升溫的價值洼地

從東直門坐上980路公交車，沿京承高速一路向北，約一個小時后即到達密云地界。窗外成片的綠地與清澈的天空、低矮的白云，構(gòu)成了這里最為尋常的風景。這里如同穿城而過的汩汩白河一般——寧靜、祥和。雖然也不乏新建樓盤，整潔的市容卻依然得以保持。

密集開盤，銷售看好

8月的第二個星期六，位于密云縣白河公園以北的首創(chuàng)·瀾茵山項目開盤當日即獲90%的去化率，270套半山洋房吸引了近千組客戶到場認購，在8月較為平淡的房地產(chǎn)市場引起不小震動。瀾茵山的熱銷只是密云近年來樓市的一個縮影，大型國企、央企開始進駐，生態(tài)宜居成為主打概念，而良好的性價比則是成功的關(guān)鍵因素。

目前，密云在售樓盤共有大小20余個，產(chǎn)品類型涵蓋別墅、花園洋房及普通住宅。其中，新開盤的項目包括溪水雅地、金橋濱河麗舍、彼岸香醍二期及首創(chuàng)·瀾茵山等。而綠地·國際花都等老項目后期也于近期有新的推盤計劃。

“小高層多數(shù)賣給當?shù)乜蛻簦壤嫉?0%-90%，這一部分主要是剛需。”首創(chuàng)·瀾茵山推廣策劃經(jīng)理王家亮介紹，對于來自北京城區(qū)的客戶，由于密云與市中心尚存在一定距離，因此來此購房更多是源于度假需求，對花園洋房及別墅等較高端物業(yè)類型的選擇上會比較集中。

作為北京的遠郊區(qū)縣，交通短板向來是制約密云樓市的一大難題。最新消息:京沈高鐵總體規(guī)劃已完成，確定在密云縣設折返站。預計2014年該線路將正式貫通，屆時區(qū)域內(nèi)項目的銷售前景也不言而喻。

價格穩(wěn)定，小幅上升

“雖然首創(chuàng)·瀾茵山此次6800元/平米的開盤價格吸引了不少購房者的目光，密云普通住宅的主流價格卻依然維持在9000元/平米以上。“瀾茵山半山洋房的低價銷售，主要還是為了能夠為別墅帶來人氣。”王家亮向記者表示。

與近年來樓市熱點向郊區(qū)轉(zhuǎn)移不同步的是，密云樓市似乎一直游離在熱鬧之外，有著自己穩(wěn)定的成長軌跡。在2009年保利進入之前，密云的房地產(chǎn)基本由本地開發(fā)商一統(tǒng)天下。由于長期供地規(guī)模較小，總體供應量明顯不足，直至2009年，該區(qū)域總體房價大多控制在5000元/平米以內(nèi)。

密云房價一年漲幅超50%是在2010年后。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，2010年上半年密云一共有6個項目入市，除去別墅項目，擬售均價僅為7000元/平米左右，而截至7月入市的3個開盤項目，擬售均價已達到10566元/平米，與2010年上半年相比，漲幅一度超過50%。但是，就整體的市場形勢而言，8000元/平米左右仍是主流價位。

從2011年7月起，密云樓市進入集中供應井噴期，1萬元時代也正式來臨。包括綠地·國際花都、懿品府、海怡莊園、首創(chuàng)·瀾茵山等項目紛紛入市。其中，綠地·國際花都一期開盤均價為11500元/平米。

“去年年底，受到限購的影響，密云的房價也略有下降。”當?shù)啬硺潜P銷售人員向記者表示。但這并不意味著房價的直接下滑，據(jù)了解，綠地的這一輪降價更多是結(jié)構(gòu)性因素，將精裝房改為毛坯直接出售，以直觀的低價獲取市場關(guān)注。

“因為密云的主要購房需求仍為滿足當?shù)鼐用竦淖宰⌒枰茉普w的房價受到市場波動影響很小。”業(yè)內(nèi)人士分析，去年年底至今年年初的降價潮在密云的表現(xiàn)并不明顯，也證明了密云樓市相對平穩(wěn)的特征。據(jù)鏈家市場部統(tǒng)計，密云今年7月新房均價為8327元/平米，相比鄰近的順義、懷柔12000元/平米以上的新房均價，密云仍屬于價值低洼地帶。

品牌房企 紛紛布局

2009年保利地產(chǎn)進入密云后的熱銷，為之后眾多品牌的進駐埋下了伏筆。當年5月，保利拿下密云縣密云鎮(zhèn)賓陽新村村南約20萬平米的土地進行住宅開發(fā)，次年4月開盤兩天即完成認購率九成，直至2011年4月最后一期開盤一直保持高去化率，雖然價格從最初的7500元/平方米左右上漲到的9000元/平方米左右，但依舊不能抑制購房者的熱情。

在接下來的幾年內(nèi)，綠地集團、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建相繼在此拿地，土地仍集中分布在密云城區(qū)的白河兩岸。其中，綠地所拿的大唐莊地塊在競拍時受到包括住總、保利和東方帝景聯(lián)合體、中水電等6家知名開發(fā)企業(yè)的追捧，溢價率達160%。

對此，觀唐偉業(yè)集團副董事長陳冰表示，受益于生態(tài)質(zhì)量與京沈高鐵規(guī)劃，目前各大開發(fā)商都將目光對準了密云這塊價值洼地。據(jù)當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，北京城建于去年11月所拿的密云鎮(zhèn)地塊也將于今年年內(nèi)開盤，屆時，密云房地產(chǎn)市場的“豪強爭奪戰(zhàn)”將會更加激烈。

除了純住宅項目，華潤置地在密云打造的華潤生態(tài)樂活城項目也已完成拆遷及前期調(diào)研工作，華潤將與地方政府共同進行資源配置，形成可持續(xù)產(chǎn)業(yè)集群，形成密云的新型商務區(qū)與示范生態(tài)名片。