深入而持續的影響——房地產市場實現轉型不但需要租賃市場作為緩沖，而且公租房的出現，會對目前秩序混亂的租賃市場起到制約作用。

與公租房面臨的問題不同，高端住宅的租戶的一個顯著特點是，很多企業高管或者外籍人士到北京或其他城市任職，租房的費用由公司報銷，客戶看好房源之后，給公司報批即可，因此他們更看重房子本身的品質，對價格卻不敏感。

目前，開發商能直接在租賃產業化中大展拳腳的還是高端市場，而中低端租賃產業化，對開發商而言，更多的是通過為政府配建保障房達成。在租房的高端市場，目前已有幾家房地產企業介入。和記黃埔、湯臣一品、綠寶園、瑪莎公寓等高端住宅先租后售，實現效益最大化的做法正是開發商毛利率突破的窗口。以和記黃埔對上海四季雅苑整租舉例， 每平方米售價高達7萬多人民幣的四季雅苑，在前后為期8年的出租生涯中，出租率維持80%上下，每棟月租金達4-5萬元。

據此，可以預計，未來房價上漲會較慢，而租金上漲會迅速，當資金成本降到2%-3%，而租金回報率能穩定上升到5%-6%的時候，開發商租售并舉的時代就會來臨。在未來市場中，開發商將持有物業出租的案例將越來越多，甚至會像歐美等國家一樣出現專營這個業務的開發商類別。

不過，業內人士認為，要想學習和記黃埔操作路徑，對優質物業先租后售，勢必要求開發商擁有雄厚的現金流。而國內房企要想擺脫現金流窘境，并非一兩年內所能完成。 這是由于在中國，開發商除了自有資金外，很多情況上是嚴重依賴于開發貸款。由于證監會對房企上市有嚴格規定，而開發貸款也會隨著市場調控而松緊不一，因此，開發商從資本市場上獲取的資金并不穩定。而由于中國并沒有機構出租人這個行業，導致開發商將新房用于出租，培育好市場后，沒有人接盤，沒有相應的退出機制。另外，中國國內租金上漲速度遠遠低于房價上漲速度，租金回報率也不高，雖然自國家宏觀調控以后，房租持續上漲，但在同一區域內，投資寫字樓的租金回報要比住宅要高得多。比如廣州的住宅租金回報大多只有3%，有的還低至1%，但寫字樓租金回報最少也有10%。因此，高端住宅的租賃市場要走向成熟，形成產業鏈，還需要很長一段路要走。

隨著“鼓勵有地有錢的單位自建公租房”這一政策出臺，無疑會給住房問題帶來一次全面的松綁、一次全新的革命。對于那些有錢的企業，可以提供給職工自建公租房，雖然目前還沒有形成多大的力量，但一旦形成規模，無疑也會給住宅出租市場造成不小的沖擊。通過《公共租賃住房管理辦法》以及《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》，我們看到，“有關部門、各區縣成立國有房屋租賃經營機構”也很有可能在未來染指中介市場。

可以預見，未來，政府、民營企業、基金、房地產商可能都會對這一領域有所涉及，中國未來的五分天下的房屋租賃市場必將演繹出不同的運營方式，在諸多動力的驅使下，房屋租賃市場將愈加規范，而能否五劍合璧，打破中國人傳統的“重銷售、輕租賃”習慣，還需要時間和實踐做出回答。