中產(chǎn)階層的賣房避稅籌劃

王先生是某跨國企業(yè)的一名中層管理人員，他于4年前以105萬元的價格在煙臺開發(fā)區(qū)某高檔小區(qū)購置了一套房子，并進行了精裝修，現(xiàn)公司準備讓他到河南分公司工作，王先生打算賣掉這套房子。房產(chǎn)證還有18個月就到5年，169平方米，現(xiàn)市場價為160萬元。王先生名下還有一套72平方米的二居室由其父母居住。

經(jīng)王先生多方了解，由于房產(chǎn)證未滿5年，按照現(xiàn)行的稅收政策，他要交納營業(yè)稅及附加8.96萬元，所得稅11萬元，加起來近20萬元對一個工薪階層來說也是一筆不小的數(shù)目。盡管這筆錢也可以轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，但這會加大房屋的總價，不利于盡早將房子出手。王先生想知道怎么樣做才能讓稅負減輕一些。

近年來，政府多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，而且實際上房價的漲勢也早已停止了瘋狂的腳步，獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠甚至近期號召 “手中有空房馬上賣掉”。但是在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，二手房特別是房齡不超過5年的房子交易稅率卻是不低，該怎么做才能既節(jié)稅又讓買賣雙方安心呢？

要談節(jié)稅首先必須要了解一下有關(guān)的政策。

二手住房交易

二手房交易的賣方主要交納營業(yè)稅及附加、個人所得稅，買方主要交納契稅，合同印花稅與土地增值稅是免收的。

營業(yè)稅及附加稅率

合計為賣價的5.6%。自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

個人所得稅

買賣價差額的20%或賣價的1%。如果賣房人能提供原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費用后，按所得的20%征收所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，所得稅實行核定征稅，現(xiàn)一般是按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計算交納。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

契稅

普通住宅90平方米以下征收1%，90～144平方米（各地略有區(qū)別）征收1.5%，非普通住宅或二套房征收3%。

二手住房贈予稅務(wù)

親屬之間的贈予要交納0.05%左右的評估費和評估價2%的公證費，公證是自愿的，但現(xiàn)在大多數(shù)地方都還是強制征收。雙方的交易印花稅和買方契稅也沒有優(yōu)惠，分別為評估價的1%和3%，將來再次出售時要交納所得額20%的個稅。二手房非親屬之間的贈予，還要交納5.6%的營業(yè)稅及附加，所得額20%的個稅。贈予的稅負比交易重多了，現(xiàn)在即使是親屬之間的房產(chǎn)過戶也都采用交易方式。

既然采用贈予方式不可取，怎樣交易才能減輕稅負呢？仔細分析房屋交易稅收政策，住房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠只與辦理過戶手續(xù)時的原房產(chǎn)證時間有關(guān)，而所得稅的計算方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，而契稅與賣方無關(guān)。

稅務(wù)籌劃安排

王先生可采取以下規(guī)劃盡量減少交易過程中產(chǎn)生的費用。

營業(yè)稅

延長辦理房屋過戶的時間至18個月后，達到5年及5年以上免稅的條件，只需交納所得稅就可以。

首先簽訂一份以賣房人為借款人，以買房人為貸款人，以此房作抵押（必須到房管局辦理正式抵押手續(xù)），借款金額為160萬元+4.8（契稅）萬元，期限為18個月，年利率為15%或者更高的借款合同（為保證買房人的利益，可根據(jù)房價的上漲預(yù)期，利率盡可能高，只要不超過銀行貸款利率的4倍即可）。并在合同上注明：貸款人在交付164.8萬元給借款人的同時，借款人要將此房的鑰匙交于貸款人，貸款人有權(quán)裝修和居住；18個月后如借款人不按時還款，要以此房抵作本息，并辦理房屋過戶手續(xù)；同時簽訂一份交易金額為160萬元的二手房屋交易合同，合同生效日期為借款合同到期日的次日。

鑒于王先生18個月后已在外地，不方便前來辦理過戶，可事先簽署一份生效日期也為借款合同到期日的次日的撤銷抵押申請書，并辦一份房屋買賣委托公證，委托買方的朋友將來辦理有關(guān)房屋撤銷抵押及過戶的事宜。為保證賣房人的利益，可簽一份補充合同，自借款合同簽訂之日起，有關(guān)該房的一切經(jīng)濟糾紛都與原房屋產(chǎn)權(quán)人無關(guān)。此方法只花費抵押費380元、公證費400元，節(jié)省營業(yè)稅及附加：160萬× 0.056-780=88820元。

所得稅

王先生名下有兩套房，不適應(yīng)免稅情形，既然個稅的兩種交納方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，比較一下提供發(fā)票與不提供發(fā)票我們的稅負是多少，就可以選擇。

如果提供發(fā)票，則所得稅為價差的20%：（160萬-105萬）× 20%=11萬元；

如不提供發(fā)票，所得稅為賣價的1%：160萬× 1%=1.6萬元；

如不提供發(fā)票則節(jié)稅：11萬-1.6萬=9.4萬元。

通過以上籌劃，一共可以節(jié)稅18.282萬元，減輕稅負92%，也就是只需支出原稅負的8%即可，而且合法。

可行性

二手房交易的最終目的是賣房人要拿到錢，買房人要如期住上買的房子并過戶到自己名下。延期辦理過戶手續(xù)，買房人已將錢款交與賣房人，會擔心到時賣房人由于種種緣由不肯辦理過戶。通過如上操作，如果到時賣房人到時不想過戶，18個月至少要支付22.5%的利息，也就是36萬元。而買房人白住了18個月，還得了36萬元的利息。房產(chǎn)證依據(jù)借款合同抵押在房管局，貸款人也就是買房人不出具借款還清的證明，抵押不能撤銷，這也保證了買房人的利益。事先辦好的二手房交易合同、撤銷抵押申請書與委托公證也保證了將來及時辦理過戶的可行性。

稅務(wù)籌劃要合法有效，有時要進行復(fù)雜細致的工作加之長期的安排，有時只需是輕輕一點撥，就會省下幾萬、幾十萬甚至幾百萬元，靠的是對稅收政策的精準了解和合理運用。隨著收入分配制度的不斷完善與透明，更多的普通人也會加入到節(jié)稅大軍中來。