品質與應急

面對暴雨，多數開發商將更多責任歸咎于降雨量過大。萬通地產住宅建設事業部副總經理金璽源在回應天竺新新家園地下室進水時表示，當晚小區外面路上積水很深，小區的水根本排不出去才導致地下室的排水通道雨水回流。金色漫香林物管中心一份通報，也強調了市政水位高于園區水位導致倒灌。

從客觀因素來看，部分樓盤所處地勢低洼、市政排水系統不完善等因素導致“內澇”，使得不少樓盤被淹。但事實上，市政排水并非近期雨患頻發的全部原因，此次暴雨更大程度上反映出不少樓盤存在的內在問題和原因，社區的排水能力不足也非常值得反思。

設計施工隱患

面對這次集中出現的問題，不少買房人還是將原因歸咎于開發商的產品質量。著名圍棋手聶衛平在微博上用“金玉其外敗絮其中”的字樣，諷刺其所在小區珠江帝景。沿海賽洛城的邰先生還告訴記者，自己的房子2007年11月交房，“五年的防水質保期還沒過”。

防水質量是工程質量的一部分，出現滲漏水表明住宅質量存在安全隱患。達華工程管理（集團）有限公司副研究院兼副總經理劉源表示，房屋工程質量問題涉及面太廣，具體可以參照國家頒布的相關驗收標準。據了解，2002年6月實施的國家標準《屋面工程質量驗收規范》(GB50207-2002)規定，屋面工程應根據建筑物的性質、重要程度、使用功能要求以及防水層合理使用年限，按不同等級進行設防。

此外，在《住宅建筑設計規范》、《建筑給水排水設計規范》等等規范中，對住宅及社區排水設計都有相應的標準要求。業內人士認為，如嚴格依照相應標準規范去做，保證施工等的質量，完全可以確保不漏水。

因此，從小區到房屋設計施工都有相關標準。但是，就雨后不同小區的不同境遇即可看出，上述眾多標準并未得到很好的落實。北京遠大洪雨防水工程有限公司工程師王棟認為，大部分情況下，防水層破裂是因為在設計、材料、施工以及后期維護等各環節做得不達標。如施工方偷工減料、使用不達標產品，或者由于施工不當，或項目的排水系統沒有嚴格按照規范標準進行設計，導致暴雨時無法正常排水。一些住宅屋頂出現嚴重滲漏水，可能因為設計時未考慮一定的坡度、沒有做防水墊層或者使用質量低劣的暴露式防水卷材等。

據專家建議，項目在做整體規劃設計時，不能只考慮小區內部的進出口如何與城市道路、管道交接的問題，而是要關照到項目周邊的環境。其次，項目地面排水系統的走向設計和地下排水管網的布置都要合理，要充分考慮到小區內部的地面徑流量?，F在很多別墅采用下沉式庭院設計，還有的項目直接將首層設計成下沉式客廳，這樣在暴雨來臨時，庭院和客廳均很容易進水，類似的設計都應謹慎。

現在小區越來越多的綠地變成了硬制的鋪裝路面。當暴雨來臨時，小區和住宅周遍路面的滲透能力被大大削弱。此次暴雨事件可以看到，在一些綠化比例高、社區和住宅樓周邊空地面積大、地下排水管道疏通良好的地方，并沒有出現被水淹、社區內積水難排或倒灌的現象。

“園林中設置具相應吸水量的植物、利用透水材料引導雨水滲透等方法等可以消化防汛壓力。當降雨量較大時，防水防澇就是把園林自身吸收不完的水盡量排出去。”廣州珠江房地產開發中心有限公司的園林工程師陳偉超表示，園林設計上主要是通過地形排水、明溝排水和管道排水三種方式。除此之外，園林設計的防澇要求不單只限于防止自身受淹，更需要其分擔城市排水系統的壓力。

陳偉超還表示，水系景觀，從小型的水池到較大面積的人工湖泊，都應該有一套完整的給排水系統。最重要的一個大原則就是水位不能超出該套水系景觀所設置的界限。對于人工湖泊這樣類型的景觀，水泵、水閘是最原始、也是最有效的調節水位的措施。

據業內人士介紹，防水成本在整個工程開發成本中僅占1%—2%左右，占比較低，但滲漏水成為眾多樓盤通病，一些開發商40%—60%的住宅維修資金都花在了治理滲漏水上，得不償失，這也逐漸引起了開發商的注意與重視。王棟還提醒，因為防水層為整體面，一個裂損口可導致任意部位滲漏，較難對裂損點做出準確定位，但重做防水層的造價約為100元/平米。

物業預案缺位

暴雨被淹樓盤以別墅等下躍空間為主，主要是因為地下室低于排水管道。金色漫香林物管中心關于“防汛搶險情況通報”稱“鑒于金色漫香林小區外圍大市政排水系統無法將小區降雨迅捷排出，外圍市政水位高于園區水位，導致雨水倒灌。致使在園區各類排水設備設施全面啟動的情況下，仍無法滿足園區排水所需，故部分業主受到水患損失。”

“是天災嗎？為什么附近的小區沒問題，就單單自己住的小區出現問題？歸根結底還是因為開發商的設計缺陷和不作為。去年下雨家里已經被淹了3次，但至今仍沒解決，所以這次家里直接成了游泳池?！睂τ诮鹕懔值臉I主來說，物業的解釋顯然是推諉。

望京東湖灣小區的業主也反映，車庫漏水的情況已經持續三年了，年年催物業維修，但結果都是不了了之。而開發商和物業公司，得到的回復都是“天災論”。

在房山碧桂園小區，大水沖來，小區停水停電，地下車庫超百輛車遭水浸泡。小區業主感慨，物業若能及時將防汛沙袋堵住地庫入口，損失不會這么大。而沿海賽洛城業主吳女士，家中多次漏水早在6月份就已報修，但直到現在都沒物業出來維修。天潤福熙大道一名業主也稱，車庫積水在這場暴雨前就出現過。

“物業部門沒有吸取以前被淹的教訓”，不少業主都反映，物業在暴雨來臨前沒有做到有效的提前預警預案，在暴雨中沒有及時打開排水泵及排污口，才造成大量業主的財產損失。此次暴雨考驗了各小區物業管理水平及開發商的應急預案是否完善。

據專家表示，物業管理不作為，分為日常維護的不作為和突發事件發生時的不作為。日常不作為包括沒有及時清淤管道、防水維護等。項目給排水設施的運行維護十分重要，設備運行是否正常，排水通道是否經常檢修以保持暢通，應急措施是否到位，這些都是項目能否應對突發暴雨襲擊的關鍵。

北京萬科物業相關負責人表示，物業的防汛責任至少應包括三個方面：第一，防汛預案的制定；第二，防汛設施的保障；第三，災害發生時的反應能力。暴雨來臨前發送預警短信，能將人員和財產損害降至最低。據了解，7· 21暴雨當天，萬科物業給在其京13個住宅項目的近1.9萬戶業主發送了預警短信。

此外，北京萬科物業提醒，除了防汛之外，當小區已經出現大范圍積水時，要特別避免觸電傷害事故。用于防汛排洪的潛水泵及相關控制電器，都應該安裝漏電保護器。在必要時應停運電梯，保障設備和人員安全。

“除了物料和設施之外，在汛情發生時，人員的應急反應、處置能力也非常重要”， 北京龍湖物業公司相關負責人說。在非汛期時，物業人員應多進行實地的、日常的防汛演練。日常維護包括了園區排水口地漏清淤、提水泵等防雨設備提前檢查、水泥沙袋等防雨物料準備等等。