下半年房?jī)r(jià)是震蕩式爬升

入夏后，樓市出現(xiàn)了些許新變化。3-6月份，主要城市住宅成交量持續(xù)攀升，部分地區(qū)房?jī)r(jià)止跌反彈，政策面比較平靜。7月以來(lái)，政策面波瀾不斷，溫總理聲稱(chēng)絕不允許房?jī)r(jià)反彈，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，中央政治局會(huì)議提出下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

7月市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，也發(fā)生一些變化。比如，四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交量整體沖高回落。自3月以來(lái)市場(chǎng)成交量上攻的力度減弱。然而，一線(xiàn)城市商品住宅成交量，依然同比大幅增長(zhǎng)約34%，遠(yuǎn)超2011年的月度平均水平。成交量略現(xiàn)疲態(tài)，主要原因有四點(diǎn)：一是夏季高溫，且今年多雨；二是政策動(dòng)作多，不斷喊話(huà)；三是部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，或折扣減少；四是新增住宅供應(yīng)不足。那么，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？

對(duì)未來(lái)短期房?jī)r(jià)（未來(lái)3-6個(gè)月）進(jìn)行預(yù)測(cè)非常困難，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素非常多，可謂千頭萬(wàn)緒，不過(guò)盡管困難，也并非無(wú)跡可尋。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)：決定短期房?jī)r(jià)的因素大體為三點(diǎn)，第一是政策；第二是資金，也就是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的資金（包括貸款）的寬裕度；第三是房屋存貨。

分析政策。政策因素比較復(fù)雜，目前宏觀經(jīng)濟(jì)正在二次探底，在如此經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)下，下半年貨幣政策只能是持續(xù)寬松，貨幣不斷放水以解實(shí)體經(jīng)濟(jì)之困。另外，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上半年增速為16%，這個(gè)值低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，去年房地產(chǎn)是拉著經(jīng)濟(jì)跑的，但是今年拖了宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控松則調(diào)控成果不保，緊則繼續(xù)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，政策制定者不得不權(quán)衡利弊，慎重考量松緊的尺度。

調(diào)控政策又可細(xì)分為三類(lèi)。第一，中央是死守，去年以來(lái)不斷重申和強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)不動(dòng)搖，促使房?jī)r(jià)回歸合理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求正成為長(zhǎng)期之策。第二，地方在突圍，已經(jīng)有幾十個(gè)地方政府放松調(diào)控。第三，貨幣政策放松，連續(xù)兩次降息證明放松節(jié)奏在加快。綜合來(lái)看，下半年政策看似嚴(yán)厲，但實(shí)際上趨松。中央政策可能稍微加碼，但是貨幣政策放松大勢(shì)難逆轉(zhuǎn)。

分析存貨。去年下半年市場(chǎng)持續(xù)降溫，導(dǎo)致下半年新建住宅存貨量急劇增加。我們跟蹤了10個(gè)城市的存貨量，數(shù)據(jù)顯示去年12月份存貨量達(dá)到頂峰，然后逐步下滑，目前存貨高于去年平均水平，盡管存貨依然偏高但是最高的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去。而且，銷(xiāo)售比已持續(xù)數(shù)月快速回落，已由今年2月最高點(diǎn)17個(gè)月的去化周期，縮短至7月的10個(gè)月。開(kāi)發(fā)商的壓力明顯減輕。

分析資金。開(kāi)發(fā)商的資金目前正在筑底，當(dāng)前的資金狀況要好于2008年底。企業(yè)資金鏈最寬松的時(shí)點(diǎn)是2011年初，那個(gè)時(shí)候最不差錢(qián)，可謂流金淌銀，所以當(dāng)前的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)基本沒(méi)有作用。然而，開(kāi)發(fā)商的資金指標(biāo)，今年年初就開(kāi)始跳水，上半年資金整體上是比較緊張的。但是目前也不必過(guò)于悲觀，估計(jì)資金二季度已觸底，下半年開(kāi)始步入上行通道，隨著銷(xiāo)售資金的回籠和貨幣政策的放松，企業(yè)資金面正一點(diǎn)點(diǎn)的得到改善。

綜合上述三要素可知，政策形態(tài)屬緊中趨松，存貨壓力持續(xù)減小，企業(yè)資金面已度過(guò)“凍點(diǎn)”。下半年房?jī)r(jià)反彈壓力較大。另外，央行的儲(chǔ)戶(hù)調(diào)研也反映出居民購(gòu)房意愿，二季度大幅增加，想要在三季度購(gòu)房的居民比重，創(chuàng)六個(gè)季度新高。在此形勢(shì)下，即便房地產(chǎn)調(diào)控政策小幅加碼，也難使房?jī)r(jià)二次下跌。預(yù)計(jì)下半年，房?jī)r(jià)將以震蕩式爬升為主。