零售地產(chǎn)小步快跑

作為商業(yè)地產(chǎn)中最為活躍的板塊，中國的零售地產(chǎn)近年來可謂表現(xiàn)搶眼。7月12日，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布《解讀中國零售地產(chǎn)投資潛力》報告預(yù)測，中國的零售市場將進入高速擴張期，國際零售商將紛紛加緊其在中國的擴張步伐。

國際品牌加快布局

對于以購物中心和百貨店為主要業(yè)態(tài)的零售地產(chǎn)而言，品牌結(jié)構(gòu)通常是最常關(guān)注的問題之一。《解讀中國零售地產(chǎn)投資潛力》報告稱，截至今年4月，全國45個城市的快時尚品牌門店數(shù)量季度環(huán)比增幅達9.5%。目前尚未進入中國大陸的時尚品牌也加緊其擴張速度，AF計劃年內(nèi)在大陸開設(shè)第一家店。

而在已經(jīng)布局中國的國際品牌中，奢侈品品牌普拉達2011年度在中國區(qū)的銷售業(yè)績創(chuàng)下了40%的同比增速。在該品牌亞太區(qū)新開的18家直營店中，有8家落地中國。另一品牌古奇在大陸的門店數(shù)量由2004年的4家增至2011年的46家，2011年中國區(qū)銷售額占到了其全球市場份額的22.6%。

“按照這樣的發(fā)展規(guī)模，到2015年會新增1300家購物中心，中國在2015年會變成全球零售房地產(chǎn)的第四位。” 中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出。

據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計，去年中國零售地產(chǎn)整售（整棟）投資交易總額達469億元，是2010年的兩倍。而且，境外投資者在中國零售地產(chǎn)投資市場的份額正逐漸提升。而2009年，境外投資只占中國零售地產(chǎn)投資額的35%，隨著對于中國市場的長期看好，2011年，境外投資額已達到整售投資總額的51%，到2012年第一季度，這一數(shù)字升至62%。

“投資中國的零售地產(chǎn)市場盡管不可避免地存在一定風險，但與其他發(fā)展中國家相比，則充滿了更多的機會。” 高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平表示，宏觀經(jīng)濟基本面持續(xù)強勁、大眾購買力逐漸提升、消費者品牌意識及體驗式需求不斷升級，均是零售地產(chǎn)發(fā)展的推動力量。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平更進一步指出，這一方面是來源于需求量的增加，目前中國的城市化率還比較低，不到50%，每年有大概1350萬的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)人口。這就意味著還有很多的潛在零售需求。另一方面，城市的人均GDP現(xiàn)已達到5000多美元，GDP收入的增長，消費者也隨之升級，從宏觀上來說，發(fā)展前景看好。

二三線城市成熱點

在中國內(nèi)地零售地產(chǎn)投資交易額頻創(chuàng)歷史新高的同時，投資者的關(guān)注也開始轉(zhuǎn)向發(fā)展較快的二三線城市，由此帶來零售行業(yè)相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)高緯環(huán)球所列的最近發(fā)生的40個零售地產(chǎn)整售（整棟）交易項目中，半數(shù)即分布在二三線城市。

“一線城市的零售地產(chǎn)由于對地段要求比較苛刻，而核心區(qū)可拆遷的空地又比較少，拆遷成本高，因此市場飽和度較高的情況下，更多地往二三線城市發(fā)展。”王永平認為，二三線商業(yè)的零售地產(chǎn)很多處于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，所以更需要升級改造。

從物業(yè)體量上看，二線城市新增購物中心的平均規(guī)模通常大于一線城市。一方面在于，二線城市的購物中心規(guī)模，受城市空間局限性影響相對較小；另一方面，投資者對非一線城市零售市場具有很強的信心，傾向投資規(guī)模較大的購物中心能為當?shù)厥袌鰩硇碌馁徫矬w驗。此外，相對低廉的土地成本和當?shù)卣闹С郑策M一步促使投資者在二三線城市成熟度較低的市場中追求規(guī)模更大。

對于二三線城市的地方政府來說，一個好的零售地產(chǎn)項目可以直接提高當?shù)亟?jīng)濟活躍度，同時，在城市競爭力和影響力上亦獲益良多。“如果開發(fā)商去建一個辦公樓或者酒店，政府并不一定會給特別好的條件，但是如果能夠引入零售地產(chǎn)，其中含有購物中心、有配備好的零售商業(yè)，往往就有很好的議價能力。”王永平分析。

不過，上述趨勢并非意味著投資者正在撤離一線城市。數(shù)據(jù)顯示，北京目前中高端購物中心的空置率已降到8.81%，達2006年以來的歷史最低點，大部分購物中心的預(yù)租率依舊高企。

粗放發(fā)展存隱憂

樂觀的宏觀發(fā)展?jié)摿ο拢闶鄣禺a(chǎn)現(xiàn)狀卻面臨“無序化”的隱憂。“目前零售地產(chǎn)的開發(fā)有點過熱了，尤其像成都、沈陽、鄂爾多斯、天津等城市，供應(yīng)量本來就比較大，現(xiàn)狀供應(yīng)又集中爆發(fā)，有點像三國混戰(zhàn)。”王永平分析，數(shù)量的急劇增加下，高品質(zhì)的項目卻不多，低端的重復(fù)建設(shè)突出，因此很多項目在實際中會遇到頗多風險。

零售地產(chǎn)有商圈概念，其背后的商業(yè)布局需要考慮出讓地塊的容量、體量，以及跟周邊的人口、商業(yè)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，這樣才能發(fā)展。而很多地方政府卻不太了解和遵循商業(yè)規(guī)律，在布局時過于分散和碎片化，這對于人氣的聚集非常不利。

事實上，脫離整個城市規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點普遍存在。國內(nèi)市場競爭的無序和隨意性，也制約了規(guī)范開發(fā)商的進入。郭增利強調(diào)，“購物中心的健康發(fā)展需要一個綜合性的部門來進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。”

“跟政府在交談項目的時候，如果單純從專業(yè)的眼光和市場的眼光出發(fā)，難免都會產(chǎn)生一些沖突，一定要跟政府找到一個平衡點。”王永平指出，越多越好，越貴越好，越快越好這些都是誤區(qū)。地方政府為了招商引資而急功近利引進項目，沒有把商業(yè)的后期運營放在重要位置，也不考慮零售地產(chǎn)的供應(yīng)量，因此會出現(xiàn)與人口增長和購買力增長不協(xié)調(diào)的情況。

值得關(guān)注的是，自2003年國外開發(fā)商進入中國零售房地產(chǎn)開發(fā)市場后，外資的購物中心在中國成功的概率遠遠高于本土開發(fā)商。“原因很簡單，就是導(dǎo)向問題。”業(yè)內(nèi)人士分析，中國購物中心在開發(fā)的時候往往是“我想做一個什么樣的購物中心”，國外的開發(fā)商很簡單，“市場需要什么樣的購物中心”。