海航 再續資本擴張

近日，京東再掀價格戰死磕蘇寧、國美，正當國美電商亟待輸血時，在待售席上搖擺三四年后，國美掌門人黃光裕一直籌劃轉手的北京國美商都項目終于迎來實質性突破，其或將作價50多億轉手給海航集團。

值得玩味的是，當時力主開發國美商都的中國世代投資集團董事局主席禹晉永（時任國美置業總經理，被媒體稱為“黃光裕背后的地產男人”），近日因涉嫌詐騙被警方正式批捕。有業內人士指出，當初禹晉永正是憑借國美商都這個項目狠狠“忽悠”了黃光裕。

而此次國美商都的接盤者——海航集團，正是近年東進西拓的激進式擴張并購者，由于其熱衷資本運作，近年頻繁并購和快速融資引發業內關注，甚至一度成為收購綠城傳言一事的主角。事實上，海航集團體系龐大、派系眾多，且在海南擁有龐大的土地儲備，被外界稱為“謎一樣的公司”。其能否在自身資產復雜且高負債擴張之下，盤活國美商都，還有待考量。

作價幾何

國美商都一度承載了黃光裕的地產之夢，但是因為開工緩慢招商不利等種種原因，一直處于待售狀態。公開資料顯示，國美商都位于北京西南角的豐臺科技園地區，規劃用地面積11.88萬平方米，總建筑面積55.5萬平方米，國美商都由一座面積達30多萬平方米的購物中心和12萬平方米的鵬潤國際商貿中心組成，其曾與資和信百貨以及首地大峽谷構成南城重要商業項目。

對于國美商都轉讓一事，海航相關高層似乎并不想對外表態。記者致電北京海航置業有限公司副總裁范睿，其只是表示：“不清楚，這事不歸我負責”，另一名海航高層也以不清楚為由，匆匆掛斷電話。但海航集團品牌中心表示，收購仍在推進過程中，但不方便透露具體價格。

關于此次國美商都收購價格，據一名接近海航的人士表示，該項交易已經確定，價格50億多一點，目前還剩下一些尾款還未付。但近日，有國美控股的相關負責人對媒體表示，收購金額：“遠多于60億元這個數字”。

對于國美商都的價值幾何，原國美置業總經理吳坤嶺曾估計，國美商都的總投入在24億元左右。而此前有業內人士為此項目做的賬單為：國美商都規劃用地面積11.88萬平方米，拿地價8.05億，再加上建筑等各項成本，該項目最多1萬元/平方米，乘上總建筑面積55.5萬平方米，作價最多55億。但黃光裕曾公開表示，按評估機構給出的價格，國美商都估值超過100億元。

分析指出，項目交易雙方宣稱了不同的交易金額，不排除售價仍在談判過程當中。有知情人士稱，自從黃光裕入獄后，國美地產一直在收縮。而擅長資本運作的海航，近兩年在土地市場上十分進取。

公開資料顯示，海航集團是以航空運輸業為主體，集航空運輸、機場管理、酒店管理、旅游服務、商貿零售等產業為一體的大型企業集團，有媒體曾披露海航集團旗下實際運營的企業超過550家。

與海航有多年合作的中國旅游地產服務集團副總經理王路介紹說：“海航實在是一家很難描述的企業，我問過很多海航內部人士，他們也很難說清集團地產業務怎么劃分”。

此外，據此前媒體披露的一份海航集團內部公告顯示，該集團8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項工作組”，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購后的各項內外部手續，并完成項目融資、落實資金及付款工作。

此份內部文件顯示，此工作組的首要任務為按照集團投資管理辦法，對項目前期情況進行系統清理，重新申報項目立項，完成項目收購的各項內外部手續。

國美商都更迭及海航躍進

國美商都曾是黃光裕構筑國美系地產王國的重子，在黃光裕與原國美電器董事局主席陳曉的內斗中，國美商都一度扮演籌資的重要砝碼。2005年4月18日，黃光裕旗下北京國美置業有限公司斥資8.05億元取得國美商都項目，此項目亦成為當年北京最大的“招拍掛”項目。

時任國美置業總經理的禹晉永延續了“高科技”包裝路徑，力主將項目包裝成“世界電子電器高科技體驗中心”。

但該項目自建設以來卻屢生變數，幾年來單是項目名稱就曾變更4次，綜合定位3次轉換，管理人員也數次更迭。自2008年黃光裕被捕入獄后不久，業界即傳出國美商都轉讓的消息。

而在近3年的轉手過程中，有洽購的意向買家即包括中鐵置業、多家投行、中建八局、紅星美凱龍、海航集團等。有知情人士稱，海航于2011年8月展開了對國美商都的收購，談判已耗時一年左右。

業內人士分析認為，由于國美商都開發緩慢、招商不力，黃光裕甩掉國美商都的愿望很迫切。在歷經了行業銷售低迷、電商阻擊、大量關閉門店，國美電器日前發出盈利預警，預計截至今年6月底期間將獲得凈虧損。這也是國美電器2004年在香港上市8年來首次出現中期業績虧損。

電子商務觀察員魯證旺認為，電子商務作為家電行業的趨勢，也一直是國美目前發展中的一塊短板。在蘇寧融資80億、京東謀求上市的大背景下，國美要想在競爭中站穩腳跟，須大量的資金支持。

在國美得到資金輸血電商的同時，海航則借助國美商都實現進一步的地產擴張。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔認為，海航更多是以資本運作角度去操作，在評估的時候，按照兩萬/平米的價格，總資產價值就能達到100個億元。將這一資產做進報表里，無疑十分亮麗。

海航近年因頻繁并購而受關注。有海航前內部人士說，海航的擴張，有時候就是給一個招兵名額，誰能招來兵，就組建公司接著干，否則就解散。

在海航系地產業務此前的擴張過程中，是以“負債—擴張—再負債—再擴張”的高杠桿模式高價收購物業。從借殼筑信到重組綠景，再到如今的控股九龍山，海航集團近年的并購可謂頻繁，甚至在2011年9月綠城傳出被收購傳聞時，收購者也被傳為海航集團。

海航集團下轄海航航空、大新華物流、海航資本、海航實業、海航基礎及海航旅業等六大集團。有業內人士認為，國美商都更符合海航實業旗下的海航置業的“口味”。

據王路介紹，海航集團于2003年成立海航地產公司，主要發展海南島地產業務，從事房地產全面開發。而海航置業則于2007年成立，傾向于負責海南島外項目。相比之下，海航置業的資本構想更為清晰，其運作主要與持有物業有關，具體為通過收購以后得來的項目出售或經營。

凸顯收購風險

此前，業界傳聞如果海航收購國美商都成功，將會成立一個專門的項目公司負責運作，不過截至目前還沒有海航設立項目公司的具體信息。此次國美商都專項工作組一個重要的工作任務是負責落實項目的經營定位、營運模式、內部改造及招商工作。

蔡宇翔表示，國美商都此前的定位不僅給其帶來經營之痛，也為接盤者調整業態帶來較大的挑戰。由于國美商都從一開始就定位不清晰，業態配比、是租是售均不明確，后期招商亦不成功，且目前南城商業已經和幾年前大為不同，海航如接手后期也需要投入大量的人力、財力，才可能將項目盤活。

值得擔憂的是，面對專業性極強的商業地產項目，一直被認為房地產專業性不強的海航能否順利操作國美商都還值得考量。

王路表示，盡管海航系擁有國企背景和強大的資本運作能力，但其在房地產專業性上有待提高。據知情人士稱，海航系地產板塊的主要管理層來源廣泛且復雜，不少人以資本運作見長，來自房地產領域的專業人士并不多，這在國內房地產開發商中也并不多見。

有評論指出，由于并購頻繁及專業性不強，海航集團房地產業務向資本市場邁進的道路一直不太平坦。從借殼筑信到重組綠景，再到如今的控股九龍山，三次尋求借殼上市，卻始終未能順利完成。此前海航置業聯手海航旅業控股上海九龍山，目前仍在遭遇公司股權糾紛問題。

此外，由于頻繁融資，海航一直備受質疑。2009年開始，海航系開始頻繁通過信托渠道獲取巨額融資，據不完全統計，3年來，海航與16家公司合作發行了49款集合信托計劃，涉資137.63億元。

由于大規模融資，去年年中開始，關于高負債運行的海航集團資金鏈的擔憂再一次蔓延，各大機構紛紛有意回避海航相關項目，“海航系”成為圈內一個最為常見卻又敏感的字眼。業內人士認為，海航高杠桿模式收購物業的快速擴張風險已經顯現，對于并購應當謹慎。