學區房按揭有門道

從9月初開學至今的時間段內，二手房市場中的學區房“火”在了最前頭。和一般的房源相比，學區房的入學附加值使其在樓市中身價貴出一截。在此情況下，許多購房人在貸款購房的同時，會更加謹慎地選擇適合自己的最佳還款方式，以便控制購房的總值。面對價格雖高但仍被看好的學區房，許多購房人都趨之如鶩。若能在貸款環節上選擇恰當，務必能讓購房人減少購房的總價。以北京市為例，分別列舉3種不同的學區房案例，進行置業解析。

補按揭還款

適宜人群：補按揭貸款適用于全款買房后近期想貸款的借款人，且房產證自頒發日期起未超過1年時間

房源：中關村一小學區房

住房面積：50平方米

房屋總價：165萬元

張太太與張先生名下無房產，現想在女兒入學前購置中關村一小附近的學區房，住房面積不需要太大，因張先生長期在國外出差，基本上就只有張太太與自己的女兒共同居住。經朋友介紹，在中關村一小附近有一處學區房的房源，由于房東著急出售，若能全款購房，房東能優惠15萬元。

張先生的工作待遇非常優厚，年薪60萬元左右，另外兩人在生活上也非常節儉，總的算下來，兩人現在手頭上有近80萬元的存款。若剩下70萬元選擇貸款，張太太又怕房東等不及，而且全款購買的話還能優惠15萬元。開學的日子將近，張太太也是越發著急。

專家指導：張太太可以選擇向身邊的親人或朋友湊齊剩余的70萬元購房款，全款購房后，再通過補按揭貸款，貸款還給之前借來的購房款。考慮到全款購房能夠優惠15萬元，再者購房前貸款需要一定的審核周期等因素，建議張太太采用先全款購房，再使用補按揭還借款為最佳置業方案。如果借款人的個人資質較好，還可能享受下浮8.5折的優惠利率，比較適合張先生夫婦。

等額本息還款

適宜人群：收入穩定、經濟條件不允許前期投入過大的借款人

房源：北京實驗附小學區房

住房面積：70平方米

房屋總價：200萬元

小李大學畢業后，在北京實驗小學附近的一家廣告設計公司上班，收入穩定，月薪6000元左右，名下暫時無房。由于家庭條件還不錯，父母為了讓小李能在工作的時候不像其他上班族那樣背負買房的壓力，所以有意向為小李在北京購置一套房產。在選擇房源的問題上，父母也有考慮，因為小李也將成家立業，養育下一代，所以想直接在北京實驗小學附近購置一套學區房，也是為將來的兒孫爭取便利，盡量到一步到位。

全家人在假期時，看中了中介公司廣告上的一處學區房源，住房面積為70平方米，房價為200萬元左右。父母目前能夠幫小李支付150萬元的首付，剩下的50萬元選擇讓小李自行貸款解決，由于工作單位沒有為其交納公積金的福利，所以小李只能選擇商業貸款，但在選擇還款方式上犯了難。

專家指導：等額本息還款方式較為適用于小李這類收入較穩定，但經濟條件不允許前期投入過大的借款人。另外，等額本息還款法每月的還款額固定，也方便于記憶。貸款最長年限為30年，首套房利率基準下浮15%。商業貸款50萬元，若按照等額本息的還款方式，年限為20年，那么小李每月需支付3458.53元房貸，總還款額為830046.32元。

等額本金還款

適宜人群：收入較高并且還款壓力不大的借款人

房源：府學小學附近學區房

住房面積：85平方米

房屋總價：260萬元

王先生與王太太今年也在為自己的孩子購置1套學區房忙活著。雖然兩人在結婚時貸款購置了一套房產，現在已經還清貸款，但為了小孩將來上學方便，希望能再購買一套小戶型的學區房。

王先生跟王太太都在同一家公司上班，兩人都屬公司高層，月薪均能達到2萬元左右。因為之前有計劃購置學區房的打算，所以兩人現在手頭上已有140萬元的存款，王先生一家看中了府學小學附近的這套學區房。但目前沒有能力全款購買，還有120萬元的資金空缺，兩人因此煩惱不堪。

專家指導：建議王先生選擇商業貸款購房，因為商業貸款能夠滿足王先生120萬元的貸款額度需求，另外，鑒于王先生與王太太兩人收入較高，建議還款方式選擇等額本金法。一方面，等額本金的前期還款壓力雖然較大，但這點對于王先生較高的工作收入來說還是可以承受的。另一方面，等額本金比等額本息更加節省利息，從這一點上來看，還能讓王先生的還款總額減少。另外，王先生購買的是第二套房產，利率上浮10%～15%，還款年限為10～30年。同時需要說明的是，若王先生后期的資金較為充裕，選擇提前還款是較為不錯的選擇。若王先生夫婦選擇商業貸款120萬元，還款年限為20年，第一個月還款額為12445.17元，總還款額為2010771.22元。

本文由偉嘉安捷供稿