租房時(shí)代來臨？

被上升為國(guó)家戰(zhàn)略的公共租賃房建設(shè)，正在將中國(guó)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)引入“五分天下”的格局。這是否意味著一個(gè)新時(shí)代的到來？

7月15日，《公共租賃住房管理辦法》正式施行。

自2009年3月“兩會(huì)”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，為解決城市“夾心層”的居住問題，從2009年開始，公租房以一種“勢(shì)如破竹”的姿態(tài)沖入公眾視野。2010年6月12日，國(guó)家七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺(tái)，一個(gè)熱火朝天的公租房建設(shè)局面很快在各地展開，公租房被媒體視為已上升至國(guó)家戰(zhàn)略的高度。

這個(gè)變化引起市場(chǎng)的高度重視。在未來市場(chǎng)中，是否會(huì)形成公租房發(fā)揮積極作用，并引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)導(dǎo)向的全新格局？租房時(shí)代是否已經(jīng)來臨？

租賃市場(chǎng)五分天下

公租房的發(fā)展顯示出中國(guó)的住房保障體制正在完善。大力發(fā)展公租房的一個(gè)原因是目前保障體制中產(chǎn)品類型的局限性。比如一旦遭遇宏觀調(diào)控，普通商品房?jī)r(jià)格很可能與周邊經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相當(dāng)，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而出現(xiàn)滯銷。同時(shí)，廉租房又因?yàn)槭芤婷孢^窄根本無法滿足外來人口的住房保障需求，要讓70%的城市人口“住有所居”，其保障體制還需要大踏步完善。公租房正是基于這樣的背景而產(chǎn)生。

除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房是第一個(gè)對(duì)外來人口開放的保障房類型，區(qū)別于針對(duì)本地居民的經(jīng)適房和廉租房，這大大擴(kuò)展了租住對(duì)象范圍。

而隨著國(guó)家公租房戰(zhàn)略的逐步實(shí)施和公租房政策的逐步落實(shí)，中國(guó)的租房市場(chǎng)正在形成以政府主導(dǎo)的廉租房、政府主導(dǎo)的公租房、單位公租房，房產(chǎn)中介為紐帶的租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的高檔出租房市場(chǎng)這五分天下的雛形。

這五分天下中，最值得關(guān)注的是政府主導(dǎo)的公租房、單位自建公租房和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的高檔租賃市場(chǎng)。

公租房是國(guó)家戰(zhàn)略。2011年9月召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，繼續(xù)大力推進(jìn)保障性安居工程特別是公租房建設(shè)，同時(shí)，引導(dǎo)企業(yè)、其他機(jī)構(gòu)參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)，多渠道增加公租房供應(yīng)?！豆沧赓U住房管理辦法》針對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制等方面都作出了明確規(guī)定。符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，可以較低的租金，承租由政府提供的保障性住房。全國(guó)人大常委、全國(guó)人大內(nèi)務(wù)司法委員會(huì)委員鄭功成今年3月初表示，到2015年公租房將達(dá)到20%。據(jù)公開資料顯示：北京政策房配建比例將提至30%，公租房占多數(shù)；上海表示未來公租房將引導(dǎo)租賃市場(chǎng)，重慶計(jì)劃3年內(nèi)建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房。

在政府逐步加大公租房建設(shè)的同時(shí)，各地單位自建公租房也風(fēng)生水起。據(jù)公開資料顯示，2011年9月20日，廣州就放開有地有錢單位自建公租房。廣州市住房保障辦有關(guān)人士表示，單位自建公租房在建設(shè)上，沒有特別門檻，只要有錢有地愿意就可以，也可采取合作的模式。2012年5月31日，北京市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見》。意見指出，北京市將鼓勵(lì)和盤活閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，各單位閑置房可投資改造成低租金青年公寓租賃經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照?qǐng)@區(qū)用地規(guī)劃，利用居住用地集中建設(shè)租賃住房，面向園區(qū)就業(yè)人員出租。還將鼓勵(lì)社會(huì)單位利用存量建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房，鼓勵(lì)投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、持有、運(yùn)營(yíng)公共租賃住房。公共租賃住房單套建筑面積以40平方米小戶型為主，滿足基本住房需求。北京市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人亦公開表示，在海淀、亦莊的一些園區(qū)已經(jīng)面向職工配租園區(qū)公租房，目前已經(jīng)配租了數(shù)千套，有1萬(wàn)多園區(qū)職工配租到了園區(qū)公租房。

如果說廉租房滿足的是少數(shù)人的需求，公租房以滿足“夾心層”人群需求為主，那么，房地產(chǎn)企業(yè)從單純賣房到租售并舉的行動(dòng)則主要是針對(duì)高端的住宅租賃市場(chǎng)。在市場(chǎng)不好，賣不動(dòng)房源的時(shí)候，轉(zhuǎn)而尋求出租，可能成為未來開發(fā)商的選擇之一。

與個(gè)人投資者單獨(dú)出租形成對(duì)比的是開發(fā)商的對(duì)外整租。目前，以租為主的項(xiàng)目只有有限的高端項(xiàng)目，整個(gè)行業(yè)尚處于起步階段。但在西方，新房出租卻是占據(jù)半邊天。據(jù)業(yè)界專家介紹，在歐美國(guó)家，開發(fā)房源用于出租的開發(fā)商和開發(fā)房源用于出售的開發(fā)商，比例都差不多，有些國(guó)家甚至開發(fā)房源用于出租的開發(fā)商更多。在美國(guó)，有31%的開發(fā)商將自己開發(fā)出來的新房用于出租，在英國(guó)，這一比例更大，達(dá)到40%。以兩家美國(guó)上市公司圣喬和W·P·CARY公司為例，圣喬專注于開發(fā)房屋銷售，W·P·CARY專注于開發(fā)房屋租賃，這兩家上市房地產(chǎn)公司的市值都是18億美元。但圣喬公司的BETA值達(dá)到1.4，顯示這個(gè)公司的風(fēng)險(xiǎn)水平超過行業(yè)，而W·P·CARY公司的BETA值只有0.8，風(fēng)險(xiǎn)水平低于行業(yè)。在美國(guó)納斯達(dá)克市場(chǎng)，一共有9類地產(chǎn)上市公司，其中除了抵押和服務(wù)類別外，其他7類地產(chǎn)公司都從事于房屋租賃相關(guān)的業(yè)務(wù)。

租賃產(chǎn)業(yè)化亦步亦趨

一個(gè)健康成熟的產(chǎn)業(yè)，是能滿足不同層次消費(fèi)者的需求，自身亦能形成完整的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

在目前初步形成的五分天下的出租市場(chǎng)中，廉租房滿足3%-5%的困難戶的需求，公租房未來將占據(jù)20%甚至還要多的市場(chǎng)比例，滿足夾心層的需求，房地產(chǎn)企業(yè)租售并舉的行動(dòng)也初現(xiàn)端倪，市場(chǎng)上房產(chǎn)中介和房東亦能提供大量的房源。然而，仔細(xì)分析，卻不難發(fā)現(xiàn)，公租房出租市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式尚待完善，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介與房東、二房東攪動(dòng)出租市場(chǎng)亂象叢生，房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋模式尚有很長(zhǎng)的路要走。

公租房具體的運(yùn)作模式為：地方政府先行融資，設(shè)立房地產(chǎn)基金，以此建設(shè)一批由政府長(zhǎng)期持有產(chǎn)權(quán)的出租房。在開發(fā)過程中，可以讓開發(fā)商參與設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)，使得開發(fā)商獲得合理合法的利潤(rùn)；開發(fā)以后，至少短期內(nèi)把產(chǎn)權(quán)控制在政府手里，用比較低的價(jià)錢出租，維護(hù)城市的競(jìng)爭(zhēng)力；而在條件成熟的時(shí)候可以出讓。這個(gè)有理想主義色彩的方案要面對(duì)的一個(gè)重要問題是：持有的這些資產(chǎn)，是連續(xù)虧損、需要持續(xù)投入的“無底洞”？還是能有一定收益，能長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式？從各個(gè)國(guó)家看，所有的保障房都是一種福利措施，從來沒有從這些房子中獲得正的收益的。在重慶公租房模式中，除了租金和商業(yè)配套的收益外，還有“部分持有，部分銷售”的特點(diǎn)，但公租房建設(shè)仍受地方財(cái)政狀況、金融通道的制約。

不僅如此，公租房的市場(chǎng)空間有多大是個(gè)關(guān)系到公租房能否健康持續(xù)發(fā)展的問題。這個(gè)市場(chǎng)空間一要看人員流動(dòng)的情況，還要看公租房的出租價(jià)格是否有競(jìng)爭(zhēng)力，只有在公租房?jī)r(jià)格比周邊市場(chǎng)上的出租房屋價(jià)格便宜且有足夠的需求時(shí)，才能在市場(chǎng)上有長(zhǎng)久的發(fā)展空間。目前，以“公租房為主”的住房體系的方向已定，態(tài)勢(shì)已經(jīng)明朗，這必將對(duì)住房體系和房地產(chǎn)業(yè)帶來深入而持續(xù)的影響——房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型不但需要租賃市場(chǎng)作為緩沖，而且公租房的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)目前秩序混亂的租賃市場(chǎng)起到制約作用。

與公租房面臨的問題不同，高端住宅的租戶的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，很多企業(yè)高管或者外籍人士到北京或其他城市任職，租房的費(fèi)用由公司報(bào)銷，客戶看好房源之后，給公司報(bào)批即可，因此他們更看重房子本身的品質(zhì)，對(duì)價(jià)格卻不敏感。

目前，開發(fā)商能直接在租賃產(chǎn)業(yè)化中大展拳腳的還是高端市場(chǎng)，而中低端租賃產(chǎn)業(yè)化，對(duì)開發(fā)商而言，更多的是通過為政府配建保障房達(dá)成。在租房的高端市場(chǎng)，目前已有幾家房地產(chǎn)企業(yè)介入。和記黃埔、湯臣一品、綠寶園、瑪莎公寓等高端住宅先租后售，實(shí)現(xiàn)效益最大化的做法正是開發(fā)商毛利率突破的窗口。以和記黃埔對(duì)上海四季雅苑整租舉例， 每平方米售價(jià)高達(dá)7萬(wàn)多人民幣的四季雅苑，在前后為期8年的出租生涯中，出租率維持80%上下，每棟月租金達(dá)4-5萬(wàn)元。

據(jù)此，可以預(yù)計(jì)，未來房?jī)r(jià)上漲會(huì)較慢，而租金上漲會(huì)迅速，當(dāng)資金成本降到2%-3%，而租金回報(bào)率能穩(wěn)定上升到5%-6%的時(shí)候，開發(fā)商租售并舉的時(shí)代就會(huì)來臨。在未來市場(chǎng)中，開發(fā)商將持有物業(yè)出租的案例將越來越多，甚至?xí)駳W美等國(guó)家一樣出現(xiàn)專營(yíng)這個(gè)業(yè)務(wù)的開發(fā)商類別。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要想學(xué)習(xí)和記黃埔操作路徑，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)先租后售，勢(shì)必要求開發(fā)商擁有雄厚的現(xiàn)金流。而國(guó)內(nèi)房企要想擺脫現(xiàn)金流窘境，并非一兩年內(nèi)所能完成。 這是由于在中國(guó)，開發(fā)商除了自有資金外，很多情況上是嚴(yán)重依賴于開發(fā)貸款。由于證監(jiān)會(huì)對(duì)房企上市有嚴(yán)格規(guī)定，而開發(fā)貸款也會(huì)隨著市場(chǎng)調(diào)控而松緊不一，因此，開發(fā)商從資本市場(chǎng)上獲取的資金并不穩(wěn)定。而由于中國(guó)并沒有機(jī)構(gòu)出租人這個(gè)行業(yè)，導(dǎo)致開發(fā)商將新房用于出租，培育好市場(chǎng)后，沒有人接盤，沒有相應(yīng)的退出機(jī)制。另外，中國(guó)國(guó)內(nèi)租金上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度，租金回報(bào)率也不高，雖然自國(guó)家宏觀調(diào)控以后，房租持續(xù)上漲，但在同一區(qū)域內(nèi)，投資寫字樓的租金回報(bào)要比住宅要高得多。比如廣州的住宅租金回報(bào)大多只有3%，有的還低至1%，但寫字樓租金回報(bào)最少也有10%。因此，高端住宅的租賃市場(chǎng)要走向成熟，形成產(chǎn)業(yè)鏈，還需要很長(zhǎng)一段路要走。

隨著“鼓勵(lì)有地有錢的單位自建公租房”這一政策出臺(tái)，無疑會(huì)給住房問題帶來一次全面的松綁、一次全新的革命。對(duì)于那些有錢的企業(yè)，可以提供給職工自建公租房，雖然目前還沒有形成多大的力量，但一旦形成規(guī)模，無疑也會(huì)給住宅出租市場(chǎng)造成不小的沖擊。通過《公共租賃住房管理辦法》以及《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)穩(wěn)定房屋租金工作的意見》，我們看到，“有關(guān)部門、各區(qū)縣成立國(guó)有房屋租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)”也很有可能在未來染指中介市場(chǎng)。

可以預(yù)見，未來，政府、民營(yíng)企業(yè)、基金、房地產(chǎn)商可能都會(huì)對(duì)這一領(lǐng)域有所涉及，中國(guó)未來的五分天下的房屋租賃市場(chǎng)必將演繹出不同的運(yùn)營(yíng)方式，在諸多動(dòng)力的驅(qū)使下，房屋租賃市場(chǎng)將愈加規(guī)范，而能否五劍合璧，打破中國(guó)人傳統(tǒng)的“重銷售、輕租賃”習(xí)慣，還需要時(shí)間和實(shí)踐做出回答。