誰在漲價

盡管成交價回升是市場的普遍現象，但在眾多業內人士看來，這并不是一場單純的漲價。相比較年初的房價，個別區域認為漲價之后的價格才是相對合理的，而對于某些老盤而言，相比較期房更加完善的配套，也讓其有了漲價的底氣。

不論漲價的樓盤做到了怎樣的自圓其說，一個明顯的事實便是，在多數購房者“買漲不買跌”的心態下，成交價格與成交量之間也互有促進作用。

區域價格回歸論

在多數樓盤價格普漲的情況下，市場總體成交均價出現小幅下跌。據亞豪機構統計數據顯示，2012年7月，北京商品住宅整體成交均價為20904元/平米，環比6月小幅下降兩個百分點。據業內人分析認為，房價整體下跌源自剛需盤的突起。

據相關網站數據顯示，7月，北京市成交面積排名前10位的商品住宅項目中，有4個項目的成交均價在1.2萬至1.5萬元/平方米之間，這些價位在兩萬元/平米以下的項目主要面向剛需客群。而這些剛需盤也主要位于北京郊區。

面對部分地區量價均漲的局面，區域價格回歸論也逐漸成為業內共識，其中典型代表區域就是位于京郊的房山和大興。

房山區樓盤成交主要集中在良鄉板塊和長陽板塊，近期區域內大多樓盤價格均出現了不同程度的上漲。例如，良鄉板塊的京投萬科新里程均價已由一兩個月前的13000元/平方米，漲至當前的14000元/平方米左右，而長陽板塊的徜徉集均價也在一個月時間內上漲600元/平方米，達到14500元/平方米左右。

“良鄉作為房山地區開發較早的板塊，區域配套已相對成熟。”一位房山地區開發商向記者表示，“此前良鄉某些地塊樓面價也接近1萬元/平方米，例如蘇寧電器此前拿下的良鄉某地塊，拿地價就為9500元/平方米左右，長陽地區拿地樓面價平均則為7000元/平方米至8000元/平方米，所以就算整個房山區樓盤價格回歸到15000元/平方米，開發商的利潤也不會很高，當前只是區域價格回歸的過程?！?/p>

不僅房山如此，大興部分開發商持區域價格回歸“表示贊同”的觀點。

龍湖時代天街自10800元/平方米首次開盤以來，目前已經經歷過9次開盤，而最近8月12日一次開盤，其銷售均價已達到15000元/平方米，同屬天宮院地區的保利春天里均價也由年初的11000元/平方米左右漲至當前的16000元/平方米左右。有當地開發商向記者表示，年初大興天宮院板塊一些樓盤其實都是在賠本賣，而目前的價位也只是微利而已，實際上15000到16000元/平方米應該是大興天宮院板塊應有的價格。據了解，龍湖時代天街拿地樓面單價是7519元/平方米，而保利·春天里為7824元/平方米。

老盤漲價底氣足

記者查看統計數據發現，在推盤量增加和價格走高的大環境下，一些老盤價格漲勢兇猛。

除去華潤·公園九里、魯能·7號院、中弘·北京像素和北京城建·世華泊郡四個漲幅最大的樓盤均為老盤之外，位于房山的城建·徜徉集、金地·朗悅、天恒·樂活城，位于大興的龍湖·時代天街、旭輝御府、紅木林，位于通州的潤楓領尚、國風美侖等老項目漲幅也名列前茅。

此外，還有部分老盤雖未直接漲價，但多數已取消了部分優惠活動。例如，曾在今年五一期間推出部分房源打折并贈送面積的華業東方玫瑰，全面取消了各種優惠措施，目前價格在14500元/平方米左右。

同時，據亞豪機構監測顯示，8月初10個老項目后期中有8個均出現報價上調，其中三個中高端項目中信城、金茂府、五礦萬科如園上調幅度都較高，中信城與五礦萬科如園均價均上調8000元/平方米，金茂府則由55000元/平方米調至60000元/平方米。

產品各方面配套已經成型，或許是當前多數老項目敢于大幅漲價的重要原因?！耙恍┳罱鼭q價的老盤我都去實地看過，其配套相對新盤更加完善，同時因為入市時間較長，大多已經有了足夠多的目標客戶群體，也更有底氣漲價。”中經聯盟秘書長陳云峰向記者表示。

“上半年降幅過大也讓一些老盤急于漲回來?！标柟?00集團常務副總裁范小沖表示，“例如魯能·7號院上半年售價逼近11000元/平方米，而實際上其并不能被單純劃分為剛需盤，作為郊區的大戶型項目，魯能·7號院在各方面配套以及品質上更趨向于改善型，當前售價回漲至13000元/平方米左右，也是正常的?！?/p>

范小沖還指出，現房或準現房交房也是多數老項目的天然優勢，“買房就能入住，不像很多新項目需要幾年的等待期，實際上也在為業主省錢，這一點也讓老項目更敢于漲價?！?/p>