最高漲幅21% 京城二手房價悄然升溫

3月，北京，倒春寒襲來，京城二手房市場卻正在悄然升溫。

雖然今年政府工作報告提出要“促進房價合理回歸”，總理在記者招待會上也傳出了房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有降到合理價位的明確信號，但《投資者報》記者近日走訪北京市多個區(qū)域的樓盤和房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，京城二手房價格自今年2月份起已經(jīng)悄然升溫，并呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢。

公開數(shù)據(jù)顯示，自2011年10月份房價調(diào)控以來，直到今年2月份，北京二手房價連續(xù)5個月持續(xù)下跌，然而自進入3月份以來，二手房價跌勢扭轉(zhuǎn)。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這 21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。記者在二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。

其中，3月份價格上漲最高的是北京朝陽區(qū)的芍藥居2號院，增幅達到21.79%，另外海淀區(qū)的五道口、昌平區(qū)的天通苑、通州區(qū)等絕大多數(shù)二手房均出現(xiàn)了1%~10%左右幅度的上漲。

芍藥居均價增300元 最高漲21%

“最低的一居140萬元？怎么比春節(jié)時候又貴了？” 張書環(huán)（化名）拿著鏈家地產(chǎn)的宣傳單對《投資者報》記者感嘆到。

3月20日下午4點半左右，在文學(xué)館路南段芍藥居4號院小區(qū)門口，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問常永豐像往常一樣擺出了簡易宣傳板。木板上貼滿了附近在售的二手房房源信息。斜對面就是他供職的鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店。此時即將進入下班高峰期，常永豐剛放置好宣傳板，張書環(huán)就圍了過來。

今年已經(jīng)50多歲的張書環(huán)，現(xiàn)在和兒子一家住在北京市朝陽區(qū)芍藥居4號院2號樓的一套兩居室中。她向《投資者報》記者講述了在北京購房的“糾結(jié)”經(jīng)歷。

張書環(huán)老家在吉林省四平市，家里有兩套住房，唯一的兒子大學(xué)畢業(yè)后留在北京工作。2007年，張書環(huán)在芍藥居4號院2號樓為兒子買了一套兩居室的小戶型作為婚房。她說，當(dāng)時房價是1萬塊/平方米，而現(xiàn)在該小區(qū)的均價已達2.7萬元/平方米以上。

現(xiàn)在，張書環(huán)從吉林來北京照顧孫子，兩室一廳的房子多少有些緊張。“跟年輕人的生活習(xí)慣也很不一樣，他們睡得晚，早晨不起，還有看電視的愛好也不一樣，總之住在一起有很多不方便。”從去年底開始，張書環(huán)就在附近的小區(qū)找房子，準(zhǔn)備買一套一居室作為老兩口的養(yǎng)老房，她表示，和兒子一家離得要近，方便互相照顧。

張書環(huán)目前最理想的是同樣在4號院買房，但現(xiàn)在房價漲得厲害，房源很少。記者查閱二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，張書環(huán)女士所住的芍藥居4號院，現(xiàn)在均價為2.72萬元。她感慨到：“早知道的話當(dāng)初說什么也要買兩套！”

“我從過年的時候一直等到現(xiàn)在，誰知道現(xiàn)在房子又貴了。” 張書環(huán)一邊看著中介推薦的房源，一邊抱怨。她現(xiàn)在看中的是一套芍藥居小區(qū)18號樓的一套47平方米朝南的一居室，總價達到150萬元。

春節(jié)前后，她看中的同樣是芍藥居18號樓的一居室，40多平方米總價130萬元。“當(dāng)時談到了125萬元，但是感覺房價真的降了，大家都在觀望。” 而現(xiàn)在，在鏈家地產(chǎn)（文學(xué)館新店）的傳單上，芍藥居附近在售的二手房中，最便宜的是芍藥居北里朝北的一套59平方米的一居，總價145萬元，每平方米24576元。

以張書環(huán)所住的芍藥居4號院為例，在去年12月底的均價為2.93萬元。今年1月份跌落到2.84萬元，2月份的均價跌至5個月來的最低點2.33萬元。然而，截至3月21日，該小區(qū)均價達到27178元，較2月份的2.27萬元增加了近22%。

鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店的置業(yè)顧問常永豐對《投資者報》記者說，芍藥居附近的房價跟春節(jié)時相比，“每平方米漲了300元以上。”他說， 2011年12月15日至2012年1月15日期間是二手房價格的最低點，現(xiàn)在已經(jīng)開始逐漸漲起來了。

張書環(huán)說：“房價應(yīng)該是降不下來！” 她一邊說，一邊打電話叫兒子一起去看房。記者走進與鏈家文學(xué)館新店僅兩個店面之隔的另一個中介機構(gòu)中天置地，得到的二手房交易情況同樣是“房源不多，購房者以剛需為主。”

置業(yè)顧問李進向《投資者報》記者表示，目前芍藥居北里小區(qū)內(nèi)的人大附中的朝陽分校已經(jīng)建成。因為是學(xué)區(qū)房，價格肯定會保值增值。

房源緊張中介加班 京城二手房回暖

芍藥居區(qū)域并非京城二手房價格上漲的個案。《投資者報》記者通過走訪芍藥居、五道口、牡丹園、天通苑、通州等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，除個別小區(qū)價格微降幅度不超過2%外，多數(shù)小區(qū)普遍漲幅在1%~9%不等。

今年3月份以來，京城二手房交易呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢。二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。中國消費者的普遍心理是買漲不買跌，在二手房交易上同樣如此。自去年10月份房地產(chǎn)價格調(diào)控以來，一直到2月份，二手房均價連續(xù)5個月持續(xù)下跌。然而記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這 21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。

常永豐向記者透露，春節(jié)前鏈家地產(chǎn)文學(xué)館路新店有100套存下的房源，到2月份的時候賣出40多套，3月上旬賣出20多套。“我們手里的房源很少，現(xiàn)在的情況是買房的多，賣房的少。”他說，房價自然就不可能跌。

而記者發(fā)現(xiàn)，漲幅最大的芍藥居4號院在售的二手房源僅6套，而周圍的2號院、5號院則有數(shù)百套。芍藥居北里是附近在售房源最多的達1081套，漲幅為4.12%。

在鏈家地產(chǎn)五道口店，置業(yè)顧問趙川對《投資者報》記者表示：“手里房源太緊張了！”兩個月前通常是一個禮拜也未必有人去看房，而僅在最近幾天，看得最多的樓盤已達16人次。

“我現(xiàn)在周末一天能帶八九個客戶看房”， 他說，五道口附近二手房誠心出售的業(yè)主不多，很多都是掛出比市場價高一些，并不急著成交，所以房價不降反增。

在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上，記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)房主出售意愿的強烈程度降序排列，每套在售的二手房源分別被劃分為“A+”、“A”“B”“C”四個等級，A+則為業(yè)主誠意售房且需要近期成交的，C類則屬于“打醬油”的，業(yè)主并不確定短期內(nèi)是否出售。

記者在安居客網(wǎng)站看到，西王莊小區(qū)均價已達3.62萬元/平方米以上，較2月份上漲了7.93%。而在3月21日當(dāng)天，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上發(fā)現(xiàn)，西王莊小區(qū)的在售房源僅10套，其中5套標(biāo)識為“B”或“C”等級，而A+等級的僅有一套。點開“房源跟進”則八成都顯示“房主希望不再被電話打擾”，或者“已經(jīng)售出”。就這10套房源的報價來看，最低的單價為3.76萬元/平方米，最高的達到4.79萬元。最受歡迎的戶型，已經(jīng)在幾天之內(nèi)有16人次看房。

趙川向 《投資者報》記者講述了他忙碌的工作，從側(cè)面體現(xiàn)出了目前二手房交易的火爆。他說，每天從早晨7點多開始工作，晚上通常下班都要到11點了，每個月差不多能接待五六十個客戶， 現(xiàn)在周末基本能接待八九個客戶。

“我上個月拿到了9000多元的工資，這是不錯的了。”趙川告訴記者，最近二手房銷售比較好，他賣出了兩套房子，每套提成幾千元。趙川向記者透露了自己的月薪情況，底薪為2000元，主要靠業(yè)績提成，如果未完成業(yè)績?nèi)蝿?wù)指標(biāo)還會扣除一部分底薪。

“最近兩個月成交量火，價格又漲起來了。”他向記者介紹說，今年1月份到2月上旬是低點，2月下旬到3月上旬就明顯漲起來。最近兩個月內(nèi)，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員一周能賣1套，最少的每月也能成交1~2套。在鏈家地產(chǎn)五道口店，就3月份均價來看，僅華清嘉園小區(qū)二手房均價為每平方米39593元，較2月份微降0.05%。

趙川告訴記者，今年2月份，鏈家地產(chǎn)的營業(yè)額為2.4億元，3月上旬的營業(yè)額已達到1.9億元；而從二手房成交量看，“2月至3月中旬一個半月的時間，成交量超過了2011年11月至2012年1月三個月的成交量總和。”

這意味著，無論是從成交量還是成交均價來看，北京二手房市場正在回暖。

戶型需求兩極化 剛需與改善型消費拉動

《投資者報》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，京城二手房需求呈兩極化態(tài)勢，80平方米以下的一居或兩居的小戶型以及120平方米的三居以上的大戶型房源需求旺盛，而80~120平方米的中間戶型則相對滯銷。

常永豐透露，芍藥居附近的在售二手房，70~80平方米的房源緊俏。他解釋說，只有建筑時間在1994年~1998年之間的戶型最為合理，多數(shù)都是兩居室，七八十平方米。然而周邊的小區(qū)僅芍藥居2號院及芍藥居小區(qū)16號樓以南的幾個樓盤是1994年至1998年建的，多是80平方米的兩居室。這是比較稀缺的房源。記者發(fā)現(xiàn)，芍藥居2號院3月份的均價已經(jīng)達到2.97萬元/平方米，比2月份上漲了6.53%。

同樣，趙川對《投資者報》記者表示，目前接待的購房客戶通常為三種情況：一是25歲到30歲之間購買婚房的群體；二是主要考慮子女入學(xué)問題的30多歲的客戶；三是原本有房現(xiàn)在要改善居住條件的，很多都是從天通苑、通州等地方搬到五道口附近的，以40歲以上的客戶為主。

他分析說，目前七八十平方米以下的小戶型是成交的主流。剛好是年輕人計劃購買的過渡房，而中年階段的改善居住，可能會出售原來的小戶型，換三居以上的大戶型。

就在3月21日下午，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店遇到前來看房的潘于飛（化名）女士。她今年26歲，計劃于今年國慶節(jié)結(jié)婚。潘女士稱，她從去年開始就一直四處看房子，準(zhǔn)備買婚房。她告訴《投資者報》記者：“看新聞都說房價在降，現(xiàn)在二手房好像還在漲。我現(xiàn)在實在等不起，也傷不起。”她去年11月份就計劃買房，但總聽朋友說預(yù)期2012年3月份左右將會是歷史低點，于是一直猶豫到現(xiàn)在還未購買。

提及為何選擇在五道口附近買房子，潘女士大倒苦水。她介紹說，其愛人在五道口附近上班，男方家里在順義有一套81平方米的兩居室。現(xiàn)在地鐵15號線修通了上班還要將近兩個小時。“他家房子在那么遠(yuǎn)的地方，現(xiàn)在上班還要租房，不希望將來我們的孩子再這樣，所以地段很關(guān)鍵，否則寧可不買。”

她對《投資者報》記者說：“五道口主要是考慮上班方便，還有婚后一兩年會要孩子，為了孩子的入學(xué)問題，想選擇一個學(xué)區(qū)房。”目前，五道口附近中關(guān)村二小、海淀第三小學(xué)、清華附小、北大附中等學(xué)校密集。潘女士說，希望孩子有一個好的居住和學(xué)習(xí)環(huán)境。

好地段的房價自然也水漲船高。潘女士表示，“目前只能考慮50平方米以下的一居室，3.6萬/平方米以上的均價，華清嘉園等小區(qū)甚至4萬元以上，目前承受不起大戶型。”

潘于飛本來計劃購買西王莊小區(qū)、水清木華園，然而在看了這兩個小區(qū)的均價都在3.6萬元以上，且一居室小戶型幾乎沒有。后來在中介的推薦下，她去看了離地鐵比較遠(yuǎn)的城華園小區(qū)的一居室，53平方米售價165萬元。潘于飛告訴記者：“一居室的小戶型最搶手，房源少，當(dāng)然均價也比較高。”